小產權房

近日，國土資源召開新聞發布會宣布，今年我國將在部分地區進行試點，為全面清理“小產權房”做制度和政策準備。一時間，將久爭而未決的“小產權房”話題又一次推向了風口浪尖。

“小產權房”這個概念是相對于“大產權房”而言，是指建設在農村集體土地上、由鄉鎮政府而不是國家頒發產權證的房產。房產權本來不分大小，只有一種定義，但由于我國的一些特色，形成了“小產權房”這一約定俗成的說法。

STEP 01成本和價格較為低廉

小產權房建設在集體土地上，這些集體用地的地理位置相對較為偏遠，一般位于城市郊區，本身土地價值比較低。特別是，小產權房是直接在集體土地上開發建設，在建設過程中沒有經過集體土地征用為國有土地和國有土地“招、拍、掛”等環節，也不用繳納國有土地出讓金和相關稅費，因此小產權房建設的土地成本幾乎為零，其開發建設成本主要就是直接的建筑安裝成本，與相近區域的有產權的房產相比，小產權房開發成本僅為其1/3左右，甚至更低，而銷售價格一般也只有前者的1/2。

STEP 02小產權房身份從未得到正式承認

小產權房的市場地位從未得到政策承認。除了國家層面的一再重申，地方政府對小產權房也始終保持一種政策高壓態勢。在數年前，濟南的職能部門就對小產權房作出明確規定，舊村(居)改造建設的房屋只能用于安置本村(居)民，不得作為商品房對外出售。法人單位及其他組織和個人不得購買以舊村(居)改造名義違法開發建設的房屋，擅自購買的，自行承擔由此而產生的經濟和法律后果。

但一個客觀存在的事實是，小產權房在各大城市周邊普遍存在，盡管國土部曾坦言目前還沒有完整統計全國小產權房的數據，但全國工商聯房地產商會2月29日發布的數據卻顯示:1995年—2010年間全國小產權房竣工建筑面積累計達到7.6億平方米。顯然，如何妥善處置龐大規模的小產權房，僅有紙面文件遠遠不夠。

STEP 03買小產權房存過多隱患

利用國有土地從事商品房開發建設，需要具備“五證”，即國有土地使用證、規劃許可證、規劃工程許可證、施工許可證和商品房預售許可證。而小產權房開發建設很多是村民個人、村集體或是一些不具有開發資質的房地產開發公司投資建設的，沒有經過規劃、國土、建設等主管部門審批，在房屋質量、物業管理、配套設施、水電煤氣等方面都可能存在問題。更重要的是，由于缺乏房屋產權證和土地使用權證，小產權房購買者的權益得不到法律的有效保護。

濟南市一戶小產權房的業主趙先生說，2005年的時候，自己以2300元左右的價格購買了水園小區北區的一套房屋。當時購房的時候，開發商董某聲稱商品房預售許可證暫時沒有辦下來，簽署協議前，董某承諾將在720個工作日之內發放房屋產權證，而購房的價格也按照當時的市場價，每個平方為自己減免了600元錢。但是直到現在，自己卻連一個房屋產權證的封皮都沒有見到，開發商董某也聯系不上了。

面對價格偏高的商品房，小產權房的的盛行則依賴它低廉的價格，低房款、大面積是眾多購房者選擇小產權房的主要原因，當這種“優勢”被人們的從眾心理所認可接受，小產權的盛行也就在情理之中。盡管誘人的價格造成了小產權房的趨之若鶩，但熱銷的背后卻難掩其后續的危害與弊端。目前，全國由小產權房引起的糾紛越來越多，不得轉讓、不得買賣、戶口遷移、孩子入學等諸多問題都得不到解決。

STEP 04試點城市即將清理小產權房濟南可能納入首批試點

2月21日，國土部表示:“小產權房”試點清理即將開展。但同時明確，試點方案正在研究中。由于復雜的歷史原因，在城市化過程中，集體土地上涌現出大批量的小產權房，在一定程度上解決了城市低收入者和外來務工人員的居住難題。有數據顯示，目前全國小產權房的建設面積達60多億平方米。由于擔心小產權房處理不當會引發更大的泛濫或帶來政治風險，國土部對試點城市的篩選并非一帆風順。

雖然小產權房是違法行為，是要進行查處的，但是我們面對現實情況時，不管是從情感角度還是從執法難度來看，把所有小產權房都完全清理并不是一件容易的事。毋庸置疑，小產權房面臨清理上的困難重重，但是它是在集體土地上建立起來的商品房，擾亂了正常的商品房銷售秩序和國家對土地開發利用的規劃，因此，清理小產權房勢在必行。

STEP 05專家支招合情合理合法的處理小產權房問題

在接受采訪時，山東經濟學院房地產經濟研究所所長郭松海教授明確地闡述了自己對于小產權的態度：“對待小產權房的問題，應合情合理合法地進行處理。我們知道，小產權房的產生，有著多方面的原因。中國的小產權房存量是很大的，假如搞一刀切，全部拆掉然后把人趕走，肯定是不現實的。房屋產權無所謂“大小”之分，集體土地所有權應當與國有土地所有權在憲法上具有平等性。”在處理小產權房的問題上，郭教授建議“對于在農村建設用地上開發的小產權房理應分門別類，逐步合法化。對在原建設用地上開發的小產權房，除可在當地農村辦理集體土地使用權登記外，也可依據一定程序辦理城鎮房產土地登記。對符合城市規劃和土地規劃，在農村集體建設用地和宅基地上建設的房地產，屬于一般住宅建筑項目的，經合法程序，可將其納入住房保障體系之中。在農村購買小產權房的，多是城市里買不起高價房的中低收入家庭，為此，可參照城鎮經濟適用房、限價房的政策，將這類小產權房轉為社會保障住房，并對購房人通過核準身份，補辦手續，補繳土地出讓金、稅費等。”

郭教授還建議：“對在農村集體建設土地上開發的房地產項目，必須符合城鄉規劃、土地規劃，應仿照城鎮房地產開發程序進行報批。對占用耕地開發房地產的，要堅決予以取締。所謂小產權房，是特殊時期出現的特殊社會經濟現象，在對待小產權房的問題上，牽扯到各方面的情況，加上小產權房的存量也很大，僅靠單一部門的執行能力是不夠的，需要多個部門共同執行。

STEP 06“嚴打”小產權房大事記

2008年1月 國務院下發通知，指出任何涉及土地管理制度的試驗，都不能違反國家的土地用途管制制度。

2009年6月 國土資源部要求各地嚴查“小產權房”等違法用地、違法建筑行為。

2009年9月1日 國土部下發通知，再次叫停小產權房。

2010年2月 國土部官員表示，爭取年內出臺解決小產權房方案。

2011年1月 國土資源部部長徐紹史表示，國土資源系統堅決推進“小產權房”問題清理工作。

2012年2月 國土資源部宣布，今年將選擇部分城市開展小產權房清理試點工作。