三月濟南樓市能否迎來小陽春

樓市暗現降價潮 多樓盤變相促銷優惠

自2月份以來，省城過半數在售樓盤都展開了相當力度的打折促銷攻勢，降價風潮早已在省城樓市中暗流涌動。

“在售房源可享5萬抵10萬的優惠，全款九八折優惠，按揭九九折優惠。”“三期新品房源加推，認籌可享3萬抵6萬的優惠。”“部分房源購房即可享受9折優惠。項目其余房源商業貸款可享100元/平米優惠，公積金貸款可享50元/平米優惠。”“項目120-192平米現房，起價6500元/平米，購房可享九四折優惠。”

據搜房網數據監控中心統計，據搜房網統計，2月27日-3月4日，濟南市共成交商品房1239套，環比前一周增加了556套，上漲了81.4%。其中住宅成交了547套，環比前一周增加了62套；辦公寫字樓6套，環比前一周減少了9套；商業用房56套，環比前一周增加了39套；車庫22套，環比前一周增加了19套；地下室578套，環比前一周增加了435套；廠房0套，與前一周持平；其他20套，環比前一周增加了11套；公寓10套，環比前一周減少了1套。實際上，不僅一手房銷售上漲，原本成交冷清的二手房市場也出現了回暖的跡象，不少年底持觀望態度的剛性需求客戶入市，在不確定政策是否會放松的大環境下，很多人都認為，凡是肯優惠、降價的樓盤，幾乎都會在3月迎來成交旺期。

上月初，濟南開盤加推的樓盤也明顯增多，路勁御景城、魯能領秀城、山水泉城、中海奧龍觀邸等多個項目開盤效果明顯，其中御景城3月10日開盤當天吸引了數百組客戶的到場，開盤兩小時即熱銷152套，銷售率近90%；魯能領秀城中央花園學區準現房推出的百余套房源當天宣告售罄。

業內人士普遍認為，近期濟南樓市開始出現回暖跡象，與部分開發商的低價策略相關。位于經十東路的恒生·伴山更是由最初的8000元/平方米以上，降到了現在的6350元/平方米起價，降價趨勢已是非常明顯。另外，東部的天鴻·萬象新天從原來的6500元/平方米降到了5800元/平方米，重汽·翡翠清河也推出在總房款減去15000元的基礎上，一次性付款再享9.9折的優惠。“只要價格夠低，就不怕房子賣不出去”，似乎已成眾開發商的共識。

政策：調控不放松，部分城市微調被勒令叫停

二月份，最受關注的樓市事件之一便是蕪湖樓市“新政”推出三天后被緊急叫停。這一事件再一次驗證了中央政府“政府調控不放松”的決心。從當前的大環境來分析，2012年國家調控政策明確，中央一再堅持房地產市場調控不會放松。2月6日至10日，國務院總理溫家寶在聽取社會各界人士對《政府工作報告(征求意見稿)》的意見和建議時表示，房地產調控目標有兩個：一是促使房價合理回歸不動搖，二是促進房地產市場長期、穩定、健康發展。作為13億人口的大國，又處在工業化、城鎮化進程中，房地產的需求從長期講是剛性的。保障性住房和商品房建設兩者不可偏廢。從長期看，保障房應該以公租為主，主要解決低收入群體的需求。房地產發展要充分發揮市場機制的基礎性作用，只有這樣才能合理配置資源，提高效益，但是，為了促進公平和穩定，政府調控也不能松。

在中央政府“政府調控不放松”的基調下，現在開發商已明白中央心意已決，再撐下去只會令他們的日子更難過，因此，紛紛改為“順應政策出招”。可以預期，今年上半年房企推出的新盤，價格仍會下調。至于二手市場，由于這些調控措施會令業主惜售，一般小業主不急于套現，所以，二手市場不會出現齊齊拋售的情況，樓價跌得會比一手市場慢，買家會轉向一手市場。

另外，在地產嚴控的環境下，任何一點風吹草動都被開發商理解為“松綁”，包括前段時間央行對存款準備金率的下調。“樓市正處于多方博弈期：中央調控基調不變，地方政府頻頻試探，購房者有需求卻在等待時機。這三方無論誰占上風，都會對樓市產生不小的影響。”專家說。

預測：3月樓市成交量或有不錯業績

根據搜房網數據監控中心統計，截至2月26日，濟南3月份共計11個項目預計開盤或加推。從價格上來看，以均價在7000元/平方米以下的項目為主。對此市場人士分析說，目前房企已步入了“以數字促銷量”的時代，降價已經不再是樓市的個別現象，且新盤低開漸成慣例。在多重因素影響下，3月樓市成交量或改善明顯。

記者采訪的多位業內人士均認為，3月很可能會迎來一個供應和成交高峰期。一方面，市場形勢還比較嚴峻，商品房庫存持續攀高，房企要想盡快回籠資金緩解壓力，就要加緊推盤，擴大供應，以價換量，而打折促銷會刺激購買力的釋放；另一方面，購房者都很關心政策變化，17個城市政策微調，尤其是上海的限購松綁被市場認為是樓市調控松動的跡象，部分購房者擔憂房價再次上漲，所以開始看房，避免再次踏空。同時，從2月中下旬的市場行情來看，3月的市場也值得期待。當時，在一系列優惠措施刺激下，濟南2月份的樓市成交“回暖”跡象明顯，部分剛需購房者選擇了優惠幅度較大的房源出手購房。這說明，濟南樓市的購買力是存在的。

價格優勢樓盤成交量回暖明顯

2月26日，位于濱河新區的綠地濱河國際城一期梵爾賽公館開盤，該樓盤因700萬平方米的體量被稱為“濟南第一大盤”。開盤當日售樓現場擠滿了人，據了解，開發商當天推出的400套房子，吸引了1000多位購房者，截至下午選房結束，共成交360套，成交額達2億，這種情況在目前房地產市場整體低迷的背景下無疑給泉城樓市注入了一針強心劑。

“我之所以不等了，一方面是確實需要房子；另一方面，因為我覺得這個價格還可以，較前期所想的價格要低。”現場購房者楊兵告訴記者，原來這個樓盤宣傳的價格是每平方米6000多元起價，現在他購買的這套房子一平方米是5700多元，買一套90平方米左右的房子總價大約52萬元，無論是首付還是每個月的房貸自己都能還得起。

另一位購房者劉先生則告訴記者，他是給兒子買的婚房，現在房子降價，他也不知道到底降到多少。之前，劉先生也對周邊的新樓盤和二手房的價格進行了全面調查，“一般有證的二手房每平方米都是6000多元，稍好點的二手房每平方米都突破了7000元，新房每平方米更是在7000元左右，這個樓盤開盤價格較低，所以價格上覺得還是比買二手房要合適一些。”

業內人士認為，考慮到開發商成本方面的因素，市區每平方米五六千元的房子，還是能夠吸引部分需求強烈的購房者結束觀望入市。

3月或迎來今年新一輪“降價潮”

在目前的市場形勢下，對于開發企業來說，降價促銷仍將是主要手段。受一月份積壓的部分剛性需求和首套房回歸基準利率的刺激，以及部分開發商的低價入市和大幅打折促銷，才帶來了2月份成交量的回升，一旦打折促銷等因素減弱，部分購房者可能又會重回觀望。

世聯地產分析認為，目前市場回暖的特征已經表現出來，但已經筑底成功的說法并不成立，市場仍處于探底的過程中。至于近期市場成交量出現快速反彈，究其原因，一是春節后市場成交量回升是低基數效應，年前累積的購買力量集中在節后釋放；二是貨幣政策自去年底以來兩次下調存款準備金后持續寬松，首套房貸款利率回到基準利率，優質客戶甚至可以享受一定比例的優惠利率，這刺激了首置需求；三是開發商降價促銷活動升級，更低的價格刺激剛需入場。對于上周濟南樓市成交量上漲，有專家表示，成交量暫時的提升能否真正讓3月變成名副其實的“小陽春”，還尚待觀察。