會所商鋪兩相宜背靠“海洋”好乘涼

海昌·極地海洋世界即將推出的“海堂”是一枚商業“別墅”的鮮明例子：因所處位置特殊，先天具備了相當的商業投資潛力。不過，雖然物業區位好、商業氛圍已經形成，但下手之前，還是建議客戶先考慮清楚怎么經營，如果想買商鋪那樣，只是為了買來出租，恐怕就有“牛鼎煮雞”的錯位感了。小面積、大尺度，客戶改造方便

“海堂”僅有聯排和雙拼兩種產品形態，聯排也全部為四聯排，共計四種戶型，面積區間在226～290平方米之間。

這樣的產品設計明顯帶有強烈的市場試探意味：由于總面積較小，總價不會太高，約300—400萬左右，對有意向的投資客來說，完全在他們能夠承受的范圍之內，這首先為產品銷售提供了一定的保證。其次，盡管產權面積不大，但每種戶型都有120平方米的贈送空間，且均為地面上的花園露臺，實際使用非常方便。這樣高的贈送率在70年產權的雙拼、聯排別墅產品中很少見，這進一步提升了“海堂”的性價比，預測正式開盤后悔吸引相當一部分客戶。

臨街不便住。正好開商鋪

“海堂”組團的地塊位置一側臨交通道路，另一側直面海洋公園，因此基本上不會有客戶選擇這樣的產品自住，商業指向明顯。

在臨路的一排，產品全部為戶型面積最小的四聯排，共計20套，現場銷售人員特別跟客戶說明，底層可以方便客戶改造為商鋪。

而處于這二十套臨路房源后的一排房源，以及受主要交通道路影響較小的房源，則戶型較大，且均帶有地下層：它們更加直接地指向那些可能會將別墅用作私人會館，或收藏、展示空間的客戶。因此，產品的內部功能空間設計就沒有那么花哨，而是盡量呈現方正實用的空間，便于客戶根據自己的需要，對空間進行改造和功能劃分。每一個方正的內部功能空間，開間設計為4.2－4.8米，進深則全部統一為6.6米，如果客戶講產品作為私人會所或辦公場地，脛骨改造后，更是能夠呈現單層面積達到50平方米的開敞空間，對于產權面積不足300平方米的別墅產品來說，這應當算是把內部空間的使用功能最大化了。

開間4.2－4.8米，進深6.6米，這樣劃一的內部空間顯然并非用作自住，而更適合做SPA店、瑜伽房、紅酒屋等，在面海昌·極地海洋世界周邊，這些仍然屬于較為稀缺的業態。

城市私享會館，多元化是營銷牌

目前，“海堂”還處于銷售前的蓄水期，尚未進行強力的營銷推廣，只是接受自然到訪客戶的咨詢和預訂。但銷售人員稱，“私享會館”的主題讓很多客戶感到好奇，“很多客戶就是驅車經過項目外，看到‘城市私享會館’廣告牌轉彎前來一探究竟的。”

在區位上，“海堂”比麓山一正興板塊的達觀山、和泓半山等項目更為優越，加上配套具有優勢，使用舒適度并不比住宅別墅差。而海洋公園的開業運營，已經讓海昌·極地海洋世界清晰呈現在客戶眼前，為“海堂”的亮相做好充分鋪墊。于是，在產品本身已經做出了概念、功能的前提下，“海堂”的營銷也可以簡單、直接、明了。

銷售人員表示，由于“海堂”總量不大，憑借客戶的主動到訪就應該能實現較好的銷售。顯然，已經成型的休閑游樂主題，及良好的區委、環境、交通狀況和配套優越，讓“海堂”的跨界顯得理由充分，思路清晰、但眾多配套的先行，也讓這樣的模式難以復制。

“海堂”的銷售代理結構指出：商業別墅的目標客戶具備較高的判斷力，并不是開發者說可以“多元化經營”就真的能夠做。但具備優越條件的項目，本身就比較受市場歡迎。“海堂”所具備的多重優勢，的確可以以“多元化”經營作為營銷牌，贏得市場的關注和肯定。

宜自持經營，如需租賃需三思

“海堂”的別墅產品定位清晰，對于那些已經想清楚怎么使用的客戶來說，確實是不錯的選擇，但在業內人士看來，“海堂”也較多局限于自持經營，買下來出租未必是很好的選擇。

據統計，目前成都的多個別墅物業出租的社區，發現目前別墅租客群大致分為居住型、工作室型、私人會所型、休閑度假型等幾類，根據“海堂”的產品特征和所處區位來看，最可能的產品用途是工作室、私人會所和特色商鋪、但相對而言，工作室、私人會所對別墅使用面積的要求還是很高的，300平方米以下的別墅產品，在使用時仍然存在一定的局限，“海堂”在租賃前景在最近三到五年還是不太看好。

不過，自持經營就另當別論了，如果你確實已經有很好的想法，有對經營成本有正確的預期和承受能力，“海堂”就確實是一個值得人手的產品，并且能滿足你對別墅的個性化“玩法”的種種設想。