大同東方廣場拆遷事件

黎廣

從接到征收通知書，到被低價估評，再到突然撤銷房屋登記、而后被拆遷。短短三個多月，劉建日的兩棟總面積達58426.11平方米的商場就這樣“消失”了

蘇南不得已在幾周前搬遷了辦公室，盡管新辦公室很簡陋，辦公桌上只有一臺沒有連上主機的顯示器。他把和大同市市長耿彥波的合影掛在了墻上。

可惜合影沒有給他帶來好運。

7月21日，大同清遠街的東方廣場和東方購物中心被拆了，那是他曾經的辦公室所在地。

拆除這兩座建筑物的消息來得很突然。4月10日蘇南接到征收通知，告知他要在一個月以內搬空所屬房屋，此后兩個商場被圍閉了3個月。再后來，拆遷隊就來了。

對蘇南來說，這一切來得太忽然，而且是在賠償條件還沒有“談妥”的前提下。

盡管國務院對于強拆的做法三令五申禁止，但并不意味著強拆很快消失。

東方廣場

1996年初，大同市云崗實業總公司決定在大同打造兩棟大型的購物中心，名為東方廣場。

東方廣場選址坐落在大西街(現更名為清遠街)，毗鄰始建于遼金時期的華嚴寺，香火極旺；另一個優勢是云崗實業。這是大同首屈一指的民營企業，多次獲得大同市政府部門褒獎，實力雄厚。

當東方廣場的新建計劃落實以后，投資人雷中天找到了云崗實業總公司的總經理蘇南，他希望能在東方廣場里買一塊商鋪。

當時大西街的商鋪地塊價格已經達到3萬元／平方米，新建的購物廣場，價格在此之上。雷中天的設想是，在購物廣場里買個大點的門面，然后整體出租，雖說投入高，但回報也大。

東拼西湊，雷中天和親戚一共買下了501平方米商鋪。價格為3萬元／平方米，使用期限40年。

1999年東方廣場落成，云崗實業法人劉建日很快為東方廣場辦理了《國有土地使用證》和《房屋產權證》。交錢后，雷中天也順利地辦下了《房屋產權證》，成為東方廣場里為數不多的獨立產權人之一，同樣買下廣場獨立商鋪的還有蘇南。

2001年，雷中天和肯德基簽下協議，以每年180萬的租金，租給肯德基十年(2011年末轉租某皮具品牌)；此外，還參與肯德基的銷售分紅：“算下來每年可以獲得220萬元左右的收入。”雷中天說，“實際上租給肯德基的價格并不理想，但考慮到知名品牌的入駐，會帶動客流，也會令周邊的地價增值。”

對于蘇南和雷中天來說，這樣的光景讓他們的日子過得很舒坦，不管是現在還是未來。

但2012年4月8日，雷中天收到了一份《征收通知書》(編號：20120)，通知書稱，“根據《大同市人民政府關于明代西城墻修復及周邊環境綜合整治工程房屋征收的通告》精神”，雷中天所在的建筑物在本次征收范圍之內，“請你商場于一個月之內(即日起算起)搬空上述范圍內所屬房屋，并到我部辦理相關手續。”落款是大同市城區房屋征收與補償總指揮部。

補償迷局

雖然在云崗實業任總經理，蘇南個人在東方廣場也有鋪面。他告訴雷中天：“劉建日名下的兩棟購物中心都收到了《征收通知書》”。

兩人希望劉建日能有辦法。劉建日的籍貫是內蒙古自治區豐鎮市，1982年開始創業，是大同市東方廣場有限責任公司董事長，也是大同市第十二屆人大代表。

“劉建日是當地有名的企業家，廣場應該不會有什么厄運。”起初，雷中天和蘇南都有這種想法。

但收到通知后不久，東方廣場的主干道就被封了。“整整三個月，顧客都無法進入我們的商場。”東方廣場的另一名業主黃飛飛說。

蘇南開始意識到《征收通知書》所說的內容并非兒戲。“通知書說一個月之內要搬空，當時雖然沒有強制我們搬，但從封路這一點上來看，政府是要動真格的了。”

這種擔憂并非沒有道理。4月20日，蘇南收到了《關于征收東方廣場的評審意見》(同財評[20121349號])(以下簡稱“意見”)的紅頭文件，紅字寫的是“大同市財政投資評審中心文件”。“意見”中寫道，“根據大同市政府辦公會議精神，補償按重置價減折舊計算(即上一年重新建造與應計算的房屋相同結構、相同建筑標準、相同質量的房屋所需要的價格減去折舊，也就是按照建筑成本減去折舊率)。房屋補償價為3088.96萬元，退還土地出讓金196.06萬元，兩項合計3285.02萬元。”

對于這棟總建筑面積為49531.77平方米的購物廣場來說，以均價663.2元／平方米的價格征收，蘇南無法接受。

蘇南找出了兩年前山西真誠資產評估有限公司曾對東方廣場和東方購物中心兩處房產進行的估價報告。在這家獨立第三方資產評估公司所做的《山西真誠資產評估有限公司關于劉建日先生委估東方廣場房產的估價咨詢報告書》(晉真誠咨[2010]0002號)中顯示，劉建日的東方廣場在2010年已經有10.02億的資產規模，而東方購物中心的資產也達到了2.001億元人民幣。

“他們直接把這棟樓當做廢樓來補償，哪有這樣的道理，現在要把兩棟樓里的廢建材賣了，都有500萬，憑什么最后只給我補3000萬。”

蘇南要求大同市財政投資評審中心進行復核，并提供了山西省真誠資產評估有限公司的評估報告。

5月23日，上述中心就復核評審東方廣場及東方購物中心的結果書面答復劉建日。文中表示，該中心是大同市人民政府財政部門下設的財政投資評審職能部門，評審程序合法“所以您質疑我中心的評審資格及評審程序是沒有道理的!”該答復在最后寫道，“所以我中心對東方廣場、東方購物中心按照重置價減折舊評審并非有法不依，違法行政。”

拆遷

6月1日，蘇南突然一口氣收到了18份大同市房產管理局下發的《關于撤銷房屋登記的決定》(以下簡稱決定書)。

決定書中表示，大同市云崗實業總公司在申報產權登記時沒有提供《建設用地規劃許可證》、房屋竣工驗收資料，違反了《中華人民共和國城市規劃法》第三十一條，建設部《城市房屋權屬管理辦法》第十六條的規定，決定撤銷2002年2月，由大同市房產管理局下發的房屋產權證。

接到決定書，蘇南和劉建日都蒙了。自己的房屋“兩證齊全”，為何突然變成了違規建筑?

蘇南向《中國新聞周刊》回憶，1996年1月10日，劉建日從大同市規劃管理處辦理了《建設項目選址意見書》(編號1996規選字第001號)書中介紹，在大西街北側將建造建筑面積3萬平方米的東方廣場，并指出“領取此證件后(即選址意見書)，盡快辦理各項前期工作，待辦理《建設工程規劃許可證》之后再開工建設。”

同年11月14日，劉建日以大同市云崗實業總公司法人的身份，與大同市土地管理局簽訂了《國有土地使用權出讓合同》，合同簽訂地塊面積為6348.4平方米，出讓金額為7701680元。

1997年6月26日，劉建日為這一地塊順利辦理了《國有土地使用證》(同國用(1997)字第61140202051980號)，使用期限為40年。

1997年11月11日，劉建日按大同市規劃管理處的要求辦理了《建設工程規劃許可證》(編號1997-JG089)后，開工建設東方廣場。

2002年3月，廣場建成后，劉建日順利獲得由大同市房產管理局東方廣場各層的房屋產權證。

至此，劉建日的東方廣場的存在有了相應的法律依據。但就該決定書顯示，劉建日的《房屋產權證》屬于違法所得。

決定書寫到“如對本決定不服，可以自接到本行政決定書之日起60日內依法申請行政復議或在三個月內向人民法院提起訴訟”。

7月31日，大同市房屋產權戶籍管理中心主任高潮向《中國新聞周刊》表示，“90年代末期辦理房產手續時，政府也是宜粗不宜細。現在市政府對東方廣場的拆遷也很重視，所以我們必須要把這個事辦下來。”

可經過劉建日授權，蘇南在6月中旬委托律師試圖申請行政復議和起訴，但房產管理局和當地法院都以不接受與拆遷相關的案子為由，拒絕了他們的要求。

蘇南開始向法律專家尋求幫助。由中國政法大學教授江平、應松年、馬懷德等人組成的專家組向他提供了一份專家意見書，意見書認為，大同市政府發布的《大同市人民政府關于明代西城墻修復及周邊環境綜合整治工程房屋征收的通告》由于未將補償方案予以公示、未征求意見、未組織聽證會而嚴重違反法定程序。

馬懷德表示，大同房產管理局所出示的決定書適用法律依據錯誤，屬于違法的行政行為。《意見書》中解釋道，“《中華人民共和國城鄉規劃法》第70條規定，本法自2008年1月1日起施行。《中國人民共和國城市規劃法》同時廢止。”而《城市房屋權屬管理辦法》也在同年的7月1日廢止。

更重要的是，“大同市人民政府采用‘重置價減折舊法而不采用‘市場法進行評估明顯違法。”這一點導致價值12億的東方廣場最終評估價為3000余萬。

“盡管廢止了，但登記是在1996年，也就是在適用法律有效期之內辦理的手續。”7月31日，高潮在接受《中國新聞周刊》采訪時回應說。

名城復興工程

事情并未結束，7月21日，拆遷隊來了。在要求雷中天店面的人將店鋪里的財物轉移后，機器的轟鳴聲開始回蕩在大同的古城墻邊，東方廣場在視野里逐漸消失。

東方廣場的遭遇并非孤立事件，在大同，許多拆遷源自政府力推的另一項宏大工程。

2011年10月，大同市政府提出實施明代西城墻修復及周邊環境綜合整治工程，工程的征收范圍東至城墻內側向東延伸約50米左右(以朝陽寺前街、圓通寺街、青龍閣街等自然街向南北延伸至城墻)；西至魏都大道(原新建路)；南至西南城墻交匯處；北至西北城墻交匯處。

此舉意味著要修復古城墻，并將古城內大型的現代建筑拆除，以保持古建風格統一。東方廣場正是由于緊挨著城墻才被列為拆遷對象。

“全市舊城恢復，不能等它(東方廣場)啊，而且這也是要為了迎接明年的國際太陽能會議”大同市房屋產權戶籍管理中心主任高潮說。

“現在的核心問題是，建筑物都已經拆了，所以和這個手續(決定書中所指的《建設用地規劃許可證》、房屋竣工驗收資料)的關系已經不大了，所以質疑歸質疑，加上補償沒兌現，這個事還有商量的空間，而且政府能撤銷就能恢復，其他的東西還可以補嘛!”

大同市政府法制辦主任劉永和對此不愿多談，他向《中國新聞周刊》訴苦說：“征地，補償和強拆的決定都是市里定的，沒有經過我們，我們也不知道這樣是否合理，是否違法，所以現在的事，我們管不了，都要聽市里的。”

蘇南現在很希望市里能聽聽他們的訴求，他認為，在新城建造的機器轟鳴中，他們的聲音被淹沒了。