深圳土地改革“試水”

目前束縛中國市場化改革最大的三根絆馬索，一是土地制度，二是金融制度，三是做大國有企業的理念。

土地改革是中國市場化改革的總閥門，不懂土地、不懂農村，就不懂中國式的市場經濟。中國面臨第二次改革，總閥門又要動了。5月25日，《深圳市土地管理制度改革總體方案》正式公布，這是深圳歷史上的第三次土改，是中國土地問題的一次重要實驗。

土改歷程回顧

上世紀70年代末期，中國開放門戶之后的第一次土改是包產到戶，解決了中國農民的種糧積極性，不必政府號召種糧，中國饑荒消失。

第二次土改是土地招拍掛，通過市場化的土地作為投資品的價格與政府規定的土地補償價格之間的差價，解決了中國城市化過程中的原始積累，這條路到現在還在走。

這次深圳率先實行土地改革方案，國土資源部與廣東省政府用部省合作方式，推進土地資源配置市場化、土地利用高效化、土地管理法治化。

1978年11月24日晚，沒什么政治理念的18名安徽小崗戶主，為了吃飽飯，在一份錯字連篇的“生死契約”上按下鮮紅的手?。骸拔覀兎痔锏綉?，每戶戶主簽字蓋章。如此后能干，每戶保證完成每戶全年上交的公糧，不再向國家伸手要錢要糧。如不成，我們干部作牢殺頭也甘心，大家社員也保證把我們的孩子養活到18歲?！碑敃r農民自發的土改冒著殺頭的風險，18名戶主用最原始的辦法簽下口頭信用契約，發誓不向任何人說出去，親戚朋友也不例外。民間改革之后，中國進入包產到戶時代，包產到戶滿足了農業社會中農戶的基本土地需求，但包產到戶使中國停留在小農經濟中無法自拔。

1987年12月1日，深圳敲響土地拍賣第一槌。從這一天開始，土地作為最大宗的投資品，作為溢價最高的投資品種成為地方財政的根基，到目前為止，以土地整備中心或者儲備中心，通過拍賣等方式推向市場獲取差價，成為實現土地溢價的主要模式。

亟需新一輪土改

現在，土地改革又到了關鍵時刻。

此輪深圳實行土地改革總體方案的背景是，各階層對土地利益分配已經到了刻不容緩的階段，強遷、強征現象層出不窮，土地改革勢在必行。

頻頻發生的地方暴力拆遷事件，甚至出現了流血事件。這些事件并非個案，而是很大程度的存在于各地，不僅關系到公民財產權益的保護，同時關系到社會穩定，當地群眾普遍希望以新的法律法規進一步規范征地和拆遷行為。

較為發達地區的地方政府最頭痛的問題是，國土資源部下撥的土地指標永遠不夠用。2011年4月8日，國土資源部宣布，根據國土部369人調研組用時一個月對31個?。▍^、市）、179個縣市進行的實地調研，表明土地供需矛盾日益突出。從調研情況看，31個?。▍^、市）都反映計劃指標不足，多數反映下達指標只能滿足需求的1/3。另一方面，土地不足與土地浪費并存，就像中國的水資源利用一樣，圈地而不用，土地產出率低。土地的非集約化使用已經讓中國這個人口大國如老牛拖轅，不堪重負。

由于土地國有制，中國的土地從來不是市場化的，以前非市場化，現在非市場化，將來還是非市場化。

深圳沒有在土地國有化這一核心區域取得突破。深圳土改加強土地國有制，從以往的國有與集體土地二元化管理轉變為國有土地的一元化管理體制。

2011年11月，在深圳南山區土地整備中心掛牌時，深圳新聞網曾介紹，土地整備工作是深圳今年和“十二五”期間的一項重點基礎性工作。當所有的土地進入儲備中心交易時，以往基于集體土地的小產權房也就失去了立足的根基。土地所有權之所以沒有根本變化，是因為土地仍然是最大宗的投資品，溢價仍然是最高的，政府的改革、城市的更新、產業的升級，第一桶金必須從土地中來。

市場化體現在哪里？體現在土地交易之中，體現在利益分配之中。正是在這一點上，深圳的土改有所進步。

深圳試驗田

深圳新一輪土改，矛頭直指“土地確權及違建處理問題”，這是利益最復雜的改革深水區。

5月25日，深圳市委副書記、市長許勤在深圳市土地管理制度改革綜合試點啟動儀式上說，在近期要突破的重點領域和關鍵環節方面，有關方面把“土地分類確權，促進土地產權明晰化”排在首位。深圳市規劃國土委秘書處黨委書記詹有力則向記者表示，此次改革突出三點，一是以明晰土地產權為核心，健全土地權利體系；二是以市場化為導向，實現土地要素的自由流轉；三是以城市發展為目標，創新土地利益的共享機制。

有一位移民到美國南部的朋友，想把美國那套農場經營模式騰挪到中國，但他在中國國內的小農場舉步維艱。他轉租農民的土地，面臨無數的風險，可能是政府要征地，可能是村里人要重新分配承包地，最麻煩的是，他舉著一本紅彤彤的小證書說，“農民承包三十年，承包的是哪塊地，從哪兒到哪兒，東經多少度，北緯多少度，壓根就沒有”，如果要流轉，如果要轉包，這樣的證書根本不起作用。

深圳土地改革第一步是確權，以往糊里糊涂的土地產權，誰占用得多誰運氣好的現象將得到制止。對于國有未出讓土地進行登記，確定建筑物權益，土地地上、地面、地下權益三維利用、三度收益。減少政府行政性土地劃撥，即減少尋租空間，增加土地產值，在市場流轉方面，建立差別化土地供應，嘗試土地公告出讓制度、土地使用權租賃制度、土地指標交易制度等。以后，我們可能在統一的土地交易市場中看到土地租賃權交易，包括期權的地票交易等方式，盡最大的可能使土地兌現價值發揮到極致。

從媒體報道以及深圳過去頒布的一系列規定看，從最初的土地國有化，消滅集體土地所有權，到今天在尊重原有農民集體及個人土地占有的基礎上，通過在開發中承認原集體成員的土地權益，并在補辦手續后將之轉化為國有土地使用權，最終消滅現有“國家——集體”或者說“城市——農村”二元分割的土地管理機制，實現土地資源在出讓土地使用權基礎上的市場流轉和資源配置，深圳土地改革的路線圖已然形成。

擁有土地的人，未來他們所獲得的土地收益可能會上升，這是一次性的贖買機會，以往的小產權房、產權不明晰的土地，此次或可通過確權得到認定。在土地溢價中的血腥氣相對會減少，殘酷的生態鏈條中有了一絲喘息的空間。

也許深圳當地的農民，正在加緊蓋小產權房呢。（轉載自：《金融界》）