今天你團房了嗎?

正規“團購”你了解嗎？

說起房產的團購，目前我國房產團購基本都以網絡為基礎平臺，召集購房人與發布團購樓盤信息，做得比較好的有深圳的鄒濤，南京的青衣墨子等人。什么叫團購？本來是“團體采購”的定義，我以為所謂團購就是大家要抱成團，要理性團結，用購買數量上的優勢與開發商取得價格上的平衡與共識。團購的最大誤區就是以為團長能先把價格談好，然后團員坐享其成，看價格合適就報個名，看價格不合適或者本身就是抱著來玩玩的態度而不作聲響。團購房的合理流程應該是首先由團長發出開團倡議，大家積極響應。（這一點，我國的團購開展的非常成功，目前人數上有絕對的影響力）。第二，團長做好選盤與踩盤前的一切準備工作，召集團員參加（目前開展的非常好，活動逐漸在按計劃進行）。第三，團長對樓盤現場的資料信息反饋整理與咨詢接待，與開發商保持良好的溝通與協商（目前一切順利，各團員也提供了大量真實的一手信息，大多數團員對準備團購的樓盤有足夠的認識）。第四，征集團員對所團樓盤的詳細反饋，比如樓盤名稱、樓幢、樓層、面積、房號以及基礎預期價格等，當然還有團員的個人聯系信息等；（報名人很多，但是還有些信息不完整，需要有專業人員進一步幫扶指導。其次，團長根據有明確購買意向的人數多少，耐心、專業、機智地與開發商談判周旋，以在當前取得最大優惠（基本上發出團購倡議的樓盤都能確保拿到市場最優惠價格，而且已順利成交多套，這一點沒問題）。最后，團長帶領團員、志愿者律師等集中前往樓盤集中認購，根據最終購買人數的多少，享受階梯式團購優惠（比如一次性3-5人購買就有可能是非團購要優惠很大，但是與一次性10人以上購買的優惠還是有較大差距）。

現階段的團購活動核心是團長的社會活動能力，專業水平，個人品德需要完全體現，團員需要做的就是積極配合集體活動，需要積極提出合理建議或資源交換。團長當然也不是萬能的，組織與集中人員，安排活動與談判，指導房產知識等是基本要求。細化到每個人的置業規劃也可以提供建議，但是對于樓盤與戶型的選擇應該盡量由團員自己把握。

房產是中國人最大的固定資產，無論是投資還是自住都應該非常之慎重。樓市飄搖不定，團購的開展需要有階段性，有些人適合現在就加入購買的行列，有些人適合先入團交流置業知識。對于團購所選樓盤與片區，同樣也有階段性，比如房價的下跌就是從郊區到城市，那么我們的團購也就應該順著這個大勢開展。

內部認購雙方互益

“雖然我們還沒有開盤，但是有些戶型已經被內部認購了。”濟南某樓盤的置業顧問謝女士告訴記者，企事業單位內部內購是很多樓盤都非常熱衷的一種銷售方式，我們也會給團購最大的優惠價格。

散戶購房和團購相比之下，開發商還是很愿意接待團購的。團購使得開發商銷售速度相對加快，回流資金也快。雖然團購給予優惠幅度大些，但相對高額的廣告推廣費用，開發商還是比較節約營銷成本的。

“我比較幸運，單位組織內部認購，價格比我自己買要低很多，而且我也不擔心受欺詐，畢竟有單位做后臺，我比較放心。”購房者張先生說。對此，團購首先能給消費者帶來很大幅度的優惠價格，其次人多力量大，開發商在合同條款上不會存在任何欺詐，這也是購房者追捧團購最主要的原因。

開發商自己組織的團購不靠譜？

很多團購基本上都依托某個載體組織，這樣一來會有專人負責引導、組織團購群體，并代表團購人群讓開發商給予較大幅度的優惠和公平的購房合同談判，就像上述的企事業單位的內部認購，但是一些不正規的團購背后隱藏的風險是很多購房者容易忽略的。

“如果您現在就交訂金的話，我們會給您走團購價格，一旦團購人數達到我們預期目標的話，就不是這個價兒了，您可以自己考慮下。”近日，記者走訪了一些樓盤，聽到最多的就是這樣的團購推銷，這種開發商自己組織的團購到底靠不靠譜？

對此，房地產業內人士宋先生說，團購房大多是期房，不排除有些開發商利用團購進行融資，這種“山寨”團購的風險很大。比如，項目什么時候完工、質量、最終的價格等都不能保障，但是在低價優惠面前，購房者往往會潛意識弱化這些風險。

記者在房管部門了解到，根據商品房銷售管理相關法規規定，房地產開發項目取得土地使用權證書、建設工程規劃許可證、施工許可證、投入建設開發的資金量達到提供預售商品房工程建設總投資的25%以上并取得商品房預售許可證后方可進行預售。

但如果開發商通過團購集資的方式獲得土地出讓金或填補項目資本金，那么開發商就是以借貸的方式在沒有任何抵押物和擔保，完全憑借自己信譽的情況下拿到了購房者的錢，這對于購房者來說風險是很大的。一旦開發商有變，購房者的利益就無法得到保障。而開發商的團購從銷售流程上就存在違規，一旦集資后沒有順利獲得土地，或者在拿地后出現資金緊張，或出了其他任何問題，交房便遙遙無期。對于團購者來說，付了定金只得到一紙協議書，產權問題也成了空談。

團購背后的利益鏈條

其實，團購本身并不是壞事，但是如果被開發商用來集資，就失去了它的意義。雖然早在2004年，我國便頒布實施了《城市商品房預售管理辦法》，規定未取得《商品房預售許可證》，不得進行商品房預售。但有些開發商還要鋌而走險，他們背后的利益鏈條究竟是如何延伸的？據業內人士透露，開發商運作項目需要很多流動資金，他們需要來錢快的團購活動；其次，很多企業團購是為了給員工謀福利，他們會主動和開發商談團購政策，而作為員工，低價購房就算自己不需要也可以轉讓給他人，賺取差價；還有一種就是開發商和企業共同開發一個項目，開發商會給予企業部分房源作為回報。你來我往，有利可圖，這就是非正規團購如火如荼的真正原因。

什么是“五證兩書一表”

其實，不管利益鏈如何延伸，能在合法條件下購買到實惠的團購房才是王道。開發商到底具有怎樣的資質才能進行團購活動？對此國家有沒有相關的規定呢？ 業內專家稱，只要取得“五證兩書一表”都可以。房地產五證是指《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》(建設工程開工證)、《商品房銷售(預售)許可證》。“二書”是指《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。“一表”是指《竣工驗收備案表》。國家對合法地產項目沒有團購限制。