房企倒閉潮虛實

房地產宏觀調控兩年有余，似乎到了“收獲的季節”。一邊是在公眾對久高不下的房價的期待，一邊是媒體大肆報道房企日子難過生存危亡，兩種非理性沖動交織，房企倒閉潮或許是一個幻影

正處房產調控的敏感時期，杭州金星房地產有限公司破產的消息在4月里，猶如一記重磅炸彈，引爆了社會對房企倒閉的關注。緊接著，廣州順德也曝出小型房企廣德業房地產有限公司倒閉的消息，更是像催化劑一般將房企倒閉的談論推向高潮。圍觀之余，誰會是下一個倒下的房企又衍變成新的話題。就在此時，有媒體報道，“北京、武漢、四川已有上千房企消失”，一時間武漢也被推到了風口浪尖。

“倒閉潮”是一個偽命題

截止4月25日，由本埠媒體發起的《廣東又一個房企破產，下一個輪到武漢了嘛？》的網絡調查，其中一項“武漢房企的資金鏈也漸趨緊張，你認為下一個破產的開發商會在武漢嗎？”，結果顯示，60 .71%的人認為“會”。

而武漢市房管局于2011年四季度公布的數據，截至2011年10月底，武漢共有在冊房地產開發企業1375家，相比2010年同期，房企數量減少了200余家。在被各大媒體援引時，都冠以類似“消失潮蔓延到武漢”的新聞標題。

“沒有這個數據顯示的那么慘烈，至少我們現在接觸的公司，最近兩三年沒有倒閉的。”長期接觸一線開發商的《武漢晚報·廣廈周刊》主編楊光華告訴記者。他進一步向記者解釋，這里面有很大一部分是項目公司，比如，萬科在開發萬科城時，會組建一個新公司，一旦項目賣完了，這個項目公司也就注銷了。另外一部分是，小型房企賺了一筆錢后，就把公司注銷了，投到其他行業了。

和楊光華觀點一樣，中國指數研究院研究副總監李國政也對記者表示，“減少200家說明不了問題。因為很多公司都是馬甲，純粹的項目公司，項目開發完了，使命也就完成了。”

4月20日，才結束杭州采訪的《中國新聞周刊》楊正蓮告訴記者，“杭州金星的破產并非真正意義上的個案”。事實上，金星房產申請“破產”是受到了母公司浙江中江控股有限公司的拖累，并非本輪房產調控政策所致。因此，金星房產破產并不具有普遍代表性。

渣打銀行今年2月底對武漢、成都、南京、杭州、西安、石家莊、中山和肇慶等城市的30家房地產商進行問卷調查。據調研顯示，房地產開發商的拿地意愿降低，土地流拍個案增多，地價已經回落。中國房地產正處于“弱平衡”狀態，短期內建設前景穩定，但是3個月之后可能更趨疲軟。中國房地產開發商正在經歷艱難的時刻。

在當前的調控大局下，杭州金星的破產是個非常具有標志性的現象，雖然申請破產的公司自身有很多個體的原因或偶然因素，但在目前這個大背景下，由此引發市場各方心理“連鎖反應”難以忽視。

“目前還沒有在武漢監測到個案，即便是在本輪調控的重災區浙江，從個案來分析，這些房企破產和調控似乎沒有直接相關性。”湖北省房地產經濟學會秘書長葉學平也表示，在調控環境下，即便如綠城中國這樣的大房企，都曾岌岌可危，需要變賣項目求得生存，何況是一無經驗、二無實力、三無政策扶持的項目公司，一個項目失敗就意味著公司破產，隨時都可能踩上地雷。

消失，沒那么簡單

“房企破產一般還真難。一個公司做不下去了，土地還是存在的，這就是最大的資本。”李國政說。事實上，在武漢一些企業早已聞風而動。

受地產業績下滑拖累，2011年武漢控股實現的歸屬于上市公司股東凈利潤6113萬元，比上年減少44.91%。據了解，該公司的房地產項目“都市經典”一期三四組團銷售減少，使公司的經營業績比上年有所下滑。

當“香餑餑”變成了“燙手山芋”，不少涉房企業開始謀求出路，轉讓股權成為其首選。僅2011年，就有15家湖北房地產企業掛牌出讓全部或部分股權，掛牌總價超過30.98億元。

近日東航武漢公司也將其旗下的土地總面積為321.89平方米的三塊地產資產，在光谷產權交易所掛牌出讓，轉讓總價為1451萬元。

“與其說是賣股，不如說是賣地。”李國政表示，隨著樓市宏觀調控深入，銀行貸款、房地產信托、民間借貸等融資大門紛紛關閉，開發商資金鏈緊繃，更多是中小房企冀望通過股權轉讓，將手中苦于沒有資金開發的土地，轉讓給更有實力的開發商進行共同開發。

這廂賣地，那廂買股。“一些大的地產企業空降武漢，都是采取直接收購的方式。”

3月，重慶東銀與華西村聯手高調注資武漢頂級別墅，引發市民與武漢房地產業界的關注；1月，新華聯全資子公司北京新華聯置地有限公司擬出資45432.56萬元，收購武漢百步亭聯合置業有限公司持有的武漢大花山生態科技開發有限公司100%的股權。對于新華聯來說，其更注重的是對近30萬平方米土地的獨立運營，以及能否成功打開武漢市場。

“目前來看，開發商還有一定主動權，個別企業的倒閉，市場有些萎靡狀態，沒有看到特別嚴重的情況。”中部商業地產聯盟副會長王永平接受采訪時也表示，房地產行業是中國經濟的晴雨表，如果企業真的出現大面積倒閉的情況，從政府政策上一定會有一些措施。

結局：洗牌與轉型

不可否認，在資金緊繃和房不好賣的情況下，現在一些房企的日子的日子確實不好過。據業內人士透露，除已申請破產的企業之外，還有相當一部分房企因為資金問題，正在破產的邊緣掙扎。如果調控再繼續下去，開發企業，尤其是中小開發企業，日子將更難過。

國家統計局發布數據顯示，3月份全國房地產開發景氣指數為96.92，環比回落0.97個百分點，同比回落6.06個百分點，這是國房景氣指數連續10個月下滑。

在資本市場，2011年，就有8家A股上市房企資產負債率超過85%，16家上市房企資產負債率超過80%。備受破產傳聞困擾的綠城中國，2011上半年資產負債率為87.71%，如果單從資產負債率來看，A股至少有7家房企比綠城中國的資金鏈更為緊張，有兩家超過100%，資不抵債。

溫總理在“兩會”記者會上，再次強調房價遠遠未回歸合理，調控不能放松。而之前期待調控松動的市場預期基本已經落空，政策繼續從緊已經成為定局。

“目前的住宅市場處帶一個持續深度的調整之中，洗牌是必然的。”葉學平表示，只有這樣重新洗牌，剩下的有實力的企業才能搞好，這個行業才能持續的發展下去。

葉學平認為，雖然從目前的實際情況來看，申請破產的企業只是少數，甚至可以說是極少數，但是，導向和標志性作用卻很大。房企破產對個別房企來講不是一件好事情，但對整個行業來講，并不一定是壞事。

一方面，部分開發商破產、倒閉，將優質資產轉移到有實力的企業手里；部分企業撤出房地產開發、做回老本行或謀求其他領域發展。這對房地產行業回歸理性發展，總體上“利大于弊”。另一方面，在調控不放松的背景下擠出泡沫，使房價回歸合理。

“上一個十年是住宅市場的蜜月期，下一個十年是商業地產的蜜月期。”葉學平認為，伴隨著房地產“黃金十年”結束，很多開發商已經看到了未來的一個運行趨勢，價格會穩中有降，房企的利潤也會趨于平均化。

“轉型，向商業地產轉型。”王永平表示，很多專注于住宅市場開發的開發商都加快向商業地產轉型。

在后金融危機的時代，商業地產已經成為開發商的避風港，更是開發商新的聚集地，或許不久之后，會有個一個房企向商業地產的“遷徙潮”出現。