暑期房租聞“漲”聲

□ 楊巔巔

暑期房租聞“漲”聲

□ 楊巔巔

調(diào)控大勢下，樓市春天的漸行漸遠(yuǎn)讓一路狂奔的房價(jià)暫時(shí)止住了腳步。但與此同時(shí)，北上廣等一線城市的房租卻逆勢上漲態(tài)勢明顯。尤其時(shí)下，隨著夏季大學(xué)畢業(yè)生季的來臨，房屋租賃市場即將迎來新一輪的旺盛需求，這也是繼春節(jié)之后的第二波租賃高峰。

據(jù)21世紀(jì)不動產(chǎn)研究分析，傳統(tǒng)畢業(yè)租賃高峰一般會在6月底到來，就目前市場來看，租賃市場整體較為平穩(wěn)，尚未出現(xiàn)租賃交投的激增局面，但部分板塊租金難免面臨大幅上漲趨勢。

房租上揚(yáng)趨勢明顯

按照租賃市場慣例，每逢“畢業(yè)季”的來臨均會促使房東對租金做出新一輪的調(diào)價(jià)。據(jù)21世紀(jì)不動產(chǎn)資料顯示，近期板塊內(nèi)租金相比年初已有近10%-20%增幅，同比已超30%。此外，漢宇地產(chǎn)市場研究部經(jīng)理付偉也表示，未來7、8、9月份，房屋租金預(yù)計(jì)會迎來5%左右的漲幅。付偉進(jìn)一步指出，與春節(jié)之后租賃高峰不同的是，暑期房屋租金走勢將會保持疊加型上揚(yáng)態(tài)勢。

記者近日走訪了上海市浦東新區(qū)部分區(qū)域的房產(chǎn)中介，這些行業(yè)內(nèi)人士部分行業(yè)內(nèi)人士對于租房市場再迎“漲”聲的看法基本一致。某中介相關(guān)負(fù)責(zé)人估計(jì)，今年7、8、9月份房租漲勢會“勢不可擋”。他表示，“我們店里掛牌出租的一戶室房源，現(xiàn)在只剩一套了，約30平方米，月租金要2800元。兩戶室整租的月租金則要3500元—4500元，而去年同期為3500元，今年漲了1000元。接下來，7、8月份大量大學(xué)生畢業(yè)的話，房子會更緊俏，預(yù)計(jì)屆時(shí)房租將再次上漲5%-10%。”位于梅花路的永信房產(chǎn)門店負(fù)責(zé)人也表示：“現(xiàn)在房子很好租，我們手上一有房源，不出三天立馬有租客預(yù)定，稍有猶豫就是別人的了，所以我們大都建議租客看到滿意的最好先下手為強(qiáng)，畢竟現(xiàn)在想找合適的房子并不那么容易。”

根據(jù)中國指數(shù)研究院發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，今年5月，上海租賃價(jià)格指數(shù)環(huán)比增長1.41%，同比增幅6.48%。在房租逐年上漲壓力下，讓原本“望房興嘆”的白領(lǐng)們繼續(xù)承受著日益走高的房租壓力，有白領(lǐng)叫苦不迭：“我每月工資的三分之一都獻(xiàn)給了房東，聽說租金還要漲，看來房租的一半都要貢獻(xiàn)出去了。本來房子就買不起，現(xiàn)在連租房都成問題，讓人情何以堪！”

其實(shí)，承受高房租之痛的不僅是自住市場，商業(yè)房租的漲價(jià)也讓一些商家“高攀不起”。如今年4月，位于上海黃金商圈淮海路美特斯邦威旗艦店就因房租太高而“歇業(yè)”。又如，如家連鎖酒店2012年第一季度財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，一季度已虧損1個(gè)億。此外，北京皇家驛棧酒店董事長劉少軍也對媒體直言：“之所以虧損，就是因?yàn)樵谝欢€城市進(jìn)行第二輪租房子，房租成本大幅度上升一定會造成虧損。”

房租漲勢幕后推手

從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度分析，房租與房價(jià)呈正相關(guān)關(guān)系。即房價(jià)若居高不下，則房地產(chǎn)交易市場相對冷清。租賃需求不能有序向購買需求過渡，屆時(shí)租賃市場進(jìn)入需求旺盛階段，對應(yīng)的房屋租金就會上漲。當(dāng)房價(jià)趨于下降態(tài)勢，將會帶動購房者入市購房，對租賃市場的火爆將起到一定的緩沖作用，租房的人相對減少了，房租自然就會降下來。

業(yè)內(nèi)人士分析，時(shí)下房屋租價(jià)的上漲與房屋供給不足及房價(jià)居高不下有關(guān)。當(dāng)前，市場上可供房源遠(yuǎn)遠(yuǎn)要小于需求者，供需關(guān)系的失衡很容易讓租金進(jìn)入上升通道。對此，付偉表示，目前市場房源分配不均現(xiàn)象比較嚴(yán)重，這也是局部區(qū)域租金大幅上揚(yáng)的原因。市中心地區(qū)特別是地鐵沿線區(qū)域租金遠(yuǎn)遠(yuǎn)要高于偏遠(yuǎn)地帶，而這塊區(qū)域需求量大而可供房源非常有限。相比之下，偏遠(yuǎn)地段就存在大量房源空置，租金便宜很多，卻少人問津。這也是目前房屋租賃市場存在的結(jié)構(gòu)性矛盾。

房租高企的背后，房價(jià)有“推卸”不掉的責(zé)任。房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺后，大批購房剛需者在未來房價(jià)下跌心理預(yù)期下，選擇租房觀望，一些“轉(zhuǎn)買為租”者的涌入助推了租賃市場的火熱。加之暑期“畢業(yè)季”特殊時(shí)期，房源需求驟然旺盛，這些綜合因素均不同程度的推高了租賃成本，漲價(jià)難免成不爭的事實(shí)。

而房源稀缺與購房出租者數(shù)量多寡有關(guān)，租金的回報(bào)率也影響了靠購房收租的特殊群體。從購置房產(chǎn)進(jìn)行出租這種投資方式角度分析，租金回報(bào)率要高于銀行定存率，業(yè)主才有利可圖。租金回報(bào)率與定存率之間的博弈，會影響部分投資者的行為。假定市場上一套面積為70平方米的兩室一廳居住房，其購置成本為200萬元，按當(dāng)前房屋租賃市場價(jià)格計(jì)算，每月租金按均價(jià)3500元計(jì)算，則一年可獲得租金收入42000元。而按一年期定存率3.5%計(jì)算，則一年期利息為70000元。業(yè)主要想獲得與定存利率同樣的收益，就必須保證每月獲得約5800元的租金。

當(dāng)前我國租金回報(bào)率僅為2%，遠(yuǎn)低于國際5%投資警戒線。付偉分析認(rèn)為，“我國租購比相差很大，通過購房出租專為獲取租金的為數(shù)并不多，更多的是為了房產(chǎn)保值增值。即使一年期定存率跑過租金回報(bào)率，但大部分人仍選擇買房主要還是看中房產(chǎn)本身價(jià)值。房產(chǎn)作為稀缺資源，遠(yuǎn)期上還是看漲的人居多。雖然樓市調(diào)控是大調(diào)，而實(shí)際上的房價(jià)并沒有真正意義上降下來，這也使得部分租客迫于經(jīng)濟(jì)壓力只能繼續(xù)選擇租房，所以這類人屬于被動租房一族。”

公租房需名符其實(shí)

相關(guān)群體對公租房平仰租賃市場起緩沖作用懷揣期待。但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前公租房對即將到來的暑期租賃潮難以奏效。主要原因在于：首先，公租房具有一定準(zhǔn)入的門檻，且外界對公租房的支持力度并不強(qiáng)；其次，公租房在租金、位置等方面吸引力也偏弱。

在一項(xiàng)對公租房的網(wǎng)上調(diào)查結(jié)果顯示，有81%的網(wǎng)友表示，即使?jié)M足條件也不愿申請公租房，63%的網(wǎng)友認(rèn)為準(zhǔn)入條件中關(guān)于戶口的規(guī)定最不合理。參與調(diào)查的投票者中，有76.5%為外來戶口，他們大多認(rèn)為，公共租賃房名美但“美而不實(shí)”，因?yàn)榫蜕暾垪l件必須達(dá)到的硬性標(biāo)準(zhǔn)，如需持有本市常住戶口。或持有《上海市居住證》達(dá)到兩年以上且連續(xù)繳納一年以上的社會保險(xiǎn)金等，這些政策將初來者擋之門外。公租房的門檻如此高，難免讓人感覺“看上去很美”。

21世紀(jì)不動產(chǎn)黃河滔建議，現(xiàn)今市場高昂的房租讓人負(fù)擔(dān)沉重；而對于招租至今申請率偏低的公租房項(xiàng)目，與其閑置成為名副其實(shí)的“空置房”，尚不如降低準(zhǔn)入門檻及出租標(biāo)準(zhǔn)，有針對性的擴(kuò)大幫扶群體，為城市留住人才。付偉也認(rèn)為：“公租房所供數(shù)量有限，這就決定了它必須有個(gè)限入標(biāo)準(zhǔn)，這也是它沒完全開放的原因之一。政府房源雖不以盈利為主要目的，但在租金收取上也不能太虧，只能說公租房現(xiàn)在發(fā)展并不完善，還處于初級階段。某種程度上可以認(rèn)為它只能是少數(shù)人的福利。”

一邊是公租房的高門檻，一邊是租賃市場的混亂無序。針對租賃市場的混亂現(xiàn)象，近日北京市政府發(fā)布了一則文件，鼓勵(lì)相關(guān)部門設(shè)立國有租賃經(jīng)營機(jī)構(gòu)，開設(shè)“官辦中介”。對由政府設(shè)立特定機(jī)構(gòu)介入房屋租賃市場的建議，外界表示其可否終結(jié)租賃市場的亂象很值得懷疑。對此，業(yè)內(nèi)人士坦言，這一辦法將很難真正付諸行動，“官辦中介”要如何收集個(gè)人閑置房源、租金的界定、傭金的收取等都是問題。所以說，這只能是理想化的狀態(tài)。

的確，當(dāng)前我國房屋租賃市場正處于初級階段，政府公租房、廉租房、人才公寓等資源畢竟有限，社會資源仍是房租租賃市場的主流。展望未來，將逐步形成以市場供給為主體、政府保障為輔的健全住房保障體系。同時(shí)加強(qiáng)行業(yè)部門的監(jiān)管、加大對租賃市場的指導(dǎo)力度、維護(hù)業(yè)主與承租者的合法權(quán)益。由此積極正確地引導(dǎo)房屋租賃市場的健康發(fā)展，還是值得期待的。

（摘編自《上海金融報(bào) 》）

□ 編輯 汪文娟 □ 美編 王 迪