央企為何難“退房”

高山

國資委發布“央企退房令”兩年多后，真正退出的房地產的央企有多少？

2010年3月，國務院國資委發布了“78家主業非房地產央企退出房地產行業”， 要求這78家央企應加快對其地產業務進行調整重組，在完成企業自有土地開發和已實施項目等階段性任務后有序退出，限令15天之內提交退出方案。但并未明確設定退出的最后期限或時間表。

然而，來自北京產權交易所（以下簡稱北交所）的信息顯示，央企“退房”進度不樂觀。

據北交所近期發布的交易數據顯示，今年上半年房地產業務共成交34宗，其中有中國冶金地質總局等11家主業中不包含房地產業的央企，通過北交所轉讓13宗房地產項目，成交額為7.37億元。對比一季度數據，二季度央企退出房地產業務環比僅增長不到10%。

北交所集團董事長熊焰公開表示，從今年業務部門的數據來看，這項業務無論從項目數量或是資產保值增值率來看增長都有限，甚至許多央企要退出卻無人接盤。一位知情人士在接受《中國新聞周刊》采訪時表示，目前央企退出房地產的比例不足50%，保守地估計也只有30%左右，而大多數退不出來的原因比較復雜。

股權糾葛成退出瓶頸

北京匯通行投資顧問有限公司總經理張躍進接受《中國新聞周刊》采訪時表示，目前央企退出房地產項目并不少，但真正接手的人并不多。主要原因是，除了股權糾葛外，當前經濟大環境不景氣導致投資人減少，這也是影響央企退出房地產的因素。

據張躍進掌握的情況，投資者減少已是不爭的事實，由于接手央企的房地產項目需要運作三到五年才能盈利，而這么長的運作周期給投資者增加了很多風險。因此，在國家大力度調控房地產的情況下，接手央企退出的房地產項目不僅需要資金實力，更需要對項目所帶來的風險有一定的承受能力。

從轉讓的房地產項目來看，目前集中轉讓的央企房地產項目，基本屬于央企的三級公司，股權關系錯綜復雜，能否轉讓成功面臨著多重變數。

房地產項目在北交所掛牌交易的流程并不復雜，主要是前期準備時間比較長。從獲上級單位指示到落實計劃，到拿到有關部門行文批復，到啟動審計評估并到國資委備案，進入北交所交易，然后招商投資，到最后完成轉讓至少需要半年到一年時間。

“退出的過程特別復雜，尤其是牽涉到股權問題時更是難上加難，很多時候不是央企不愿意退出來，而在退出的過程中非常無奈。”前述知情人士對《中國新聞周刊》表示。

一個典型的例子是，從2011年7月1日到現在，北京日興房地產發展有限公司先后三次在北交所掛出了51%股權轉讓信息，交易價格從最初的8.2億降到了7.54億元，但仍沒有成功轉讓出去。北交所的信息顯示，京日興房地產發展有限公司51%股權的轉讓方為深圳中核集團有限公司，后者為中國核工業集團公司的全資子公司。

“可以說，能夠接手51%股權出資8億元的企業屈指可數。無論是北京首都創業集團，還是北辰實業股份公司都給出了幾乎同樣的答案，都想把另外49%也收購便于管理，但合資企業的另一方卻不賣。因此這一項目在北交所掛牌后，一年多的時間里始終沒有實力雄厚的買家。”上述人士表示。

股權的糾葛讓多數買家望而卻步，類似于這樣的案例并不在少數。由于大多數央企的房地產項目與民營企業合作，在房地產項目建成后央企可以退出，但有些民企則靠房地產項目賺取不菲的利潤，根本不想退出或轉讓，在這種股權復雜的情況下，有實力的大企業不愿意接盤，沒有實力的小企業根本接不了，轉讓難度如是增加。

國資委相關人士接受《中國新聞周刊》采訪時表示，現在央企退出房地行業的事情比較復雜，不是說退出就能退出的。到目前為止很難說清楚，究竟有多少家央企退出了房地產行業。

利益驅動退出難兌現

除了股權問題之外，不能忽視的是房地產市場所帶來的利益使央企難以退出。

前述知情人士表示，在一些中小城市，地方政府為了招商引資，鼓勵央企到地方投資，同時還劃撥一些土地。這些土地除了建設工廠之外，也會建設一些職工福利房，那么在房價走高的情況下，自然也有一部分房子向社會出售。

國資委相關人士對《中國新聞周刊》表示，央企退出房地產政策很難實行“一刀切”，存在著很多實際待解決的問題，有的企業需要給職工提供福利房等，因此，央企為職工興建福利房，是否也需要退出房地產都很難說清楚。

除了職工的福利房外，更值得關注的是，早些年，一些央企在部分城市的郊區建立自己的工廠，后來城鎮化速度加快，此前的郊區現在已經成為市中心，工廠需要搬遷，所在地塊已大幅升值。前述知情人士表示，在這種情況下，央企普遍不愿意白白將企業的利益拱手相讓，唯一折中的辦法就是委托中介機構與政府談判，將土地溢價按比例給到央企。這個談判的操作也比較復雜。

正是由于一系列的原因，使得央企在地方上拿地價格比較便宜，但是當“地王”對于央企來說已是不太可能。最主要的原因是，資金上沒有辦法保障，國資委要求一些央企退出房地產政策的出臺，使得央企財務公司在資金管理上較為謹慎，對建立房地產項目所需資金不予支持，也很難貸到款。

知情人士表示，多種原因使得央企在地方上拿地有著諸多的便利條件，未來隨著城鎮化步伐的加快，房地產市場的剛性需求還是非常大，在這種情況下，央企可以通過到當地投資等便利條件，拿到很便宜或者白送的土地，再與地產公司合作或者直接賣掉都會有利益在其中，這就使得央企退出房地產的難度增加。

退出時間長增加不確定因素

部分央企退出房地產業還面臨著復雜的法律程序。

北京匯通行投資顧問有限公司總經理張躍進表示，由于央企退出房地產涉及到國有資產轉讓，從決策退出到真正實現轉讓過程特別漫長，手續繁多，而整個過程在不斷發生變化，有些項目到最后只能是半途而廢。

張躍進表示，央企退出房地產項目基本分三個階段，前期準備階段，包括政策咨詢，委托中介機構，可行性研究和制訂轉讓方案，報請上級審批、進行清算核資、審計、評估等工作，制訂職工安置方案、資產處理方案，國有資產評估備案。第二個階段就是進場轉讓階段，這個過程包括掛牌轉讓，與受讓方簽合同、資金結算等。最后是后續工作階段，進行工商、國有產權證變更登記。

而這三個階段中前期準備階段的時間最長，涉及到審批，資產核算等，或許在等待審批的過程中，土地或房地產市場等又發生了變化。

張躍進表示，珠海香洋實業有限公司從有意向轉讓到在北交所掛牌經歷了很長時間。該項目最初是由中國機械工業集團廣州分公司參與實施，當時該分公司想將別墅賣掉，價格也與買家已談好，因為土地上的成品可以不用進北交所交易，但后來中國機械工業集團成立專門處理房地產的小組來處理此事，考慮到整體轉讓才又將成品納入場內交易，中間經過了不少變動。

不難看出的是，由于操作時間長、一些正進行中的項目一時還很難退出，這就使得非房地產主業央企整體退出房地產面臨著很多難題。對于如何破解這一難題，國資委也很難有一個明確的答復，可以預見的是，央企退出房地產未來仍存在著很多變數。

國資委相關人士也表示，目前非房地產主業央企所占全國房地產份額不足5%，經過近兩年的退出應該只占到3%，相對于全國的房地產市場而言微不足道。而且未來國資委在考核央企時可能不再全部以經濟效益為考核指標，對于主業利潤會加分，而對于非主業的盈利在打分上會大打折扣，從這一點來引導央企退出房地產市場。