商品房預(yù)售制取消將近？

編者按

8月23日，在山東省保障性安居工程和房地產(chǎn)調(diào)控工作會議上，山東省副省長夏耕表示，將在山東省全面實行商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度，選擇有條件的開發(fā)項目開展商品住房現(xiàn)房銷售試點。預(yù)售制取消似乎有了現(xiàn)實的版本。

十幾年來，中國住房市場之所以能夠快速發(fā)展與繁榮，在于兩項金融工具的創(chuàng)新：一是住房預(yù)售制度；二是住房按揭貸款。它們分別給住房供給與需求提供了有效的金融杠桿。但也要看到，該制度運行風(fēng)險只是購買住房者、銀行等單邊承擔，房地產(chǎn)企業(yè)則只是獲利而不承擔該制度運行的任何風(fēng)險。

“居者有其屋”是數(shù)千年來老百姓最質(zhì)樸的夢想，“我有一所房子”也成了詩意之外的現(xiàn)實渴望。當預(yù)售制和房價過高、市場風(fēng)險、房產(chǎn)泡沫等詞語有關(guān)聯(lián)的時候，我們就不得不重新來審視預(yù)售制了。

其實，取消商品房預(yù)售制、實行現(xiàn)房銷售的呼聲并不是現(xiàn)在才有。2010年，廣西南寧宣布試點現(xiàn)房銷售，后來被當?shù)胤駴Q。2009年全國“兩會”期間，民革中央向政協(xié)會議提交了集體提案內(nèi)容，建議全面取消商品房預(yù)售制度。

盡管住建部8月初曾出面辟謠“取消商品房預(yù)售制”，但實際上，相關(guān)人士透露，住建部內(nèi)部對是否實行現(xiàn)房銷售制度也存在爭論，主流意見是鼓勵和推動地方政府進行現(xiàn)房銷售試點。

房產(chǎn)市場十分敏感，與我國在預(yù)售制、房產(chǎn)稅征收等制度的不完善密切相關(guān)。不管是預(yù)售制還是現(xiàn)房銷售制，使住房銷售制度更加符合市場、回歸合理性才是終極目標。

陳國強

中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長

取消預(yù)售制可促進地產(chǎn)業(yè)規(guī)范

如果商品房預(yù)售制度取消，短時間內(nèi)市場的供求關(guān)系容易扭曲，可能面臨市場后續(xù)斷檔、供不應(yīng)求的被動局面，但是“陣痛期”過后，地產(chǎn)業(yè)會進入正常運轉(zhuǎn)流程，市場可望恢復(fù)常態(tài)。

預(yù)售制的取消與否無關(guān)乎房價漲與跌（除“陣痛期”外），但將關(guān)系到行業(yè)進入門檻高低，關(guān)系到開發(fā)企業(yè)的財務(wù)杠桿率高低，關(guān)系到購房者的權(quán)益保障問題，關(guān)系到行業(yè)的規(guī)范化與成熟度。

現(xiàn)行商品房預(yù)售制度下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拿尚未竣工的商品住宅與購房者約定，購房者交付定金或預(yù)付款，這就大大降低了開發(fā)商進入地產(chǎn)行業(yè)的門檻。這一制度最初的用意是解決部分房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金不足的問題，以加快城鎮(zhèn)住房建設(shè)，主要依據(jù)1994年建設(shè)部出臺的《城市商品房預(yù)售管理辦法》。如果取消了預(yù)售制，就等于提高了開發(fā)商進入的門檻，一批資金、效益不良的地產(chǎn)商將會被淘汰，能夠進一步規(guī)范地產(chǎn)行業(yè)，促進優(yōu)化升級。

近年來，預(yù)售制的弊端日漸凸顯出來。對于購房者來說，取消預(yù)售制，他們的權(quán)益能更好地得到保障，房屋面積縮水、建筑設(shè)計變更、房屋質(zhì)量缺陷等問題以及延期交房、抵押房再預(yù)售、預(yù)售房再抵押等行為也都能得到遏制。

住房預(yù)售制度是階段性的政策，不可能永久保留，但其退出需要有一定的條件，需要等到市場更加平穩(wěn)、成熟。最重要的是，要準確評估取消預(yù)售制的“陣痛期”有多長以及需要付出多大的代價。

趙秀池

首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)土地資源與房地產(chǎn)管理系主任

目前取消預(yù)售制危害大

目前我國的房地產(chǎn)市場發(fā)育還不成熟，大量的中小企業(yè)資金匱乏，如果取消預(yù)售制，會造成房地產(chǎn)市場出現(xiàn)動蕩，大批中小房企倒閉，會直接減少住房供給，與此同時又會形成大房企壟斷市場的局面，不利于房價的調(diào)控。

有人認為預(yù)售制推動房價上漲，并嚴重損害了消費者的權(quán)益。我不同意這樣的觀點。房價是供求關(guān)系及各種經(jīng)濟、政策因素綜合作用的結(jié)果。預(yù)售制對房價會有影響，但是影響是很小的。采取預(yù)售制時，購房人承擔了一定的風(fēng)險，提前支付房款，降低了開發(fā)商的資金成本，所以期房房價比現(xiàn)房房價要低。在房價上漲時期，反而幫助購房人鎖定了低房價。

當然，在房價下降時，期房價可能會高于交房時的現(xiàn)房價。其實，房價有漲就會有跌，這是市場經(jīng)濟的正常現(xiàn)象。“房鬧鬧”現(xiàn)象是人們買房時存在買漲不買跌的投機心理使然。

預(yù)售制與住房質(zhì)量沒有直接關(guān)系，目前商品現(xiàn)貨交易下的質(zhì)量問題也有不少，并不是取消預(yù)售制就能解決問題。消費者的權(quán)益維護，可以通過健全監(jiān)管制度、建立保險機制等來解決。

要解決大家關(guān)注的高房價問題，除了從供需兩方面入手，還要多角度考慮。一方面要加大住房供給，尤其是中小戶型普通商品房、改善型住房以及保障房的供給；另一方面要繼續(xù)抑制投機性和投資性住房需求。同時，降低住房成本，限購、限貸、限價手段要同時采用，并實現(xiàn)差異化政策，真正做到有保有壓。還要加大輿論宣傳，鼓勵居民租房居住。

中國報道V

話題

中國報道V：

#討論#關(guān)于商品房預(yù)售制應(yīng)不應(yīng)該取消的爭論，近些天來再次進入公眾視野。歡迎廣大網(wǎng)友就商品房預(yù)售制發(fā)表見解。

回應(yīng)

馬素德：

預(yù)售制本身就不合理，讓消費者承擔風(fēng)險，房地產(chǎn)商能夠空手套白狼。老百姓交了預(yù)售款，房產(chǎn)商有時卻不能按時交房，而且變相漲價。取消預(yù)售制，老百姓能夠有選擇的空間，有利于形成商品房質(zhì)量、價格橫向比較的良性競爭機制，促進房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

隴上新娘：

如果取消預(yù)售制，房價只會更高。開發(fā)商如果能把房建完再賣，說明他資金周轉(zhuǎn)最困難期已過，風(fēng)險已降至最低，就不會輕易降價。另一方面，如果取消了預(yù)售制度，開發(fā)商制定成本預(yù)算的時候會增加利息、風(fēng)險成本，成本增加了，供應(yīng)就會減少，房價自然也會增長。

路延熹V：

調(diào)控除了改善供需外，還要從根本上降低成本，千萬不要打著為民的旗幟，干著轉(zhuǎn)移房價甚至抬高購房條件的舉措。實行預(yù)售資金監(jiān)管制度即可降低資金挪用的風(fēng)險。

冷迎秋：

從買房者角度來說，我贊成取消預(yù)售制，那樣買到的房子是實實在在的房子，不需要承擔那么多市場風(fēng)險。現(xiàn)在開發(fā)商正是利用購房者的錢來建造房屋，成本很低，所以他們不擔心會沒有錢，這樣造成房產(chǎn)泡沫增大，損害老百姓的利益。