談房地產(chǎn)市場對國內(nèi)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的影響

【摘要】 房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)是隨著經(jīng)濟發(fā)展而不斷變化，如房地產(chǎn)業(yè)與一些服務(wù)性質(zhì)和消費性產(chǎn)業(yè)的后向關(guān)聯(lián)度越來越大，而與原材料供應(yīng)型、生產(chǎn)型產(chǎn)業(yè)的后向關(guān)聯(lián)則越來越小；房地產(chǎn)業(yè)與前向產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)也由傳統(tǒng)的、物質(zhì)生產(chǎn)性產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)向服務(wù)性產(chǎn)業(yè)。本文對房地產(chǎn)市場對國內(nèi)相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生的影響進行簡要的分析，以便了解房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)是隨著經(jīng)濟發(fā)展而不斷變化，如房地產(chǎn)業(yè)與一些服務(wù)性質(zhì)和消費性產(chǎn)業(yè)的后向關(guān)聯(lián)度越來越大，而與原材料供應(yīng)型、生產(chǎn)型產(chǎn)業(yè)的后向關(guān)聯(lián)則越來越小；房地產(chǎn)業(yè)與前向產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)也由傳統(tǒng)的、物質(zhì)生產(chǎn)性產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)向服務(wù)性產(chǎn)業(yè)。

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn) 市場 相關(guān)產(chǎn)業(yè) 影響

1. 住房的獨特性質(zhì)

一般來說，房地產(chǎn)對經(jīng)濟影響的重要性是與住房的獨特的性質(zhì)有關(guān)的。可以說，住房作為一種商品或產(chǎn)品，它有自己的特別性：如必需品（住房是人類生存的最基本的生活需求）、重要性（對許多住戶來說，住房是他們惟一重要的消費品）、耐久性（住房是主要商品中最為耐用的消費品）、空間固定性（一個住房單元不能以合理的成本加以移動）、不可分割性（住戶不能將其不同部分隨意混合或分割）、復(fù)雜和多重異質(zhì)性（一個住房單元擁有大量的特征）、市場的分散性（住房單元和住戶在空間上是分割隔離的）、生產(chǎn)的非凸性（生產(chǎn)的非凸性將導(dǎo)致修復(fù)、拆除、重建和變更的不連續(xù)變化）、信息的非對稱性（潛在的住房擁有者不能夠完全了解每個住房單元的特征，房主與租戶不能了解彼此間的品質(zhì)）、交易成本的昂貴、相關(guān)保險與期貨市場的缺乏等。市場中許多商品在某種程度上只能具有以上部分特征，只有住房具有以上全部的特征。而這些特征相互作用從而導(dǎo)致住房市場的運作與其他市場運作機理和運作方式的差異性。如房地產(chǎn)的生命周期一方面與一般的產(chǎn)品的運作相同，要經(jīng)過投資、生產(chǎn)、交易、使用4個環(huán)節(jié)，另一方面與一般產(chǎn)品活動內(nèi)容與各階段之劃分又有很大差別，如房地產(chǎn)在進行生產(chǎn)的同時亦可進行交易，并且該產(chǎn)品進入使用時仍然可以進入再交易市場。

2. 房地產(chǎn)運作體系

可以說，從房地產(chǎn)的生命周期來看，房地產(chǎn)運作體系的目標(biāo)是將房地產(chǎn)提供給使用者當(dāng)做各種使用，對于提供不同的生產(chǎn)要素者在其運作過程中得到適當(dāng)?shù)膱蟪辏@些資源運作的結(jié)果，就是使房地產(chǎn)成為能供使用的建筑物。它不僅本身涉及金融、建筑、中介機構(gòu)等產(chǎn)業(yè)，而且具有產(chǎn)業(yè)鏈長、帶動其他行業(yè)明顯等特征。

3. 房地產(chǎn)市場的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)

有研究者界定，產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)指的是在經(jīng)濟生活中一個產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)之間的技術(shù)經(jīng)濟聯(lián)系，即一個產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展產(chǎn)生的不同程度的連鎖反應(yīng)。房地產(chǎn)業(yè)與相關(guān)產(chǎn)業(yè)間的關(guān)聯(lián)又分為：一是后向關(guān)聯(lián)，即房地產(chǎn)業(yè)與向本產(chǎn)業(yè)供給生產(chǎn)要素的產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)，房地產(chǎn)業(yè)對該產(chǎn)業(yè)主要產(chǎn)生需求拉動作用，如礦業(yè)和采石業(yè)、造紙印刷業(yè)、石油煤炭業(yè)、鋼鐵業(yè)、金屬制造業(yè)、機動車輛業(yè)、運輸與倉儲業(yè)等；二是前向關(guān)聯(lián)，即房地產(chǎn)業(yè)與需求本產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品或服務(wù)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)，房地產(chǎn)業(yè)對該產(chǎn)業(yè)主要產(chǎn)生供給推動作用，如農(nóng)林牧副漁業(yè)、化學(xué)工業(yè)、餐飲與旅館業(yè)、批發(fā)零售業(yè)等；三是環(huán)向關(guān)聯(lián)，房地產(chǎn)業(yè)與那些既向本產(chǎn)業(yè)提供生產(chǎn)要素又將本產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品或服務(wù)作為其生產(chǎn)要素的關(guān)聯(lián)，房地產(chǎn)對該產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生需求拉動和供給推動雙向作用，建筑業(yè)、金融保險業(yè)、公共社會和個人服務(wù)業(yè)等。上述的研究表明，與房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)有40個之多，而且隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，這些產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)性日趨增強。在密切相關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)中，其國別差異、時間差異都很小，如建筑業(yè)、金融與保險等，而物質(zhì)性產(chǎn)業(yè)則各國的情況有所不同。

正因為房地產(chǎn)所關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)眾多，房地產(chǎn)業(yè)的波動通常會對眾多相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生較大影響，甚至?xí)绊懞暧^經(jīng)濟的穩(wěn)定協(xié)調(diào)發(fā)展，漢森（Hansen）指出，美國20世紀(jì)30年代經(jīng)濟大恐慌發(fā)生最重要的原因是廠房與住房投資之不足，而不是生產(chǎn)設(shè)備投資稀少。因為1923～1929年經(jīng)濟繁榮期與1936～1937年經(jīng)濟蕭條期，生產(chǎn)者設(shè)備年平均投資額都在60億美元左右，反之生產(chǎn)者對于廠房的投資，在1930年代每年僅達15億美元，與前期1923～1929年間每年平均投資額35億美元比較，廠房興建每年減少20億美元；1930年住房興建減少到17億美元，比1923～1929年間每年減少29億美元，廠房與住房興建每年比繁榮期減少49億美元。因此，1930年代經(jīng)濟大蕭條發(fā)生的最主要原因之一是房地產(chǎn)景氣循環(huán)變動處于下降的階段。

但是，根據(jù)臺灣省經(jīng)建會統(tǒng)計資料，臺灣住房投資占固定資產(chǎn)投資從1954～1994年都一直保持在10％左右，而且住房投資占GDP比重一般維持在2％～4％的水平，即房地產(chǎn)在整個GDP中的比重不高。因此，有學(xué)者研究表明，不論“產(chǎn)量或就業(yè)之向前、向后關(guān)聯(lián)系數(shù)”，或“房屋建筑部門與其他部門產(chǎn)業(yè)中間投入系數(shù)”比較，房屋建筑業(yè)在99個別的部門排名卻不突出，即房地產(chǎn)業(yè)對其他關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的帶動效應(yīng)不明顯。而陳明郎的研究更是表明，房地產(chǎn)需求活動強烈增加時，及其后的幾年，臺灣實體經(jīng)濟成長有明顯下降的現(xiàn)象。其原因是：房地產(chǎn)具有“不可貿(mào)易產(chǎn)品”的特質(zhì)，當(dāng)房地產(chǎn)需求偏好變動，造成對房地產(chǎn)需求增加時，會透過“均衡性勞動的分配”，而有更多勞動力的生產(chǎn)要素，流轉(zhuǎn)到“學(xué)習(xí)效果”較弱的房地產(chǎn)業(yè)上，因而降低整個經(jīng)濟產(chǎn)出的增長率。估計這可能與臺灣人口城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)有關(guān)。不過，林鐘雄的研究則表明，房地產(chǎn)市場過熱對宏觀經(jīng)濟的其他經(jīng)濟活動會產(chǎn)生資金的排擠效應(yīng)。

同時，有學(xué)者對臺灣房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)研究表明，在臺灣，早期房地產(chǎn)業(yè)偏向具有生產(chǎn)性產(chǎn)業(yè)的特質(zhì)，以1981年為界，以后房地產(chǎn)偏向服務(wù)業(yè)層面的特質(zhì)。也就是說，“房地產(chǎn)”此產(chǎn)品產(chǎn)出是組合不同生產(chǎn)要素發(fā)揮各種功能所運作而成的，而要素與功能的產(chǎn)生都是因應(yīng)整個過程中的需要而變化。在經(jīng)濟成長初期，房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營多采取勞動密集方式，吸收農(nóng)業(yè)部門所釋放出的剩余勞動力；在經(jīng)濟發(fā)展到相當(dāng)階段，生產(chǎn)技術(shù)提高且因勞動力成本提高而呈現(xiàn)不足時，于是房地產(chǎn)經(jīng)營便采取資本密集方式從事現(xiàn)代化的企業(yè)經(jīng)營；當(dāng)進入現(xiàn)代工商社會后，為因應(yīng)產(chǎn)品服務(wù)的差異性、需要更多專業(yè)知識的房地產(chǎn)服務(wù)，于是大量興起，所以后期房地產(chǎn)的產(chǎn)值有較多部分為服務(wù)性層面所提供。房地產(chǎn)對服務(wù)金融等行業(yè)帶動更顯著。

結(jié)束語

總之，房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)是隨著經(jīng)濟發(fā)展而不斷變化，這是與國際經(jīng)濟的服務(wù)化、信息化、集約化相一致的。

參考文獻：

[1]皮舜，武康平.中國房地產(chǎn)市場與金融市場發(fā)展關(guān)系的研究[J].管理工程學(xué)報，2006.

[2]皮舜.中國房地產(chǎn)市場與金融市場的Granger因果關(guān)系分析[J].系統(tǒng)工程理論與實踐，2004.

（作者單位：哈爾濱市住房保障和房產(chǎn)管理局經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)分局）