明年房價不會暴漲

目前樓市成交量的穩步回升，土地市場再度開閘，標桿房企指標未出現明顯下滑。但我不認為市場已經好轉。不能僅僅是看大企業的增長指標，還是要看整體。其實市場還是比較困難，只是在這種困難的市場環境中，中小企業的生存空間被擠壓了，大型企業的市場占比反而在提高，基本每次調控都是這樣。

但第三季度同比去年幾乎持平，按照以前來看銷售、開工等每年都是同比兩位數增長，但今年來看這些指標，新拿地新開工同比是減少的。這就意味著明后兩年可能會出現的情況，要么更加困難，要么可能會出現供不應求。因為新開工量持續萎縮，會對后市產生影響，至于是正面還是負面還有待觀察。所以現在不能果斷認為形勢就是好轉了。但從現在執行效果看，房地產企業銷售額可能到今年四季度基本上會和去年持平，可能會略有增長。

年中的公司年會我說過，房地產最壞的時期已經過去了。上半年兩會期間我曾經說過，預計房地產市場上半年會困難，下半年會好過一點，整體的走勢應該是前抑后揚，逐步回暖。因為政策釋放也差不多了。這種局面倒可能是決策者和企業經營者都希望看到的，既不打死也不要過熱。這個局面才是正常的，如果這種局面能堅持5年、10年，也許真就是很成功的市場。

恰恰是2009年和2010年不正常，我認為調控不僅沒有把原來的問題解決掉，反而導致了2004年以來房價的暴漲，因為打破了市場供求關系。

另一方面，土地供應閘門的收緊，招拍掛價高者得最直接的后果，正面意義是遏制腐敗、規范市場，但是帶來的負面效應就是推高房價，但如果在2004年嚴格推行8·31大限（所謂8·31大限，指的是2004年3月30日，國土資源部、監察部聯合下發《關于繼續開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執法監察工作的通知》，規定2004年8月31日后，不得再以歷史遺留問題為由采用協議方式出讓經營性土地使用權，國有土地使用權必須以公開的招標拍賣掛牌出讓方式進行）時，就啟動保障房建設，占據市場總套數40％的時候，可能推高價格的效應不會成為社會問題，市場反應不會那么大。但是當時忽略了保障房，所以房價8年來的漲幅，基本上是前20年的總和。現在想通過惡補保障房來壓制商品房價格的矛盾就更明顯一些。

目前仍是自住需求購房較為合適的窗口期，買房最佳的時期，我看其實就是2011年、2012年。這時候房價基本上不漲了，略跌。想以后指望房價大跌的理論都在數據上得不到支持，現實當中也沒有可能性，因為房地產不是單純只看本行業貸款的情況，還有不動產、土地等各方面，如果房地產暴跌將會涉及到整個資產貸款的威脅。房價大降在當前中國基本可以排除可能性。最近，可能包括明年都是置業的好時機。

業內有人預測明年3月份之后，房價將會出現大面積回彈。我覺得沒有任何可能性。我不同意任志強提出的房價暴漲論，只看土地供應量和新開工量減少就推斷出明年價格暴漲，這是在火熱年代的數據參考標準；但在調控的環境中，這個參考數據不一定成立。

原因有幾個：第一，政府不會完全放棄對房地產調控，我認為新一屆政府會延續本屆政府對房地產調控的思路；第二，保障房體系未完全建立，數量占比偏少，迫使政府不敢放松調控。現在如果放開，真有可能引起暴漲，調控的目標和計劃也將功虧一簣。

建議更多的調控盡可能多用市場手段來調控，最好少用行政手段。

形成土地財政的路徑依賴是20多年積累的結果，想兩三年把它治理掉不現實。我認為在看得見的10年之內，中國地方政府對土地財政依賴的這一條是無法改變的，只能是逐漸減弱。

計劃是十二五末實現量占比市場總額20％，我認為至少要達到套數占市場三分之一以上的份額，房價才會失去上漲的動力，才能談放開；第三，我覺得現在整個中國城市化還處在高速成長期，終端需求還是非常旺盛的，在這個時候放棄調控可能會前功盡棄。這三個原因決定房價不可能暴漲。