商業地產維修資金籌集與使用制度建立問題淺析

○ 宋安成

維修資金，又稱“維修基金”、“公共維修資金”、“專項維修資金”，是指物業的開發商、業主為了本物業區域內公共部位和共用設施、設備的維修養護事項而交納一定標準的款項至專項賬戶，并授權業委會統一管理和使用的資金。房屋出售后設立的專項維修資金，主要用于物業共用部位和共用設施、設備保修期滿后的大修、更新和改造。

目前，我國大部分城市就住宅物業已經建立起較為完善統一的維修資金籌集使用制度，但除上海等個別城市外，絕大多數的城市未就辦公樓、商場等商業地產規定維修資金制度。由于我國分產權商業地產在現實中大量存在，商業樓宇的專用部分、共有部分相對分明，建立科學有效的商業地產維修資金制度是確保商業樓宇正常大修、更新、改造的必要手段，否則商業地產一旦出現電梯、設備維護問題，業主無法對其予以及時、有效的維修，進而影響商業地產的良好運作，引發不必要的法律糾紛。為此，筆者根據自己的執業經驗，結合我國相關法律規定及一些關于住宅專項維修資金籌集、使用的制度性安排，對我國商業地產維修資金在籌集和使用過程中出現的一些問題予以探討，提出自己對相關制度的一些設想，以期為相關問題的解決提供有益的建議。

政府應當建立強制的商業地產維修資金籌集制度

維修資金作為維修物業共用部位和共用設施、設備的專項費用，為物業共用部位和共用設施、設備的大修、更新、改造提供了必要的費用，商業地產自然也不例外。因此，商業地產如要獲得良好運作，就必須建立強制的維修資金籌集制度。

就目前的法律層面看，《物權法》第七十九條規定：“建筑物及其附屬設施的維修資金，屬于業主共有。經業主共同決定，可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。維修資金的籌集、使用情況應當公布”。由于《物權法》作為民事法律，不宜規定屬于公法立法范疇的維修資金的強制籌集制度。國務院《物業管理條例》第五十四條規定：“住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交納專項維修資金。專項維修資金屬于業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。專項維修資金收取、使用、管理的辦法由國務院建設行政主管部門會同國務院財政部門制定。”國務院《條例》實際是只規定了住宅物業的維修資金強制籌集制度。原建設部、財政部發布的《住宅專項維修資金管理辦法》（以下簡稱《辦法》），該《辦法》從2008年2月1日起施行，雖然《辦法》中僅規定了住宅物業專項維修資金的籌集，亦未對商業地產維修資金的籌集予以明確規定。

結合上述法律、法規的規定，筆者認為，應當對商業地產維修資金的籌集做出以下強制性規定：

1、商業地產業主須按照所擁有物業的建筑面積交存商業地產專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期數額宜為當地商業地產建筑工程每平方米造價的5%至8%。

2、直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門應當根據本地區情況，合理確定、公布每平方米建筑面積交存首期商業地產專項維修資金的數額，并適時調整。

3、商業地產轉向維修資金余額不足首期交存額30%的，應當及時續交。成立業主大會的，續交方案由業主大會決定。未成立業主大會的，續交的具體管理辦法由直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門會同同級財政部門指定，續交維修資金由相關業主按照所擁有的物業建筑面積比例分攤。

4、維修資金的續交，一般是在《業主大會議事規則》中做出約定，操作程序都是有業主委員會提議，召開業主大會討論續交的數額和標準。

建立完善的維修資金使用制度

建立完善的商業地產維修資金使用制度，不僅僅要完善維修資金的使用程序，還要完善商業地產維修資金使用的監管制度及其它相關制度，商業地產維修資金使用制度才能真正得到完善。

（一）前期物業管理期間維修資金的使用

在我國，開發商迫于資金壓力，在運營商業地產的時候往往采取出售產權的方式，將整個商業地產改造成多業主的經營模式。由于業主的多元化，為了有效的行使業主權利，成立業主委員會變成了必須。處于種種原因，一些商業地產的業委會成立較晚，商業地產有些項目又急于維修、更新，在未成立業委會的情況下，需要使用物業專項維修資金的，按照以下程序辦理：

1.物業服務企業根據維修、更新、改造項目提出使用建議；沒有物業服務企業的，由相關業主提出使用建議。

2.物業專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主討論通過使用建議。

3.物業服務企業或其他業主組織實施使用方案。

4.物業服務企業或者相關業主持有關材料，向所在地直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門申請列支。

5.直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門或者負責管理物業專項維修資金的部門審核同意后，向專戶管理銀行發出劃轉物業專項維修資金的通知。

6.專戶管理銀行將所需物業專項維修資金劃轉至維修單位。

但是，從各地的實際操作看，在前期物業管理期間使用維修資金幾乎是不可能的，一是沒有業委會主持，物業服務企業很難拿到法定三分之二業主、且占面積三分之二業主的同意，無法使用維修資金；二是一些城市的規范性法律文件明確禁止前期物業管理期間使用維修資金。針對第一種情況，業主在簽署《業主臨時規約》時，對一些只需動用小額維修資金維修或急修，例如，更換電梯零件，相關業主可以直接授權物業服務企業進行操作，而無需再征求其他業主意見，物業服務企業只需對使用維修資金的情況進行公示即可。針對第二種情況，物業服務企業可以根據《物權法》的相關規定進行使用維修資金的操作。《物權法》第七十六條規定：業主可以決定籌集和使用維修資金，而不必等到業主大會成立后才能使用維修資金。各地前期物業管理期間不能使用維修資金的地方規定是下位法，且多在《物權法》施行以前所頒布，其法律效力低于《物權法》，關于前期物業管理期間禁止使用維修資金的規定實際上是無效的。所以，在前期物業管理期間，只要征得法定業主人數的同意，便可使用維修資金。關于業主大會成立后，維修資金的使用流程，一般可參考住宅物業的相關規定，在此不再贅述。

（二）建立維修資金的法定強制使用制度

按照《物權法》的規定，使用維修資金應該通過絕對多數業主的同意，即專有部分占建筑面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意，這是法律對維修資金使用和程序上的要求，但是，往往會出現房頂漏水等情況，由于與頂樓以下業主安全無涉，無法通過三分之以上的業主的同意，會陷入由于程序上的限制，應當使用維修資金而無法使用的“僵局”。打破這種“僵局”最為有效的方式就是在業主大會議事規則的制訂中，應該有對此類問題的預防機制，對出現類似問題如何解決，進行提前約定。更為重要的是，政府應當就發生危及房屋安全等緊急情況、嚴重影響市容市貌、設備嚴重老化等情況，規定維修資金的法定強制使用制度，這一點實際上可以參考住建部《住宅專項維修資金管理辦法》及各地關于強制使用制度的規定。

（三）商業地產維修資金使用的監督

產權未被分割的商業地產專項維修資金的使用情況自然好監管，商業地產產權一旦被分割，形成多個業主共有一個商業地產的情況，監管模式就應借鑒住宅物業的監管模式予以適當的變化。例如，可以對已經建立專項維修資金的商業地產或者是已經繳付維修資金的業主，每人都有一張由指定銀行發出的、類似公積金儲蓄卡的“專項維修資金專用卡”。通過此卡，業主可以隨時在銀行柜員機上查詢、監督自己名下的維修資金的繳付和使用。

當然，加強對挪用專項維修資金行為的處罰力度也很關鍵。筆者建議，除了應嚴格按照《物業管理條例》第六十三條的規定，嚴厲處罰違法的開發商或物業服務企業之外，對建設行政主管部門工作人員或業主委員會成員利用職務之便收受他人賄賂、不依法履行監督管理職責或發現違法行為不予查處的的行為，也應在相關法律、法規中予以明確，給予其必要的行政處分甚至追究其刑事責任。另外，如果能夠將各種不當使用專項維修資金，致使業主利益受損的行為也列入處罰條款之內，將更是一大進步。

政府相關部門應當建立商業地產的維修與保養標準

《物業管理條例》第五十六條規定：“物業存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時，責任人應當及時維修養護，有關業主應當給予配合。責任人不履行維修養護義務的，經業主大會同意，可以由物業服務企業維修養護，費用由責任人承擔。”但是，什么情況下物業存在的安全隱患到了“危及公共利益及他人合法權益”這一標準，這個標準怎么衡量？結合我國現有法律、法規的規定，能夠納入維修資金使用范圍中的維修、更新、改造主要是指1985年1月1日城鄉建設環境保護部頒布施行的《房屋修繕范圍和標準》中的相關規定。但是，由于這一法規頒布施行的年代過于久遠，并不能很好地適用現在商業地產的維修要求，其主要規定了建筑物需要進行大修工程時對維修資金的使用，而對于設備、設施維修問題涉及較少。

實際上，僅依靠《房屋修繕范圍和標準》中的規定是遠遠不能滿足商業樓宇維修的應然要求。比如說外墻脫落問題、電梯老化更換問題、水泵維修等，這些公共部位或公共設備的維修標準目前沒有一個明確具體的規定。實際上住宅物業相關的規定也不明確，導致一些商業樓宇長年不維修，電梯老化、水管銹損、設備失靈、外立面陳舊，已經嚴重影響了其正常使用，并且有極大的安全隱患，也無法給商業樓宇保值增值。從國外的經驗看，不管是房屋的外立面，還是一些公共設備，其對維修、更新都有明確的要求和規定。比如說，新加坡政府規定每5年對整幢樓房外墻、公共走廊、樓梯、屋頂及其他公共場所進行一次維修。所以，我們亟需建立一套住宅樓宇、商業樓宇的維修要求、維修標準、操作規范。到過歐洲國家的人都知道，它們的老大樓上百年還“風韻猶存，老而不舊”，其根本的原因在于政府完善的維修制度要求在起作用。

為“老大樓”維修資金籌集與使用制度加強專項維修資金的政策引導

雖然我國相關法律、法規還沒有對年代較為久遠的商業地產的維修與保養標準予以明確的規定，但是相關國家和地區的成功經驗我們還是可以借鑒的。

1.歐美一些國家通過鼓勵年代較為久遠的商業地產業主購買保險，包括公共產業保險、第三者責任保險、雇員補償保險，通過保險制度的完善來保障物業專項維修資金不會因為要被用于排除商業地產安全隱患而大量減少，從而提高了業主繳納及使用物業專項維修資金的積極性，使得商業地產專項維修資金的效力得到充分發揮。因此，我國也應通過政策性引導，鼓勵“老大樓”的業主購買保險，以提高業主繳納、補繳維修資金的積極性以及減少對已經繳納的維修資金的使用。

2.我國香港地區是世界上建筑密集程度最高的地區之一，并且由于很多商業地產及住宅建筑年代久遠，安全隱患頻發。為此，在眾多部門、團體參與的情況下，由特區政府牽頭實施“樓宇維修資助計劃”，資助符合資格的業主維修商業地產的公共部位。特區政府對本地區的商業地產進行整體性安全評估，對需要大修、更新和改造但其維修資金不足或沒有建立維修資金的商業地產予以政府資助，減輕商業地產業主尤其是“老大樓”的維修難度。同時，獲得資助的業主必須在完成相應的大修、更新和改造工作之后籌集自己的維修資金，通過政府力量的介入使商業地產維修資金制度在新舊商業地產中都得以建立。因此，大陸的城市也可借鑒此種方式，每個城市結合自身具體情況制定適宜的政府資助標準和形式，以減輕“老大樓”在重新建立維修資金制度過程中的阻力。

加強政策引導，培養公民“養房”消費意識

在國外，人們往往是買房容易養房難。美國的房價根據不同地區和房屋類型，可謂千差萬別。最貴的莫過于紐約、舊金山、西雅圖這些大城市，一間二三十年房齡的開間也要50萬美元，而到了中部的農村地區，房價就變得出奇的低。如果只是買一座一家三口居住的小屋的話，十幾萬美元就可以買到。美國相對于中國可謂買房容易養房難，購房價格低，但是后期用于保養的費用要高出房款的幾倍。首先，房產稅在美國各個州和地區都不同，一般在1%-3%，紐約是3%，一般的房產每年的房產稅就高達數萬美元甚至更多。其次，在美國購買房產的同時，也被強制購買房屋保險。在紐約，一棟50萬美元的房子，房屋保險費每個月都在100美元左右，一年就是1200美元。再者，庭院維護獨棟房屋維護成本高昂。例如，雇人剪草每個月開銷大約100美元，如果任由庭院雜草叢生，那么有一天你回到家就會發現自己的院子煥然一新，只是門上多了一張當地政府的信，告訴你政府已經幫你剪草，請及時付款。

我國關于房屋尤其是商業地產的強制性保養規定較少，原建設部在1989年發布了《城市危險房屋管理規定》，2004年7月對原第4號令做了部分改動后，重新發布了第129號令。但修改后的129號令仍帶有計劃經濟條件下的管理模式，很難適應市場經濟條件下的房屋尤其是商業地產的安全管理。雖然各地都出臺了相應的法規，但由于129 號令跟不上現在形勢發展的需求，也就影響了各地出臺的法規質量和實用性。因此，建議修改129號令《城市危險房屋管理規定》為《城市房屋安全管理規定》，除了增加房產使用安全管理的內容，即對拆改房屋結構、增加房屋荷載、改變房屋設計使用用途行為的管理做出明確規定之外，還要增加提高房產保養水平的強制性條款，為此我們可以借鑒國外先進經驗建立“房產安全證”制度。實行“房產安全證”制度，要求在涉及到使用人發生變化的審批環節中，把“房產安全證”作為必需的要件之一，迫使各方面重視對商業地產的全面養護，這樣才能從源頭上解決商業地產使用安全的管理問題。要求進行房產交易時，業主需提供兩種證件，一是產權證，另一種是房產安全證。各級政府、領導應該把商業地產安全管理放在首位，就要體現在把這工作法制化、規范化、制度化固定下來，只有這樣才能夠發揮有效的作用。■