新會計準則對我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計工作的影響

金 雷

一、新會計準則與房地產(chǎn)企業(yè)會計工作概述

1.新會計準則的出臺背景

新會計準則是在我國經(jīng)濟建設(shè)快速發(fā)展，其面臨的經(jīng)濟管理要求不斷提高的整體背景下出臺的。是在堅持繼承與發(fā)展并重、科學規(guī)范和可操作性并重，國際化與本國國情并重等原則的前提下，為了提高我國會計信息質(zhì)量，考慮到我國經(jīng)濟發(fā)展和會計實務(wù)發(fā)展的現(xiàn)狀，基于我國法律體系和基本會計習慣而制定出臺的。

2.新會計準則關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計工作的變動內(nèi)容

引入了投資性房地產(chǎn)科目。新會計準則在充分考慮到投資性房地產(chǎn)可能會因為房產(chǎn)價格的提高和經(jīng)濟的發(fā)展而在實際中不斷增值的情況，單獨設(shè)置投資性房地產(chǎn)科目，將企業(yè)暫時或者長期持有的土地使用權(quán)劃入這一科目，進行更為規(guī)范的管理，力求更為真實客觀地反映房地產(chǎn)企業(yè)的會計信息。

公允價值計量模式的引入。新會計準則規(guī)定，企業(yè)可以選擇公允價值模式進行后續(xù)計量，選用公允價值計價時，以期末公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，兩者差額計入當期損益，不再計提折舊或進行攤銷，同時還對選用公允價值計量模式的土地使用權(quán)的后續(xù)計量進行了具體規(guī)定。

存貨管理出臺了新的規(guī)定。其中第一點在于擴大了借款費用資本化的資產(chǎn)范圍，從房地產(chǎn)企業(yè)來看，投資性房地產(chǎn)及用于對外銷售的房產(chǎn)被列入到資本化的范圍內(nèi)。第二點在于以先進先出法、個別計價法和加權(quán)平均法取代后進先出法，準確反映房地產(chǎn)企業(yè)在不斷變化的外部經(jīng)濟環(huán)境下的經(jīng)營狀況，真實反映出企業(yè)的盈利能力和水平。

二、新會計準則對我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計工作的影響

1.新會計準則對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計活動的具體影響

對房地產(chǎn)企業(yè)融資的影響。房地產(chǎn)企業(yè)融資是指在房地產(chǎn)經(jīng)營活動中，企業(yè)通過信用方式、方法及工具融通資金的金融行為。其中有廣義與狹義之分，廣義的房地產(chǎn)企業(yè)融資指籌集、融通和結(jié)算資金的所有金融行為；狹義的房地產(chǎn)企業(yè)融資則專指其中的資金融通行為。公允價值計量模式的引入，使得房地產(chǎn)企業(yè)的會計信息更為準確真實，透明度更高，一方面有利于企業(yè)大打“新會計準則牌”來吸引更多的市場資本投入到房地產(chǎn)企業(yè)中來；另一方面還可以利用對無形資產(chǎn)的劃分和界定以及其攤銷來調(diào)整企業(yè)一定會計期間的盈余；此外，舊會計準則的“資本公積”科目改為“營業(yè)外收入”科目也使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過債務(wù)重組的方式改變企業(yè)當期的盈余。總之，新會計準則給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計信息處理提供了許多的便利，可以促使其通過相應(yīng)公開和業(yè)務(wù)調(diào)整等方式吸引投資。

對會計核算的影響。新會計準則通過頒布一系列具體的準則，如投資性房地產(chǎn)會計準則和借款費用準則等使得房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算更為科學合理，信息的披露更為真實客觀。首先，新會計準則改變了房地產(chǎn)企業(yè)會計科目的設(shè)置，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)完成用于出租經(jīng)營的土地和房屋單獨列出了科目“出租開發(fā)產(chǎn)品”，對企業(yè)開發(fā)意圖用于出售但暫時沒出售用于出租的開發(fā)產(chǎn)品也要列示在“存貨”項目里，以出租為基本目的的產(chǎn)品必須列入“其他長期資產(chǎn)”項目。其次，公允價值后續(xù)計量模式的引入，帶來新的挑戰(zhàn)和困難。公允價值的難以確定會給房地產(chǎn)企業(yè)的會計工作增加新的難度，但同時也會使企業(yè)的信息更為可靠，還可以為房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)節(jié)利潤提供更多的可供選擇的手段。如此，對率先采用新會計準則的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也意味著更多的選擇和更為科學有效的核算方式，在參與市場競爭的時候有更多的可控空間。

對房地產(chǎn)企業(yè)稅收的影響。房地產(chǎn)稅收是一個綜合性概念，它包括一切與房地產(chǎn)經(jīng)濟活動過程中有直接關(guān)系的稅收，在我國主要有房產(chǎn)稅、土地增值稅、城市土地房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、契稅等。近年來，隨著城市房地產(chǎn)的飛速開發(fā)，房地產(chǎn)稅成為了國家和地方稅收的重要來源，房地產(chǎn)企業(yè)稅收為地方經(jīng)濟的發(fā)展作出了巨大貢獻。但同時，房地產(chǎn)稅也成了影響房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要會計內(nèi)容。新會計準則對房地產(chǎn)稅的影響在短期內(nèi)并沒有明顯的表現(xiàn)，但從長期來看存在潛在的不確定性。新會計準則實行后，采用不同的標準來征收房地產(chǎn)稅會對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生不同的影響，如果采用新的會計準則時需要對資產(chǎn)的價值進行重新評估，房地產(chǎn)企業(yè)的稅收很有可能會比先前大為增加。公允價值的采用還會引起關(guān)于增值部分稅收繳納的新政策，新會計準則以資產(chǎn)負債表債務(wù)法核算所得稅，這樣會使得賬面顯示的資產(chǎn)價值與所得稅計算標準之間存在差額，所得稅分為當期和遞延兩個基本的部分。從土地增值稅方面來看，房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅可以在稅前扣除營業(yè)稅、城市維護建設(shè)費等具體的項目以及銷售管理費用，借款費用方面也可以扣除向銀行等機構(gòu)借款支付的利息等。從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計工作來看，部門的會計信息工作者可以通過銀行貸款、發(fā)行債券等籌資方式來降低稅基，調(diào)整收入確認時間，及時進行費用攤銷，采用合作建房、代建房等經(jīng)營模式等來降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收。

綜合來看，新會計準則不僅影響著房地產(chǎn)企業(yè)信息的公開，對企業(yè)財務(wù)報表及具體科目產(chǎn)生了新的影響，還引起了其生產(chǎn)經(jīng)營活動以及業(yè)績價值的評價標準的新變化。

2.新會計準則對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計信息使用者的影響

新會計準則的實行，不僅對房地產(chǎn)企業(yè)的具體會計工作產(chǎn)生了重大影響，還對房地產(chǎn)企業(yè)的利益相關(guān)者包括會計信息使用者以及企業(yè)的經(jīng)營決策產(chǎn)生了重大影響，這對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理以及未來的發(fā)展提出了新的挑戰(zhàn)和壓力。

對股東的影響分析。當前新會計準則在房地產(chǎn)領(lǐng)域推行的主要范圍在于國有房地產(chǎn)企業(yè)和股份制房地產(chǎn)上市公司，而在這些企業(yè)里股東最關(guān)心的仍然是投資回報。新會計準則的實行對股東來說是一柄雙刃劍，既是機遇更是挑戰(zhàn)。一方面，政府財政部門在新準則制定時，充分考慮了信息的真實性、科學性和客觀性，加強了企業(yè)會計規(guī)范的標準建設(shè)，通過具體的政策規(guī)定為股東提供了更好的投資決策依據(jù)。但新會計準則也給房地產(chǎn)企業(yè)管理者及會計工作者提供了更大的會計政策標準的選擇范圍，企業(yè)管理者能夠?qū)ζ髽I(yè)的盈余及利潤進行較大自由度的調(diào)整，在一定程度上會影響到股東對于投資回報的要求。因此，股東在對房地產(chǎn)企業(yè)進行投資時必須充分了解其采用的會計制度，在掌握基本情況后進行理性投資。

對債權(quán)人的影響。房地產(chǎn)企業(yè)作為資金密集型企業(yè)，其資金來源是多渠道的。雖然一般來說，房地產(chǎn)處于高速發(fā)展時期，盈利的能力和投資回報率都很高，但也存在著高風險。所以，正常運營的房地產(chǎn)企業(yè)不用擔心其償債能力的問題，但一旦房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)虧損，采取債務(wù)重組，債券人的利益就會受到損害，導(dǎo)致債權(quán)無法收回，企業(yè)清算，從而影響債權(quán)人與管理者、員工之間的相互關(guān)系，甚至造成不好的社會影響。一旦房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)大量債務(wù)，并且虧損，債權(quán)人所能作出的最好選擇便是進行債務(wù)的重組，實現(xiàn)企業(yè)管理者與債權(quán)人的利益保護或者說損失最小化。

對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理者的影響。新會計準則的實施往往還通過直接影響會計工作而影響房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營決策。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營決策方針是靠企業(yè)的管理者來制定的，同時管理者的薪酬又與企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績密切相關(guān)。管理者要追求自身的經(jīng)濟利益，必然會對新會計準則所引起的所得稅政策以及具體的會計工作的變化采取一定的應(yīng)對措施來保障其基本的個人收入。

新會計準則對房地產(chǎn)的影響還會涉及到政府方面，尤其是對政府財政收入產(chǎn)生一定的影響。政府在新會計準則的背景下，既要保證企業(yè)的積極性，更要保證其基本的稅收收入。

總之，新會計準則的推行，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的各個信息使用者產(chǎn)生了巨大的影響，從而要求信息使用者在具體的變化中調(diào)整和更新自己的行為觀念，積極應(yīng)對，順應(yīng)會計準則科學化和規(guī)范化的潮流。

三、有效應(yīng)對新會計準則下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計工作的變化

新會計準則的推行，使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨的內(nèi)外部會計環(huán)境發(fā)生了巨大的變化，必須結(jié)合新準則的調(diào)整內(nèi)容，在充分考慮各方會計信息使用者的利益基礎(chǔ)上，針對新會計準則所產(chǎn)生的具體影響采取有效的應(yīng)對措施，促進自身經(jīng)營管理工作質(zhì)量的不斷提高。

加強企業(yè)內(nèi)部的會計工作管理。新會計準則在后續(xù)計量模式和房地產(chǎn)性質(zhì)分類等方面作出了新的規(guī)定，也給企業(yè)提供了更多的自由選擇空間。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理者可以通過與會計信息使用者充分協(xié)調(diào)，選擇對自己最為有利的計量模式，保證企業(yè)的盈利。企業(yè)在會計工作還不夠成熟時，不宜盲目選擇采用公允價值模式，而應(yīng)在傳統(tǒng)的成本模式繼續(xù)運行過程中挖掘公允價值模式對企業(yè)自身有利的地方，在不斷調(diào)整企業(yè)內(nèi)部會計工作的前提下有準備地采用公允價值模式。企業(yè)在進行房地產(chǎn)開發(fā)時，還應(yīng)該注意到企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)項目是否屬于投資性房地產(chǎn)，在明確性質(zhì)的情況下可以對企業(yè)的稅收、會計科目的歸入有著不同的情況，將會影響到企業(yè)的盈利。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要充分運用新會計準則給予其會計工作的選擇性。

新會計準則是我國會計事業(yè)與國際接軌的結(jié)晶，也反應(yīng)出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計工作未來發(fā)展的必然之路。新會計準則有利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計工作的規(guī)范化和科學化，從長遠來看更有利于其會計工作的發(fā)展。盡早適用新會計準則不僅能在會計政策調(diào)整中占有主動地位，還可以借助新會計準則實施的初步階段進行自身的不斷調(diào)整，并且從中尋找合適的會計工作技巧，為企業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在實際工作中即使沿用傳統(tǒng)的方法仍能解決實際問題，也應(yīng)該持有一種戰(zhàn)略的眼光，對自身的會計工作進行調(diào)整，進一步完善和規(guī)范，為企業(yè)的整體發(fā)展做好戰(zhàn)略上的儲備和應(yīng)對。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還應(yīng)注意會計工作人員素質(zhì)的培養(yǎng)。新會計準則的實施意味著房地產(chǎn)企業(yè)會計工作的巨大變化和革新，企業(yè)必須加強會計工作人員的培訓，促進其盡快掌握新會計準則的基本理念和具體的細則，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計工作的全面開展提供有力的保障。會計工作人員素質(zhì)的提高不僅是會計工作的必然要求，更是房地產(chǎn)企業(yè)快速發(fā)展的客觀要求。新會計準則給房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境帶來的變化只有通過會計工作人員才能得到充分的反饋，因此，會計人員必須迅速轉(zhuǎn)變觀念，并且提高相關(guān)對新會計準則的敏感意識。同時，會計人員還應(yīng)該熟知新會計準則的變化，如稅收方面、投資性房地產(chǎn)界定方面以及其他的具體會計目錄等變化，通過科學有效合法的方法為企業(yè)節(jié)約成本，提高盈利率，迅速掌握應(yīng)對新會計準則變化的方法。

綜上所述，新會計準則對我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計工作提出了新的要求和挑戰(zhàn)，但同時也帶來了發(fā)展的新機遇。企業(yè)必須采取積極的應(yīng)對措施，正確對待外部環(huán)境的變化，從而在內(nèi)部進行不斷的調(diào)整，促進房地產(chǎn)企業(yè)會計工作的快速健康發(fā)展，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供有力的會計保障。

[1]張玉梅，新會計準則對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計工作的影響，中國集體經(jīng)濟，2011年19期.

[2]蔡江東，新企業(yè)會計準則涉及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要內(nèi)容及影響，中國科技財富，2009年06期.

[3]劉琰，新會計準則下房地產(chǎn)企業(yè)的會計變化與優(yōu)化，會計師，2009年11期.