越洋樓記

現在的中國人去海外買房主要出于四方面考慮：方便子女教育，保障財富安全，為未來養老做準備，為便利海外業務發展。

“親，去美國買房吧!北京的廁所換洛杉磯的House哦!”

2011年12月中旬，這個題目的一條微博被火熱轉發。微博的內容是：中國人已經成為美國房產市場的第二大買主，僅次于加拿大人。賣了北京四環的100平方米公寓，能在加州買兩棟別墅。北京有個時髦的說法，住在北京三環以內的人，只要把自家的廁所賣了，在洛杉磯就能買棟洋樓。

其實，早在2010年，中國人的全球掃樓行動已經震驚世界。據美亞置業統計，中國人2010年通過房產中介，赴海外買房的資金保守估計有50億元人民幣，如果加上那些直接去海外買房的人，實際的資金規模就更大。

全球瘋狂掃樓

雖然上任不久的吉拉德總理開始收緊移民和房地產政策，但2011年中國人購買澳洲房產的簽約量仍然比2010年增長了30％。一些澳洲人抱怨，好樓都讓中國人買走了，好地方都讓中國人占了，要是再這樣發展十年，中文都要成為澳大利亞第一大語言了。

在美國，根據全美房地產經紀人協會出爐的“2011年國際購房活動”調查報告，2011年中國買家占全部海外買家人數的9％(2007年為5％)。美國人購房的平均價格是21.8萬美元，而外國買家支付的平均購房價格為31.5萬美元。據推算，中國買家在一年中約購買了2.3萬多棟美國房子。

在加拿大，中國內地投資者在溫哥華的購房比例已經增加29％。溫哥華前市議員、曾參選市長的彼得·蘭德納認為溫哥華樓價已經失控，大量來自中國的投資者是導致溫哥華樓價高升的主要因素。他甚至建議政府出臺相關政策限制非本地居民在溫哥華買房。

在新加坡，中國買家(以北京、上海和深圳三分天下)2011年占海外人士購房總量的30％，第一次超越了傳統最大外籍買家——馬來西亞人。2011年以來，中國買家購買新加坡公寓的明顯增加，多選購在海景優美的東海岸或較繁華的烏節路附近。據悉，新加坡麗思卡爾頓公寓中最貴的兩套頂層復式，其中一套就被來自中國內地的豪客買走，價值3500萬新幣(約合人民幣1.7億元)。為了控制外國買家，新加坡政府宣布從2011年12月8日起，在新加坡購買住宅需繳付額外的買方印花稅(ABSD)。

在英國，根據第一太平戴維斯數據，倫敦一手物業的購買者中有35％的人來自亞洲，其中以中國的購買者居多。倫敦人開始抱怨中國買家推高了房價，房屋協會甚至警告說，許多年輕的倫敦人不得不等到50歲才能夠負擔得起如今的高房價。中國買家則駁斥道，2012年的倫敦奧運會才是幕后推手。在2011全球房地產投資最熱門城市中，倫敦緊跟紐約和華盛頓位居第三。全世界都在倫敦買房，憑什么就怪中國人?

看上去很美

“全世界都知道中國人有錢。”在海外置業領域摸爬滾打多年的上海傲富投資咨詢有限公司總經理孫志偉感嘆道，“就連拉脫維亞這樣的東歐國家，都來上海賣房子了。”據悉，拉脫維亞的房產項目2011年3月才剛來中國推介，7月以后開始有成交，迄今為止共有11例成交案例，基本都是浙江客戶。

“現在的中國和上世紀80年代末的日本有些類似，”日本全管連集團董事長上野健一12月初在上海表示，“當時的日本人以為可以買下整個世界。”不同的是海外置業的動機。

2005年之前，出國購買房產的中國人90％都是移民海外的中國富豪，他們首選的投資移民加分項目，就是購買住宅。有房子才有家，這是中國人的傳統。后來，有一部分中國人關注到了海外房產的投資價值。與此同時，中國人在海外的房產投資方式也更加多元化，除了為移民者服務的買房自住別墅以外，還有為留學者服務的以房養學公寓，為自住養老者服務的自建房，為土地投資者服務的農場、莊園類型，為超級富豪服務的明星豪宅等。

招商銀行與貝恩管理顧問公司聯臺發布的《2011中國私人財富報告》表明，現在的中國人去海外買房主要出于四方面考慮：方便子女教育，保障財富安全，為未來養老做準備，為便利海外業務發展。這些需求讓很多中國中產階級也躍躍欲試，一樣是當房奴，為什么不當“洋房奴”?

但孫志偉提醒“愛屋急屋”的國人，海外買房需冷靜，這個不是有經濟實力就行。首先，你在國外買房，是否是為移民做準備或者有子女在當地求學。如果純粹是投資買房，而你又在國內，就會面臨很多風險。例如，看房不方便，總不能把血汗錢白白扔在你從未看過的房子上吧?房屋維護也是個問題，你要出租或者再次出售，也需要找個當地專門的機構代為打理。

“如果這個代理機構在中國沒有注冊或者沒有相關資質，一旦遇到問題你可能在國內訴訟無門。”孫志偉說，每個國家的法律稅收政策不一樣，美國每個州的相關規定也千差萬別，頭腦發熱去買套房子的做法不足取。

孫志偉比較提倡“以房養學”，中國買家可以在子女求學地買一套房子，用該房子的租金收益支付孩子在當地留學的所有費用。例如，澳洲人平均周薪1260澳元(約合8000元人民幣)，吸引越來越多的人來這里定居生活。如果在租金收益率最高的澳洲黃金海岸購買一套人民幣300萬元左右的海景公寓，月租金達1.3萬多元，一年的房租收入超過15萬元，這筆租金收入足以支付留學生在那里一年的學費和生活費等開支。此外，澳洲房價每7年會翻一番，待孩子留學畢業后，購房者還可以獲得房價翻番的投資回報。

去海外當地主

除了買房，中國人在2011年也開始到國外買地。最轟動的是搜房網舉行的“1元起競拍美國土地”。

2011年6月初，美國佛羅里達州USOFA公司董事總經理雷·皮耶爾找到搜房網海外事業部幫忙物色中國開發商，前往美國開發一批約60萬平方米的土地。搜房網嘗試找了幾家開發商，但沒人愿意接手，他們主要有兩個顧慮：一是資金上有困難：二是異國開發沒有多少經驗。

看著本身就一塊塊劃開的土地，搜房網想到把地塊劃分后零售。于是，“去美國當地主”的想法出來了，搜房網先拿一塊地出來，“1元起拍，8800美元封頂。”上海的葉女士以8800美元的“白菜價”贏得了市價5萬美元的美國佛羅里達州格林布爾大型別墅社區內一塊1000平方米的地塊，樓板價僅為人民幣57.2元／平方米，而且是永久產權。這次競拍的廣告效應可想而知，搜房網把首批團購價格定在每1000平方米別墅用地19988美元，隨后又進行了幾次團購，價格略有上升。最終，搜房網賣出了100多塊地，買家大多來自京滬穗和江浙地區。這些人獲得了土地擁有權的法律文件——土地全權證書，前后只花了不到兩個月的時間。

在美國，私有土地占總量的50％左右，其他土地屬于美國聯邦政府和各州政府。按照美國憲法，土地屬于私有財產，地上和地下的資源都屬于擁有者，并且可以自由買賣。因此買地賣地也完全是私人間的事。凡是被美國法律承認的私地，在州政府都有詳盡記錄。交易的手續也十分簡單，在雙方自愿簽訂協議后，只需向政府繳足稅金，進行注冊登記即可。與擁有房產所承擔的交易成本、管理成本如保險費、水電費、租金費等相比，土地擁有者承擔的費用則相對較少，一般而言土地的交易費用往往不超過土地價值總額的3％。交易成功后，產權所有人只需要每年繳納土地價格1％的地稅。

“以前經常帶團到美國買樓，后來發現即使買了房產在美國也很難租出去，所以現在我更建議客戶直接買地。”搜房網國際事務部負責人莊諾說，“在美國有地，你到使館辦簽證都會好些。”但要注意的是，在美國單獨買地是不能取得移民資格的。

美國賣地的成功，讓更多國家的開發商看到了希望，上野健一就是其中之一。他在上海對潛在客戶表示：“你只要花300萬－500萬日元，就能在日本沖繩買下300平方米的土地。”他創立的全管連集團還特意開設了中文電話服務，吸引中國買家去沖繩當地主。(原載《新民周刊》，有刪節)