三月濟南樓市能否迎來小陽春

樓市暗現(xiàn)降價潮 多樓盤變相促銷優(yōu)惠

自2月份以來，省城過半數(shù)在售樓盤都展開了相當(dāng)力度的打折促銷攻勢，降價風(fēng)潮早已在省城樓市中暗流涌動。

“在售房源可享5萬抵10萬的優(yōu)惠，全款九八折優(yōu)惠，按揭九九折優(yōu)惠。”“三期新品房源加推，認籌可享3萬抵6萬的優(yōu)惠。”“部分房源購房即可享受9折優(yōu)惠。項目其余房源商業(yè)貸款可享100元/平米優(yōu)惠，公積金貸款可享50元/平米優(yōu)惠。”“項目120-192平米現(xiàn)房，起價6500元/平米，購房可享九四折優(yōu)惠。”

據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計，據(jù)搜房網(wǎng)統(tǒng)計，2月27日-3月4日，濟南市共成交商品房1239套，環(huán)比前一周增加了556套，上漲了81.4%。其中住宅成交了547套，環(huán)比前一周增加了62套；辦公寫字樓6套，環(huán)比前一周減少了9套；商業(yè)用房56套，環(huán)比前一周增加了39套；車庫22套，環(huán)比前一周增加了19套；地下室578套，環(huán)比前一周增加了435套；廠房0套，與前一周持平；其他20套，環(huán)比前一周增加了11套；公寓10套，環(huán)比前一周減少了1套。實際上，不僅一手房銷售上漲，原本成交冷清的二手房市場也出現(xiàn)了回暖的跡象，不少年底持觀望態(tài)度的剛性需求客戶入市，在不確定政策是否會放松的大環(huán)境下，很多人都認為，凡是肯優(yōu)惠、降價的樓盤，幾乎都會在3月迎來成交旺期。

上月初，濟南開盤加推的樓盤也明顯增多，路勁御景城、魯能領(lǐng)秀城、山水泉城、中海奧龍觀邸等多個項目開盤效果明顯，其中御景城3月10日開盤當(dāng)天吸引了數(shù)百組客戶的到場，開盤兩小時即熱銷152套，銷售率近90%；魯能領(lǐng)秀城中央花園學(xué)區(qū)準(zhǔn)現(xiàn)房推出的百余套房源當(dāng)天宣告售罄。

業(yè)內(nèi)人士普遍認為，近期濟南樓市開始出現(xiàn)回暖跡象，與部分開發(fā)商的低價策略相關(guān)。位于經(jīng)十東路的恒生·伴山更是由最初的8000元/平方米以上，降到了現(xiàn)在的6350元/平方米起價，降價趨勢已是非常明顯。另外，東部的天鴻·萬象新天從原來的6500元/平方米降到了5800元/平方米，重汽·翡翠清河也推出在總房款減去15000元的基礎(chǔ)上，一次性付款再享9.9折的優(yōu)惠。“只要價格夠低，就不怕房子賣不出去”，似乎已成眾開發(fā)商的共識。

政策：調(diào)控不放松，部分城市微調(diào)被勒令叫停

二月份，最受關(guān)注的樓市事件之一便是蕪湖樓市“新政”推出三天后被緊急叫停。這一事件再一次驗證了中央政府“政府調(diào)控不放松”的決心。從當(dāng)前的大環(huán)境來分析，2012年國家調(diào)控政策明確，中央一再堅持房地產(chǎn)市場調(diào)控不會放松。2月6日至10日，國務(wù)院總理溫家寶在聽取社會各界人士對《政府工作報告(征求意見稿)》的意見和建議時表示，房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)有兩個：一是促使房價合理回歸不動搖，二是促進房地產(chǎn)市場長期、穩(wěn)定、健康發(fā)展。作為13億人口的大國，又處在工業(yè)化、城鎮(zhèn)化進程中，房地產(chǎn)的需求從長期講是剛性的。保障性住房和商品房建設(shè)兩者不可偏廢。從長期看，保障房應(yīng)該以公租為主，主要解決低收入群體的需求。房地產(chǎn)發(fā)展要充分發(fā)揮市場機制的基礎(chǔ)性作用，只有這樣才能合理配置資源，提高效益，但是，為了促進公平和穩(wěn)定，政府調(diào)控也不能松。

在中央政府“政府調(diào)控不放松”的基調(diào)下，現(xiàn)在開發(fā)商已明白中央心意已決，再撐下去只會令他們的日子更難過，因此，紛紛改為“順應(yīng)政策出招”。可以預(yù)期，今年上半年房企推出的新盤，價格仍會下調(diào)。至于二手市場，由于這些調(diào)控措施會令業(yè)主惜售，一般小業(yè)主不急于套現(xiàn)，所以，二手市場不會出現(xiàn)齊齊拋售的情況，樓價跌得會比一手市場慢，買家會轉(zhuǎn)向一手市場。

另外，在地產(chǎn)嚴控的環(huán)境下，任何一點風(fēng)吹草動都被開發(fā)商理解為“松綁”，包括前段時間央行對存款準(zhǔn)備金率的下調(diào)。“樓市正處于多方博弈期：中央調(diào)控基調(diào)不變，地方政府頻頻試探，購房者有需求卻在等待時機。這三方無論誰占上風(fēng)，都會對樓市產(chǎn)生不小的影響。”專家說。

預(yù)測：3月樓市成交量或有不錯業(yè)績

根據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計，截至2月26日，濟南3月份共計11個項目預(yù)計開盤或加推。從價格上來看，以均價在7000元/平方米以下的項目為主。對此市場人士分析說，目前房企已步入了“以數(shù)字促銷量”的時代，降價已經(jīng)不再是樓市的個別現(xiàn)象，且新盤低開漸成慣例。在多重因素影響下，3月樓市成交量或改善明顯。

記者采訪的多位業(yè)內(nèi)人士均認為，3月很可能會迎來一個供應(yīng)和成交高峰期。一方面，市場形勢還比較嚴峻，商品房庫存持續(xù)攀高，房企要想盡快回籠資金緩解壓力，就要加緊推盤，擴大供應(yīng)，以價換量，而打折促銷會刺激購買力的釋放；另一方面，購房者都很關(guān)心政策變化，17個城市政策微調(diào)，尤其是上海的限購松綁被市場認為是樓市調(diào)控松動的跡象，部分購房者擔(dān)憂房價再次上漲，所以開始看房，避免再次踏空。同時，從2月中下旬的市場行情來看，3月的市場也值得期待。當(dāng)時，在一系列優(yōu)惠措施刺激下，濟南2月份的樓市成交“回暖”跡象明顯，部分剛需購房者選擇了優(yōu)惠幅度較大的房源出手購房。這說明，濟南樓市的購買力是存在的。

價格優(yōu)勢樓盤成交量回暖明顯

2月26日，位于濱河新區(qū)的綠地濱河國際城一期梵爾賽公館開盤，該樓盤因700萬平方米的體量被稱為“濟南第一大盤”。開盤當(dāng)日售樓現(xiàn)場擠滿了人，據(jù)了解，開發(fā)商當(dāng)天推出的400套房子，吸引了1000多位購房者，截至下午選房結(jié)束，共成交360套，成交額達2億，這種情況在目前房地產(chǎn)市場整體低迷的背景下無疑給泉城樓市注入了一針強心劑。

“我之所以不等了，一方面是確實需要房子；另一方面，因為我覺得這個價格還可以，較前期所想的價格要低。”現(xiàn)場購房者楊兵告訴記者，原來這個樓盤宣傳的價格是每平方米6000多元起價，現(xiàn)在他購買的這套房子一平方米是5700多元，買一套90平方米左右的房子總價大約52萬元，無論是首付還是每個月的房貸自己都能還得起。

另一位購房者劉先生則告訴記者，他是給兒子買的婚房，現(xiàn)在房子降價，他也不知道到底降到多少。之前，劉先生也對周邊的新樓盤和二手房的價格進行了全面調(diào)查，“一般有證的二手房每平方米都是6000多元，稍好點的二手房每平方米都突破了7000元，新房每平方米更是在7000元左右，這個樓盤開盤價格較低，所以價格上覺得還是比買二手房要合適一些。”

業(yè)內(nèi)人士認為，考慮到開發(fā)商成本方面的因素，市區(qū)每平方米五六千元的房子，還是能夠吸引部分需求強烈的購房者結(jié)束觀望入市。

3月或迎來今年新一輪“降價潮”

在目前的市場形勢下，對于開發(fā)企業(yè)來說，降價促銷仍將是主要手段。受一月份積壓的部分剛性需求和首套房回歸基準(zhǔn)利率的刺激，以及部分開發(fā)商的低價入市和大幅打折促銷，才帶來了2月份成交量的回升，一旦打折促銷等因素減弱，部分購房者可能又會重回觀望。

世聯(lián)地產(chǎn)分析認為，目前市場回暖的特征已經(jīng)表現(xiàn)出來，但已經(jīng)筑底成功的說法并不成立，市場仍處于探底的過程中。至于近期市場成交量出現(xiàn)快速反彈，究其原因，一是春節(jié)后市場成交量回升是低基數(shù)效應(yīng)，年前累積的購買力量集中在節(jié)后釋放；二是貨幣政策自去年底以來兩次下調(diào)存款準(zhǔn)備金后持續(xù)寬松，首套房貸款利率回到基準(zhǔn)利率，優(yōu)質(zhì)客戶甚至可以享受一定比例的優(yōu)惠利率，這刺激了首置需求；三是開發(fā)商降價促銷活動升級，更低的價格刺激剛需入場。對于上周濟南樓市成交量上漲，有專家表示，成交量暫時的提升能否真正讓3月變成名副其實的“小陽春”，還尚待觀察。