城鎮(zhèn)居民買農(nóng)宅不受法律保護(hù)

【案情回放】2006年9月，陳曙光與其老家的侄兒陳錫群簽訂協(xié)議，約定由陳錫群將一棟磚瓦結(jié)構(gòu)平房的所有權(quán)、房屋宅基地及自留山、自留地、責(zé)任田的管理權(quán)及使用權(quán)轉(zhuǎn)讓歸陳曙光所有，陳曙光為此支付陳錫群15 000元。事后不久，陳錫群偶然得知這一轉(zhuǎn)讓行為不受法律保護(hù)，便要求陳曙光返還房屋和土地，并愿意退款，但遭到拒絕。陳錫群遂訴至法院。

【爭議焦點(diǎn)】城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村集體土地、農(nóng)民住宅是否受法律保護(hù)。

【法官說法】物權(quán)法第一百五十三條指出，宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定。土地管理法第八條，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。第十條，農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營、管理。2008年，《中共中央國務(wù)院關(guān)于切實(shí)加強(qiáng)農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)建設(shè)進(jìn)一步促進(jìn)農(nóng)業(yè)發(fā)展農(nóng)民增收的若干意見》明確規(guī)定，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”。合同法第五十八條規(guī)定，合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

根據(jù)上述法律，農(nóng)村宅基地和自留山、自留地等土地所有權(quán)歸集體經(jīng)濟(jì)組織，使用權(quán)歸集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)的成員。農(nóng)村房屋買賣標(biāo)的不僅涉及房屋，還包含宅基地使用權(quán)。村民對宅基地及其他集體所有的土地只有使用權(quán)，擅自將其賣給城鎮(zhèn)居民的行為不受法律保護(hù)。

本案原告的宅基地和自留山、自留地、責(zé)任田屬于水口廟村集體所有。被告非該村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，原告向其轉(zhuǎn)讓宅基地和集體土地的管理權(quán)和使用權(quán)，違反了有關(guān)規(guī)定，不受法律保護(hù)。根據(jù)合同法第五十二條，原、被告之間的房屋及土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效。法院最后判決確認(rèn)被告陳曙光與原告陳錫群簽訂的房屋及土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效。判令被告返還原告房屋、宅基地、自留山、自留地及責(zé)任田，原告返還被告15 000元，賠償被告損失2 643元。

【溫馨提示】人多地少是我國的基本國情。要保證經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展，就必須實(shí)行嚴(yán)格的土地管理制度。近年來，一些城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村集體土地及農(nóng)民住宅的現(xiàn)象屢禁不止，這不僅違規(guī)，而且不受法律保護(hù)，一旦發(fā)生糾紛將使當(dāng)事人蒙受不必要的損失！