樓市步入后兩會時代

樓市，曾經政府“心太軟”，如今開發商“很受傷”，老百姓更“傷不起”。一不小心，樓市被兩會撞了一下腰！

樓市，開年的慘淡景象或許只是一個開始，今年房價走低成為各方共識，龍年房價會下跌多少才是最終的期待？

兩會樓市無懸念

樓市，之前出過系列事件：龍湖退房門，樓市松綁令，公積金放寬，綠城資金鏈，房貸再收緊，土地遇冷……

正值召開的兩會又會聚焦樓市哪些懸念？樓市限購政策何時終結？雖然地產仍是全國兩會的熱點話題，但今年兩會上關于地產的提案、議案卻出現明顯的減少態勢。從年初佛山新政“一日游”、蕪湖新政“三日游”到上海“舊政新解”“七日游”，地方蠢蠢欲動的心態表露無遺，中央對這些政策松綁舉動的叫停，則將堅持調控不動搖的態度明確傳達。

正是基于對中央態度的認識，開發商人大代表或者政協代表在此次兩會上表現“保守”“沉默”，雖然也有部分對調控不滿的情緒表達，但前提仍是支持樓市調控的表態。

對樓市來說，兩會雖是獲取政策動向的最佳時機，但今年兩會透露出的關于地產政策動向的信息十分有限，且基本沒有利好，失望而歸已成最大可能。

關于樓市限購何時終結這個話題，政協委員表示應該把行政干預的政策逐漸放松，比如“限購令”。從實際效果看，限購令對樓市成交量的殺傷力絕對是驚人的。據國家統計局的數據，2012年1月全國70個大中城市房價首次全部止漲，其中，新建商品住宅環比價格下降的有48個城市，持平的有22個城市，價格上漲完全停滯。人大代表也提出，目前房地產行業幾乎停滯發展，因此需要立即采取措施，放開限購令，讓有錢人去買，消化這部分房產。可關于樓市的提案中，有多份是討論保障性住房和房產稅，并無專門針對房地產市場的提案，可見，樓市被兩會撞了一下腰。上海更是在兩會期間表示今年上海樓市“限售令”不會松動。

關于樓市調控長效機制何時建立這個話題，總理早已多方說明要進一步鞏固房地產市場調控成果，促進房價合理回歸。業界從中嗅到了中央對2012年樓市調控將繼續從嚴的政策信號。以“房價合理回歸”為目的的調控政策，涉及土地、信貸、稅收、供給、需求等與房地產行業相關的方方面面。尤其是以限購、限貸為首的系列措施，牢牢鉗住了各地樓市的投資、投機需求。

辦法不僅僅是房產稅

關于房產稅今年是否在全國范圍推廣的問題無疑是兩會的熱點話題，因為總理在政府工作報告中稱要“加快建設城鎮住房信息系統，改革房地產稅收制度”，而且，已有的上海和重慶的試點經驗已經為房產稅的推開創造了一定的條件。也就是可以預測，房產稅改革全面推開已“箭在弦上”，推廣或許只是個時間問題。

關于限貸政策難有實質松動，有位房產及跨界足球及實業的企業代表認為，這一輪宏觀調控，在政府、企業、群眾、銀行四方利益博弈中，前三者都是失利方，只有銀行是贏家。在各級政府重申限購政策不放松的形勢下，備受爭議的房地產貸款政策今年年內是否會做出調整，成為各界關注的焦點。

關于住房保障制度是否是當前地產問題的“解毒劑”的問題，2012年兩會中的政府工作報告表示，今年我國保障房建設力度依然未減。從此前的2012年保障房開工1000萬套的原計劃，變為新開工700萬套，竣工500萬套，保障房的建設目標愈發理性和實際。

有鑒于此，住建部聲明限購政策看不到取消期限。兩會期間，住建部多次重申將堅定地執行限購政策，并表示“限購令”短期內不放松。對于這個期限指的是多長，姜偉新表示現在看不到期限。

不信你可以看看各地短命救市政策：2月9日，安徽省蕪湖市出臺房地產新政。新政規定，蕪湖市區購買新房、二手房全免契稅，且購房面積在90平米以下的均給予特定補貼。2月12日，安徽蕪湖市政府宣布，各項房地產新政暫緩執行，這意味著，在是否算是“救市”的爭議尚未有定論之前，蕪湖的房地產新政策已被叫停。成都，2011年11月開發商一度代替房管局進行購房者資格審查；全款付清情況下，主城區可購房曾由兩套變為四套。關于購房資格審查的新政在成都實行了約一周時間，隨后停止執行。2011年10月11日中午佛山市住建局公布的《關于進一步加強我市房地產市場調控有關問題的通知》稱，符合條件的部分人群、部分住房的限購條件將有所放寬。當日23點24分佛山市住建局在官方網站發布公告，暫緩執行當天中午公布的有關放寬住房限購的通知。公告稱，暫緩的原因是為了進一步征詢社會各界意見并綜合評估政策影響。可見，蕪湖等地“刺激”樓市的做法，反映出長時間嚴厲調控之下地方政府的兩難選擇，且選擇向前探一步。

房價會不會降？

既然如此，我們不禁要問：房價會不會降？有人曾直言“本輪樓市調控不會停止，房價降幅應該在30%”，倘若一語成讖，那么房地產市場又將經歷怎樣寒冷的“冬天”？房價走勢問題，因此成為眾多知名財經人士、房地產大佬爭論和預測的焦點。

調控是否應該繼續？2009年和2010年，我們見證了樓市的“急速奔跑”，而伴隨著“調結構、穩物價”的大背景，2011年，中央政府開始進一步加強房地產調控。從“國八條”、房產稅試點改革的先后落地到一二三線城市限購令的頒布，再到保障房建設計劃的提前實現，房地產的調控大戲一直如火如荼地進行著，2012年，樓市調控又會有怎樣的氣象？是將愈演愈烈，還是將偃旗息鼓？

我們看到銀行業高管持的觀點如下：前銀監會主席劉明康一直認為銀行業可承受房價下跌50%。銀監會對商業銀行進行房價下跌壓力測試顯示，即使最壞的情況發生，房價下跌50%，銀行的貸款覆蓋率仍然能達到100%，雖然利息不能收回，但本金沒有問題。央行行長周小川認為金融機構可完全承擔風險。因為中國房地產價格不會大起大落，金融機構完全可以承擔和控制房地產調控帶來的風險。農行黨委書記蔣超良認為，調控有利于房地產行業的健康發展，現在這個房地產調控，他不認為是對房地產行業全面的打壓，這樣是有利于房地產行業的健康發展，實際上對銀行業資產的健康運行應該說還是有利的。建行黨委書記王洪章認為，房地產貸款的風險可控。房地產市場（價格）不會下降30%，不會下降這么大的幅度。現在看我們房地產貸款的風險可控，不會有什么問題。工行行長楊凱生認為，銀行可抵御按揭貸款市場波動。整個按揭貸款抵御市場波動的能力，他相信還是具備的，我們開發貸款不良率還是在降低的。中行行長李禮輝認為崩盤風險不存在，銀行風險可控。即使房地產業會有進一步調整和變化，銀行風險還是可控的，到現在為止，房地產業的貸款質量還是良好的。

可見，兩會撞腰之后，樓市很受傷……