房子“養(yǎng)老錢(qián)”何時(shí)更好用？

住房維修基金是購(gòu)房者根據(jù)售房合同一次性繳納的，用于日后對(duì)小區(qū)公共部位和設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維護(hù)的儲(chǔ)備資金，通常被人們稱為房屋的“養(yǎng)老錢(qián)”、“看病錢(qián)”。

今年夏天，部分城市遭遇暴雨襲擊，一些房屋因此受損。暴雨過(guò)后，不少小區(qū)的業(yè)主們發(fā)現(xiàn)，買(mǎi)房時(shí)交的一大筆公共維修基金卻很難使用。另一方面，在一些城市的住房維修基金賬戶上，大部分資金卻在“睡大覺(jué)”。

住房維修基金是購(gòu)房者根據(jù)售房合同一次性繳納的，用于日后對(duì)小區(qū)公共部位和設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維護(hù)的儲(chǔ)備資金，通常被人們稱為房屋的“養(yǎng)老錢(qián)”、“看病錢(qián)”。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)按照住房建設(shè)成本的一定比例繳納維修基金。但是，很多人自從買(mǎi)完房子、交完維修基金，便無(wú)從知道這筆維修基金的去向，也從來(lái)沒(méi)有使用過(guò)。真正想使用的時(shí)候，又不知該如何使用。

那么，住房維修基金到底存放在哪里？又該如何管好、用好房屋的“看病錢(qián)”呢？

難用的維修基金

據(jù)一家物業(yè)企業(yè)負(fù)責(zé)人透露，當(dāng)前要使用住房維修基金，主要面臨以下幾個(gè)方面的困難：首先是部分賬戶無(wú)款。由于部分城市有關(guān)法規(guī)建設(shè)不完善、要求不嚴(yán)格，造成部分業(yè)主房子都已經(jīng)入住了幾年，仍然未繳納維修基金，特別是一些老項(xiàng)目，業(yè)主賬戶無(wú)款使用的現(xiàn)象比較普遍。

其次是使用手續(xù)繁瑣，據(jù)2008年出臺(tái)的《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》規(guī)定，動(dòng)用住房維修基金，必須征得2／3以上的業(yè)主同意。盡管該辦法同時(shí)提出，在維修基金劃轉(zhuǎn)到業(yè)委會(huì)名下管理以后，可簡(jiǎn)化這一程序，由物業(yè)管理企業(yè)提出使用方案，業(yè)主大會(huì)依法通過(guò)使用方案即可。但是，為了避免被業(yè)主指責(zé)擅自動(dòng)用維修基金，多數(shù)小區(qū)仍然實(shí)行2／3業(yè)主簽字同意的程序。不僅如此，部分城市甚至存在整個(gè)城市的商品住宅小區(qū)未動(dòng)用維修基金的現(xiàn)象，資金一直“睡”在賬戶里。

再次是續(xù)繳困難，根據(jù)規(guī)定，業(yè)主分戶賬面住宅專項(xiàng)維修資金余額不足首期交存額30％的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)交。但對(duì)于誰(shuí)來(lái)組織續(xù)繳、續(xù)繳標(biāo)準(zhǔn)如何確定等詳細(xì)的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)有約定。部分業(yè)主特別是二手房業(yè)主不愿意續(xù)繳，物業(yè)公司單方收繳非常困難，造成賬戶資金不足，遇有更換電梯等大修改造項(xiàng)目時(shí)，陷入無(wú)法使用的窘境。

“睡大覺(jué)”的巨額資金

使用信息不透明，造成住房維修基金使用率低，大量資金沉淀，進(jìn)而導(dǎo)致賬目不清，甚至維修基金不翼而飛。

目前，全國(guó)小區(qū)的住房維修基金已經(jīng)是一個(gè)龐大的數(shù)字，以武漢為例，截至今年7月31日，武漢市住房維修基金包含利息在內(nèi)已累計(jì)交存65.12億元，市民共計(jì)申請(qǐng)使用了7748萬(wàn)元，使用率僅為1.19％。天津市截至今年1月已歸集145.4億元，僅使用7753.5萬(wàn)元……

根據(jù)規(guī)定，業(yè)主繳存的住宅專項(xiàng)維修基金屬于業(yè)主所有，成立業(yè)主大會(huì)的，資金由業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)管理使用，未成立業(yè)主大會(huì)的由物業(yè)管理公司所在地人民政府住房建設(shè)主管部門(mén)代管。而很多小區(qū)迄今為止并沒(méi)有成立業(yè)主大會(huì)，偌大一筆維修基金缺乏有效管理，更難以使用，變成了一筆“糊涂賬”。

2006年10月，廣州一筆250萬(wàn)元房屋維修資金不翼而飛，業(yè)主們發(fā)起一場(chǎng)規(guī)模浩大的追討物業(yè)專項(xiàng)維修基金活動(dòng)。此后，60個(gè)小區(qū)業(yè)委會(huì)聯(lián)合追討，資金總額達(dá)60余億元。2007年，上海查處了房屋維修資金涉嫌違規(guī)炒股的事件，市值近8億元。還有些小區(qū)曾發(fā)生過(guò)更換了物業(yè)公司，物業(yè)公司就把維修基金卷走的事情……

為加強(qiáng)資金監(jiān)管，《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》規(guī)定，業(yè)主大會(huì)成立前，住宅專項(xiàng)維修資金由所在地政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門(mén)代管。并應(yīng)當(dāng)委托所在地一家商業(yè)銀行專戶管理。業(yè)主大會(huì)成立以后，也應(yīng)開(kāi)立相同的賬戶。這樣，無(wú)論業(yè)主大會(huì)成立前、后，維修資金都由銀行管理，專款專用。不管業(yè)主大會(huì)、物業(yè)公司如何更換，維修資金都不會(huì)不翼而飛。這一規(guī)定看似提高了基金的安全性。但從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，資金的增值收益率低，各地的住房維修基金交存總量大但支出金額小，巨額資金長(zhǎng)期在賬上“睡大覺(jué)”，潛在損失較大。

管理使用模式亟待改革

專家指出，住宅維修基金管理使用的改革將放在更加注重管理主體、提升透明度等方面，以探索更合理的管理模式，來(lái)規(guī)范住房維修基金的使用。

事實(shí)上，為了用好、管好住房維修基金，有關(guān)部門(mén)在2008年制定相關(guān)管理規(guī)定，進(jìn)一步增強(qiáng)基金使用的便捷性和管理的安全性。同時(shí)，各地也進(jìn)行了探索。今年夏天，北京、天津等地區(qū)暴雨過(guò)后，很多住宅受損。為了保證受災(zāi)住房維修及時(shí)，北京市住建委出臺(tái)6項(xiàng)房屋緊急情況維修基金使用辦法，漏雨嚴(yán)重的小區(qū)可以按照緊急情況使用住宅專項(xiàng)維修基金，而無(wú)需經(jīng)過(guò)2／3以上業(yè)主同意。天津市也早在2010年就制定了《天津市房屋應(yīng)急解危專項(xiàng)資金管理辦法》，以應(yīng)對(duì)突發(fā)事故。

針對(duì)專項(xiàng)維修基金使用復(fù)雜、流程多的問(wèn)題，南京在今年年初出臺(tái)意見(jiàn)，小區(qū)專項(xiàng)維修基金將可以“打包”申請(qǐng)和“應(yīng)急”申請(qǐng)；針對(duì)維修基金管理中存在的未繳“缺口”，鄭州市在部分老舊小區(qū)試點(diǎn)補(bǔ)建維修基金制度，為老舊小區(qū)補(bǔ)充維修資金以及續(xù)籌維修基金指明路徑。長(zhǎng)沙物業(yè)應(yīng)急專項(xiàng)維修基金使用方案啟動(dòng)試點(diǎn)，維修基金使用“三分之二簽名難”的瓶頸可望突破……

此外，還有物業(yè)企業(yè)負(fù)責(zé)人提出，在具體操作上，應(yīng)進(jìn)一步嚴(yán)格約定維修基金的繳納程序。如在辦理房產(chǎn)證、房產(chǎn)交易等環(huán)節(jié)做程序上的約定，“不繳納本體維修資金無(wú)法辦理房產(chǎn)證”、“不繳納本體維修資金無(wú)法進(jìn)行二手房交易”等，保證資金賬戶有款可用。同時(shí)簡(jiǎn)化使用環(huán)節(jié)手續(xù)，縮短審批流程，保證基金的高效使用。要完善業(yè)主大會(huì)管理使用住房維修基金的具體辦法，真正讓業(yè)主大會(huì)行使對(duì)維修基金保值增值、合理規(guī)范使用的責(zé)任，把錢(qián)用在刀刃上。

還有專家建議，為保障公共維修基金真正能做到專款專用，有關(guān)部門(mén)加強(qiáng)對(duì)該項(xiàng)基金的監(jiān)管力度，設(shè)立專項(xiàng)賬戶，指定專門(mén)機(jī)構(gòu)定期或不定期對(duì)款項(xiàng)使用情況進(jìn)行核查，確保該款項(xiàng)真正用于小區(qū)公共維護(hù)與建設(shè)，保障全體業(yè)主的利益。政府主管部門(mén)應(yīng)該加大宣傳力度，使購(gòu)房者了解維修基金的使用、管理規(guī)范和舉報(bào)程序等，增強(qiáng)維權(quán)監(jiān)督意識(shí)。建立住宅維修資金網(wǎng)絡(luò)管理系統(tǒng)，市民可以上網(wǎng)查詢自己交納的維修資金使用情況，加大群眾監(jiān)督力度。