淺析房地產測繪的特點及技術分析

于志勇

吉林市勘測設計院（13201 1）

房產測繪是專業測繪中的一個比較獨特的分支。它測定的特定范圍是房屋以及與房屋相關的土地，也就是說，房地產測繪就是運用測繪儀器、測繪技術、測繪手段來測定房屋、土地及其房地產的自然狀況、權屬狀況、位置、數量、質量以及利用狀況的專業測繪。房產測繪作為對房屋面積進行測算的測繪技術手段之一,在當前有著重要的意義。

1 房地產測繪的特點

房產測繪的內容和特點，主要體現在以下幾個方面:

1）房產測繪成果重要內容的房產圖是平面圖，其上只要求平面位置準確,不表示高程,不繪制等高線。

2）房地產測繪采用比例尺大。房地產測繪一般在城市和城鎮內進行,圖上表示的內容較多,有關權屬界限等房地產要素,都必須清晰準確地注記,因此房地產分幅圖的比例尺都比較大。

3）房地產測繪人員要求高。房地產測繪人員不僅要熟練掌握測繪技術、測繪業務,以及運用各種測繪方法,更重要的是要掌握房地產業務知識,熟悉房地產法律、法規,從而正確測算房屋面積,保護產權合法利益。

4）城鎮新建筑的不斷發展和擴大,建成區的房屋及土地使用情況的不斷變化,例如房屋發生買賣、交換、繼承、新建、拆除等,都要求及時進行變更房產圖,及時對房產圖補測和修改,修改相應的文字和數據資料,以確保其應有的現勢性。

5）房地產測繪的內容要素。房地產測繪的主要對象是房屋和房屋用地的位置、權屬、質量、數量,用途等狀況,以及與房地產權屬有關的地形要素。房地產測繪對房屋及用地必須測定位置，調查所有權或使用權的性質,測定范圍和界線,測算面積。

2 房地產測繪的工作流程

當測繪公司通過市場營銷接收一個新的項目后，將按照以下的工作流程展開:首先進行可行性研究;如果新項目通過可行性研究，則和客戶方面簽訂正式合同，并把正式合同備案到綜合管理部門;然后根據項目的具體要求和各設計人員現有的工作情況，安排作業人員參與設計并指定實施計劃;有了具體的計劃，就要按照計劃的相應步驟，展開現場作業或設計圖紙;設計的結果要進行二級審核(包括審核人員審核和項目負責人審核);最后是設計圖紙的交付、打印出圖與歸檔。另外，在圖紙設計的過程中，還可能因為公司內部或客戶方面的原因以及其他一些客觀方面的原因而對于項目及其相應的各級計劃進行修改或重新編寫計劃，對于不必修改計劃的變更則在設計過程中進行相應的調整。房產測繪的主要工作流程如圖1所示。

3 房地產測繪的技術分析

房地產測繪過程即具體實施測繪的過程，包括外業數據采集、內業圖形處理及分攤計算,實施測繪過程的完成情況直接影響房產測繪成果的質量,是技術控制的重點。

3.1 外業數據采集

外業數據采集應使用經檢定合格的、能達到相應精度的儀器和工具進行。一般應遵循先整體后局部，先外部后內部的原則，即先采集房屋(主體)外圍數據，而后采集房屋內部分割數據及房屋附屬結構數據。在記錄外業數據的同時核對測量草圖中標注數據,檢查兩者差值是否超出技術誤差,發現問題就地復查。避免錯量、漏量,以此提高工作效率。

3.2 內業圖形處理及分攤計算

外業數據采集完成后應及時進行內業平差和圖形處理，避免測繪時間間隔過長，造成遺忘和返工。數據處理時要統籌兼顧,既要考慮某一層或某一套的數據,還要考慮上下相同樓層(戶型)數據的一致性。在圖形處理完成后、內業計算前,應對數據處理進行全面檢查。內業計算過程首先考慮是否滿足計算建筑面積的條件,其次再考慮如何計算、如何分攤的問題。

3.3 技術方法分析

3.3.1 測距儀的加常數

由于房產測繪精度要求高，目前開展的房產測繪工作一般都采用內外業一體化數字化房產測繪方法，在房產測繪時必須使用資質部門檢定過后的儀器進行測量。對于全站儀而言,主要是測定測距儀的加常數和乘常數。在房產測繪碎部測圖中,由于距離較近，儀器乘常數可忽略不計，但加常數必須考慮。加常數產生的原因如圖2所示，是由于全站儀的發射面和接收面與儀器中心不一致，反射棱鏡的等效反射面與反光棱鏡的中心不一致，使得測距儀測出的距離值與實際距離值不一致。

3.3.2 常規測量方法

1）直接量測法

直接量測法是通過實地量測房屋（或地物）邊長、角度等要素,將需要計算面積的圖形分割成若干便于計算的簡單圖形 （包括規則圖形和不規則圖形），應用幾何圖形面積計算公式計算出房產面積。規則圖形計算。對于正方形、長方形、三角形、平行四邊形、梯形、扇形、圓、橢圓等規則幾何圖形,則將實地量出的幾何要素套入相關幾何公式，即可得出其面積。不規則圖形計算。將不規則圖形劃分成若干三角形和梯形，實地丈量出有關要素尺寸，然后按照幾何公式計算面積。

2）圖上量測法

①求積儀法。將圖紙固定展放在平滑的水平圖板或桌面上,采用求積儀量出所求面積。使用求積儀時,圖板要安置平穩,圖紙不能有褶皺或裂痕；求積儀極點位置選定時,兩臂應盡量垂直；對于較大面積,可將圖紙分塊計算；②方格網法。將透明毫米小方格紙蒙在需要量測的圖形上,查數其所占小方格數,再根據每個小方格所代表的實地面積,求出整個圖形面積。三、三斜法。將圖形分割成若干三角形,并量出三角形底與高,計算出每個三角形的面積,最后得出整個圖形面積,三斜法在分割圖形時,三角形個數要盡量少,且應盡可能分解成同底三角形。

3.3.3 數字測算方法

數字測算方法,是采用數字測繪技術先測繪出房產平面圖,然后再按照坐標法計算出房產面積。測算步驟如下。

3.3.3.1 測繪數字房產平面圖

1）測設圖跟導線。居住區竣工后,沿居住區道路布設導線網。全站儀現場觀測和采集數據后,輸人微機。利用導線平差軟件進行總體平差。2）測繪底層平面圖。在各導線點安置全站儀,測設房屋底層外墻勒腳以上的角點坐標,將采集的數據輸人計算機后,編繪出底層平面圖。3）測繪各層平面圖。使用經檢定的鋼尺,現場量測出其他各層與底層不同之處,將有關數據輸人計算機,編繪出各層平面圖。4）測繪分戶平面圖。使用經檢定的鋼尺或手持測距儀,現場量測出各戶房屋尺寸及其共用部位尺寸，將有關數據整體平差后輸人計算機,編繪出分戶平面圖。

3.3.3.2 計算房產面積

多邊形面積計算:

房產面積具體計算步驟如下:1）計算每層建筑面積。將每層平面圖的各角點坐標輸人公式（1）,即可計算出每層建筑面積。2）計算整棟建筑面積。各層建筑面積之和即整棟建筑面積。3）計算分戶套內建筑面積。將分戶平面圖各角點坐標輸人公式（1）,即得出分戶套內建筑面積。4）計算公用建筑面積。將公用部位的平面圖角點坐標輸入公式（1）,即得出公用建筑面積。5）檢查分戶套內建筑面積和公用建筑面積。將分戶套內建筑面積和共有建筑面積的總和與整棟建筑面積相比較,進行粗差檢查。如兩者相等,則無粗差。6）計算分戶建筑面積。先按照權屬分割協議或有關規定,按比例分攤公用建筑面積。再將該戶套內建筑面積加上該戶應攤的公用面積,得到該戶建筑面積。最后檢查各戶建筑面積之和與整棟建筑面積是否相等。

4 結語

管理的現代化、決策的科學化要求對房地產測量信息的處理方法由用手工操作到計算機處理等現代化技術,其作用也由一般統計發展為輔助決策,進而形成房地產測量信息系統。但建立房地產測量信息處理系統是一項非常復雜的系統工程，它要求有比較高的技術素質和管理水平。房地產測量信息系統(GIS)正逐步應用到現代化房地產測繪中,改變著傳統的測繪技術和理念。

[1]章書壽.地籍測量學.南京:河海大學出版社,1991.

[2]呂永江.房產測量規范與房地產測繪技術.北京:中國標準出版社，2001.

[3]馮靜淺.議房產測繪市場化.石家莊：河北企業出版社,2008-07-20.