住宅銷售價格差異的影響因素分析

【摘要】 文章分析了造成各地住宅銷售價格差異的影響因素。文章選取了2009年35個主要城市的截面數據為樣本，利用回歸模型對房價及其影響因素做了實證分析。根據實證結果，本文對營造健康的房地產市場做出了政策建議

【關鍵詞】 差異影響因素 截面數據 回歸模型

引言

而從不同地區房地產價格差異的角度來看，據范劍勇和邵挺的研究[1]，房價會作為成本因素導致居民和制造產業的地域轉移以及城市分布上的“中小型城市發展過多而大型城市聚集相對不足”的“扁平化趨勢”。加劇我國經濟增長粗放、產能過剩的問題。因而平衡協調不同城市的價格對國家的經濟結構調整與增長方式的優化具有重要意義。

在中國的房地產價格決定方面，國內學者也進行了不同角度的研究。沈悅和劉洪玉（2004）認為中國經濟基本面對住宅價格水平的解釋模型存在著顯著的城市影響特征[2]。Peng和Wheaton（1994）對香港1965—1990年的情況進行了實證研究[3]，結果顯示，土地供給變化對房價存在較大影響，而土地供給的不足加上消費者的預期導致了地價和房價的共同上漲。Abraham和Hendershott（1996）揭示了住宅價格與建設成本、就業率和收入直接相關，而價格上漲幅度和利率呈負相關[4]。

實證分析

1. 樣本及數據的采集

我們的研究基于2009年數據，主要因為中國統計局發布的官方數據：《中國房地產統計年鑒》（下簡稱《年鑒》），其最新版為2009年。近兩年的數據多為機構、個人調查數據，數據真實性、可靠性不能得到保證；其它官方數據較為零散、不系統，故不予采用。我們選取的35個城市來源于《年鑒》，數據易于搜集。其中包括了四個直轄市和主要省會城市，對全國的情況有較好的代表性。

2. 模型構建

2.1指標體系的建立

結論

（1）本文研究成果

①房價影響因素的驗證

本文從數量關系方面驗證了住宅竣工造價，人口密度，人均可支配收入，是否為一線城市與住房價格呈正相關關系；城鎮登記失業率與住房價格有負的相關關系。

這種驗證和相關性檢驗有著區別，相關性檢驗只是從數量方面體現了兩組數據的數學關系，而并沒有因果關系。本文利用回歸方程，說明了以上因素是造成房價現狀的原因，包含著一種因果檢驗的工作在里面。

② 分析了房價地區差異的主要原因

本文通過對回歸模型自變量顯著性的檢驗，和對于回歸模型自變量系數的計算，分析了造成房價地區性差異的主要因素。

經分析，房價地區性差異最主要的因素是是否為一線城市。也就是說，一線城市與二三線城市之間的差異非常明顯。而二線城市與三線城市之間差異并不大。其次，影響最大的因素為竣工住宅造價。改變量不僅非常顯著，而且對于房價的貢獻度也很高，系數很大。另一個對房價影響較大的為人均可支配收入。房價地區性差異的一個很大原因是因為地區之間人均支配收入的差異。

（2）政策建議

①加大對于二線城市的投入

房價在一線城市和其他城市之間形成了顯著的差異，這是合理的。但是模型系數顯示，這一差異過大，這是不合理的。

因此，國家應該考慮減輕一線城市的壓力，使一線城市不再有那么多買不起房的蝸居族。當然，要降低一線城市的發展速度來達到這種平衡是不合理的，正確的做法應該是大力發展省會城市和一些副省級城市等二線城市，從而吸引人才流向一線城市之外，從而減輕一線城市的壓力，也可以使全國發展更為平均，提高人民的生活質量。徹底地解決目前中國，北上廣和其他地區發展嚴重脫節的現象。并且，加大二線城市的建設，也能吸引人口向二線城市流動，使人口密度高的城市的人口密度降低，調節房價。

總之，我國北上廣和其他城市嚴重脫節的情況是病態的，這不利于共同繁榮的初衷。而二線城市與三線城市之間并沒有顯著的差異，這也是不正常的。這說明二線城市缺乏活力和發展。政府應該對這一現象給予足夠的重視。

②降低地價

一方面政府要求調控房價，另一方面地價卻在不斷地刷新的記錄。而本文證明地價是影響房價的一個顯著因素。“地王”的出現必然跟隨者新一輪的房價上漲。

因此，政府要想控制房價，必須壓低地價。中國的財政收入已經很多了，根本不需要依賴于高地價。因此，政府必須改變自己的態度，才能在打壓房價方面取得顯著的成績。

③平均人均收入

高收入者理應承受高房價，這是合理的，并且也是符合模型的數量結果的。但是，實證結果顯示收入每增加100元錢，房價增長8元錢。顯然，0.08這個系數偏低了，這是不合理的，這說明收入低的城市承受了相對更高的房價。

因此，國家應該使二次分配更合理。降低二三線城市的房價并沒有很多空間。因此，國家應該增加低收入者的收入，從而改變收入對房價影響的系數，使其達到0.5以上這一比較合理的層面。

參考文獻：

[1] 范劍勇，邵挺. 房價水平、差異化產品區位分布與城市體系 [J].經濟研究，2010，（2）.

[2] 沈悅，劉洪玉.住宅價格與經濟基本面：1995-2002年中國14城市的實證研究 [J].經濟研究，2004，（6）.

[3] Peng，R.J.，W.C.Wheaton. Effects of restrictive land supply on housing in Hong Kong： An econometric analysis [J].Journal of Housing Research，1994，（2）.

[4] 中國房地產業健康穩定發展的若干問題--2010中國房地產學術研討會綜述 [J].經濟研究，2011，（2）.

作者簡介：王遠韜，男 出生年月：1990年11月 漢 籍貫：江蘇溧陽 單位：西南財經大學統計學院 研究方向：統計學。

（作者單位：西南財經大學統計學院）