淺析經(jīng)濟適用型房產(chǎn)經(jīng)濟出現(xiàn)的問題

何利鋼

摘 要：經(jīng)濟適用房的制度是我國國家政府在為了維護中低收入者的住的權利而設定的住房的重要的保障的制度。但是由于在銷售的時候經(jīng)濟適用房的在制定的價格上略高于人們的接受價格，或者是由于在經(jīng)濟適用房周邊的自然環(huán)境以及交通、醫(yī)院等設施的不完善導致了經(jīng)濟適用房沒有成為全國城市和鄉(xiāng)鎮(zhèn)的居民在消費的關注力上以及對于城鎮(zhèn)的消費的突破口上有很大的阻礙。本文主要分析經(jīng)濟適用房經(jīng)濟中出現(xiàn)的問題并提出意見和建議。

關鍵詞：經(jīng)濟適用房；經(jīng)濟；問題；意義

房地產(chǎn)行業(yè)在我國的起步晚、發(fā)展快，但是在快速催生的房地產(chǎn)泡沫之下，我國的房地產(chǎn)在發(fā)展的過程中存在很多的問題。作為支持中低階層能夠住得起房、買得起房，國家出臺了保障住的起房的廉價公租房政策以及保障買得起房的經(jīng)濟適用房的政策。但是由于在銷售的時候經(jīng)濟適用房的在制定的價格上略高于人們的接受價格，或者是由于在經(jīng)濟適用房周邊的自然環(huán)境以及交通、醫(yī)院等設施的不完善導致了經(jīng)濟適用房沒有成為全國城市和鄉(xiāng)鎮(zhèn)的居民在消費的關注力上以及對于城鎮(zhèn)的消費的突破口上有很大的阻礙。

1 經(jīng)濟適用型房產(chǎn)經(jīng)濟出現(xiàn)的問題

1.1 經(jīng)濟適用房實際的建造不合理

在經(jīng)濟適用房建設的計劃不夠合理，建設的經(jīng)濟適用房的數(shù)量不能夠滿足居民的需求，使得經(jīng)濟適用房的數(shù)量的提供和居民的真正需求的數(shù)量存在偏頗，有很大的矛盾。經(jīng)濟適用房的制度的出臺是根據(jù)社會的具體情況以及經(jīng)濟的形式上的變化而與時俱進不斷完善的。這就說明了一個問題：經(jīng)濟適用房所應用以及保障的要求放寬是不可能完全實現(xiàn)的，會造成供應和需求之間更大的矛盾，即使是在將在保障的人群的控制在對于城市之中在收入上相對較低在住房有很大困難的家庭中施行的，但是在經(jīng)濟適用房中的建筑的建設的總體的數(shù)量上仍然不能夠滿足這些人的需求。

1.2 尋租的手續(xù)不合理，政府的政策無法正常的運行

在社會上自己尋找租房的行為十分的普遍，使得政府在政策的實施以及在政府的威信上存在很大的挑戰(zhàn)。為了減少經(jīng)濟適用房的建造樓房成本，國家在經(jīng)濟適用房的建設中所占用的土地不是通過在市場上競標的方式得到，這樣就保證了在經(jīng)濟適用房從規(guī)劃、設計、建造到出售的過程中全部都是保持透明性，避免發(fā)生通過權利和金錢的交換的受賄行為的發(fā)生。但是在經(jīng)濟適用房的實際的銷售的過程中還是存在著很大的問題，使得真正的中低收入者很難購買。例如，由于經(jīng)濟適用房過程中的違反政策的規(guī)定的不合理不法的行為導致了實際上并不是符合經(jīng)濟適用房購買的資格的人購買，這就讓社會的住房體系的發(fā)展更加的不平衡。

1.3 經(jīng)濟適用房是否是既經(jīng)濟又適用的問題上存在分歧

由于價格以及政策等方面的限制導致了經(jīng)濟適用房在價格以及適用度上都存在了很大的問題。其原因主要有一下幾個方面：

（1）在經(jīng)濟適用房的住房的地址的選擇上相對遠離市中心，地理位置較遠。經(jīng)濟適用房為了減少成本所以土地的價格以及在施工上所用的材料主要關注對于是否適用是否安全等最現(xiàn)實的問題，而對于生活中常見的譬如醫(yī)院、學校、菜市場等配套設施是否完善，交通是否便利等方面有所忽視，這樣就使得在生活的成本上會有所增加，這樣對于中低層收入者的生活存在很大的問題。

（2）在戶型的設計上較為單一和實用，因此人們在戶型的選擇上并不是很理想。根據(jù)經(jīng)濟實用型住房的戶型上的設計，理論上經(jīng)濟適用房每一套房的總面積主要應該控制在六十平米之內(nèi)，雖說在實際的施行上存在偏頗，實際的施行的效果并沒有達到預期的效果。在之前的經(jīng)濟適用房的建筑過程中由于在設計以及建造中使得經(jīng)濟適用房的面積偏大，因此在價格上有些高使得中低層的收入的家庭沒有辦法承受；而在近些年又由于在設計上或者設計的面積太小使得住房的戶型上設計的并不是很合理，這就導致了部分購房的中低收入的階層由于房子既不夠經(jīng)濟又不夠實用而導致了沒有合適的住房而放棄購買。

（3）經(jīng)濟適用房主打的是價格經(jīng)濟合理、在戶型具有實用性而廣受歡迎。但是在實際的施行中卻由于國家的對于中低階層的優(yōu)惠的政策很難真正的落實到實際上而導致了經(jīng)濟適用房的價格與普通商品房的價格差距不是很大。這與經(jīng)濟適用房的建設的最初的目的相悖。

1.4 由于信息貸款的時間較為時效性較低而產(chǎn)生的資金鏈條的不順暢

在中國國內(nèi)的房地產(chǎn)的市場發(fā)展上，商業(yè)銀行對于房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展提供了強大的資金的支持。特別是在商品房的開發(fā)上，商業(yè)銀行起著十分重要的資金的支持。而商業(yè)銀行在進行經(jīng)營的過程中，最主要的業(yè)務就是在城市之中的住房的貸款的消費，但是由于中國的發(fā)展的滯后性以及政府的調控以及監(jiān)督的作用使得商業(yè)銀行大多數(shù)由國家控股以及在發(fā)放的速度上有所欠缺。

1.5 經(jīng)濟適用房存在很大的問題導致居民持幣代待購

經(jīng)濟適用房在總體上存在很大的問題，由于成本的控制導致了在房產(chǎn)的設計和規(guī)劃上缺少專家的科學的論證和對于居民的需求的詳細的調查，導致在籌備和施工的過程中準備倉促，施工效果不理想。居民在購買和入住之后發(fā)現(xiàn)與看到的概念房有很大的出入。同時在質量上以及面積上都有出入。

2 經(jīng)濟適用房中存在問題的對策

（1）改變政府在工作的眼光。我國在住房領域是需要政府的調控的，但是由于中央與地方政府的目標不同這就導致了政府在政策的施行過程中有很大的問題。中央政府在政策的目的的設定更加的長遠，這就將目標主要集中在了對于經(jīng)濟的總額的增長率以及對于人口的就業(yè)率的提高，物價是總體水平的穩(wěn)定以及居民收入差距逐漸減小等問題。對于地方的政府則是更加的傾向于對于短期目標的實現(xiàn)，是為了短期內(nèi)就可獲得成效的問題。政府獲得業(yè)績最快捷的方式就是發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)，所以對于經(jīng)濟適用房等住房的支持比較的被動，積極性弱。

（2）建立對于房地產(chǎn)的價格預防警示機制，同時還要加強對居民住房購買的價格的檢查測控以及調節(jié)控制。分析我國房地產(chǎn)市場為何炙手可熱的原因是由于成本的不斷提高，由于房價的提高促使了建材和施工成本的提高，供求關系的的緊張導致了房價的越來越高。

（3）當前的房地產(chǎn)的行業(yè)在對于樓盤的開發(fā)和樓盤的銷售上存在很多的不符合規(guī)范的行為，例如，在樓盤銷售中，對朝向和樓層上好的房源打著“已售出”的旗號囤積起來以此來太高價格、對于有瑕疵的樓房沒有據(jù)實相告而是采取隱瞞的態(tài)度嚴重的影響了消費者的合法權益再加上房屋中介在進行中介操作的過程中采取的提高價格、壟斷市場等操作行為有誤的種種問題。應該建立關于企業(yè)在土地的投資和房屋的銷售等方面的企業(yè)的信譽的積累，一方面有利于居民在購買房產(chǎn)時能更加的了解開放商，買到真正的放心房；另一方面則在一定程度上約束了企業(yè)的行為，關系到企業(yè)的聲譽以及未來的發(fā)展，所以在樓盤的建造和銷售中會更加注意安全和信譽等問題。

3 結 語

伴隨著我國經(jīng)濟的飛速發(fā)展讓人民對于生活的要求越來越高，而關系到衣食住行中重要的“住”的部分，企業(yè)要約束自身的行為和成本的控制。良好的企業(yè)信譽和高質量的樓盤開發(fā)有利于促進人民生活水平的提高以及社會主義和諧社會的建設。而對于經(jīng)濟適用房而言，則是提高中低層收入居民生活水平的重要保證，所以在控制成本的同時還要注意對于質量的控制。

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