房價這次不是“假跌”了

陳思進

某國際金融財團全球投資部風險管理資深顧問，現定居多倫多。

曾任瑞信證券投資部助理副總裁、美銀證券公司副總裁、宏利金融財團資深顧問等職。

最近在《非誠勿擾》節目中，聽一個從北京來的小伙子說，他10年前買下的一套住房，沒想到10年間竟然上漲了近10倍，于是他“怕”了，便把房子賣了，現在租房而住。

這個小伙子真夠精明！為什么這么說？因為自政府對房價實行宏觀調控政策以來，全國樓市成交量持續走低，在監測的35個城市中有29個城市成交量同比下降，9個城市的成交量降幅在50%以上，房價松動跡象也開始由新房向二手房，由一線城市向二、三線城市蔓延。這小伙子在房價行將大幅回歸合理價位之前獲利了結，可謂市場中的高手。

前不久回國探親時，我觀察到北京、上海的房價已遠超多倫多，可以和紐約媲美了。每每和親友談及房市，他們都說現在買得起的人都早有房子了，甚至擁有多套，而買不起房子的人，哪怕房價再跌一半也還是買不起。從這個情況來看，北京、上海的房價走勢只有兩個可能，要么繼續上漲，要么下跌，很難持平。

我有一些享受了多年因房市泡沫帶來暴利的親友們，似乎都不相信房價真會跌。盡管我反復告誡說這次真的不一樣了，別再期望房市“假跌”之后再猛漲。

其實，縱觀全球經濟形勢，再看看中國的狀況，房價已沒有繼續上漲的基礎了，跌一下回歸理性是很正常的，從長遠來看對經濟也是有利的。

首先，據媒體報道，近來濟南、南京和成都等城市紛紛出現土地流拍，低價成交成為了“主流”。隨著土地成本的降低，以及建材價格降到了歷史低點，地產商再用高成本推高房價的借口，已經越來越站不住腳。

其次，有人認為房子有剛性需求，房價會因此而只漲不跌。但是對絕大多數民眾來說，買衣服是為了自己穿，買糧食是為了自己吃，買車是為了自己開，人們會根據自己的能力量力而行，買最適合自己的。如果大家買房子也能像“吃、穿、行”那樣，買來只是自己住的，而不是等房價高了賣的；并量力而行，買每平方米價格不超過自己月收入的房子，那房市將永遠是春天。

最近網上討論房價會跌多少，各種數字都有。事實上從長線來看，一個地區的房價最終是和這個地區的收入成比例增長，房價增幅不該超過收入增幅的。而一旦超過的話，就是泡沫，必然會下跌回歸到收入的增幅點。比如10年里，收入增長一倍，而房價上漲兩倍，那么房價最終將會跌回到收入的增幅。

以日本為例：1985年，日本迫于美國壓力提高了日幣對美元的匯率，而由于出口面臨壓力，日本銀行不得不采取寬松貨幣政策，希望提升房市來支撐經濟，為出口產業爭取時間轉型，結果引發房市大泡沫，東京帝國大廈地價一度比美國加州地價還高！可惜“好景”不長，到了上世紀90年代初，迫于通脹，日本銀行不得不加息，令房市泡沫破滅，經濟一蹶不振影響至今。

而如今，全球的經濟大環境比上世紀80年代要糟糕得多，歐債危機愈演愈烈，美國經濟也尚未復原，日本正經歷走向“失去三十年”的痛苦煎熬。有鑒于此，為了保證國家經濟的可持續發展，中國政府必然會想辦法讓房價回歸合理價位。