“陪讀”家庭,買房租房細(xì)算賬

案例背景

剛過完53周歲生日的王先生，在國(guó)內(nèi)經(jīng)營(yíng)皮具生意。經(jīng)過十幾年的商海浮沉，積蓄下了一些財(cái)富，如果用胡潤(rùn)的高凈值人士劃分，王先生一家雖算不上富豪，也算得上是富裕中產(chǎn)了。

兒子還在上初中的時(shí)候，王先生就和太太商量好了，移民美國(guó)，一方面，兒子可以在美國(guó)讀高中、大學(xué)；另一方面，王先生夫妻年紀(jì)大了以后，也可以到美國(guó)養(yǎng)老。目前，王先生一家已經(jīng)取得了“臨時(shí)綠卡”，經(jīng)商量后決定，王太太和兒子一起先到美國(guó)，兒子讀高中，太太陪讀，王先生則要兼顧國(guó)內(nèi)的皮具生意，頻繁往返于兩地。

因?yàn)樯馊匀辉趪?guó)內(nèi)，王太太和兒子到美國(guó)以后，身上帶夠生活費(fèi)就可以了，為了更好地照顧兒子，王太太準(zhǔn)備繼續(xù)做全職主婦。但是王先生和太太討論起住在哪里，怎么住的問題時(shí)，犯了難。

王太太和兒子到美國(guó)之后，兒子首先要學(xué)習(xí)語(yǔ)言，聯(lián)系學(xué)校讀書，未來居住在哪里都是“盲人摸象”。去紐約、華盛頓還是洛杉磯？困擾王太太的是，她們這種情況，租房和買房哪個(gè)更劃算，而更讓她擔(dān)心的是，如果草率決定，買了房住不習(xí)慣怎么辦？

確實(shí)，新移民剛到美國(guó)，對(duì)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)趨勢(shì)肯定不明確，對(duì)周邊的生活環(huán)境也不熟悉，甚至未來是否能夠安穩(wěn)地在一個(gè)地方生活也不確定。但是移民到他國(guó)，本來就缺乏安全感，租房子似乎也不是很穩(wěn)妥，于是他們決定先考慮用100萬(wàn)美元購(gòu)置房產(chǎn)。

移民需求分析

王太太和兒子初到美國(guó)，由于語(yǔ)言等原因，可以首先選擇一個(gè)華人聚居的地區(qū)，以便逐漸熟悉美國(guó)的生活方式。美國(guó)科威不動(dòng)產(chǎn)——圣馬力諾公司的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人任鮮英介紹說：“目前美國(guó)華人第一移民地區(qū)——洛杉磯有圣馬力諾、雅凱迪亞、帕薩迪納、圣蓋博、蒙特利公園、阿罕布拉市、廟市等城市可以選擇。以上城市具備較好的學(xué)區(qū)，犯罪率低，有許多華人超市、餐廳、店鋪、華人服務(wù)公司等，是華人新移民較好的選擇 。”

王先生一家如果在美國(guó)買房子，首先要考慮的就是房子的地理位置。華人移民者中流傳的“寧愿在好社區(qū)買最便宜的房子，也不在不好的社區(qū)買最貴的房子”，說明社區(qū)的好壞直接影響到房子未來的價(jià)位。

在洛杉磯地區(qū)，著名的豪華社區(qū)如比佛利山莊(Beverly Hills)、圣馬力諾(San Marino)、曼哈頓海灘(Manhattan Beach)、新港海灘(New Port Beach)等，豪宅價(jià)格從300萬(wàn)美元到數(shù)千萬(wàn)美元不等。除了這些高檔社區(qū)之外，洛杉磯還有許多中檔社區(qū)，中等社區(qū)的房屋價(jià)格在30萬(wàn)到100萬(wàn)美元之間。

考慮到王先生兒子的擇校問題，任鮮英建議王先生選擇房子還要考慮“學(xué)區(qū)房”的因素。南帕薩迪納市或雅凱迪亞市都有很好的學(xué)區(qū)房，這些城市的公立高中在加州名列前茅，教育質(zhì)量也不錯(cuò)，如果選擇在美國(guó)讀高中，這兩個(gè)地區(qū)將是首選。此外這些城市的治安、生活環(huán)境、社會(huì)福利也都不錯(cuò)。王先生和太太想要選擇兒子的就讀學(xué)校，可以在這兩個(gè)地區(qū)進(jìn)行選擇。

具體解決方案

針對(duì)王先生一家買房還是租房的問題，任鮮英的建議是：“如果以自住和安全感考慮則買房比較適合，而如果以投資為目的，則租房較為劃算。”

買房的優(yōu)勢(shì)在于房主對(duì)于房屋的絕對(duì)所有權(quán)，針對(duì)王太太母子初到美國(guó)的不安全感，可以買房。購(gòu)房的貸款，每年付的房貸利息也可以從個(gè)人所得稅里抵稅。但是地稅、保險(xiǎn)、維修以及未來的搬家費(fèi)用非常高。如果從投資角度考慮，則不建議王先生一家買房。

新移民從拿到綠卡到第二年報(bào)稅日至4月15日期間，可以從匯豐、華美等銀行貸款，如果新移民決定在美國(guó)住10年以上，買房子居住不會(huì)有很大的風(fēng)險(xiǎn)。但是如果把房子作為投資品來看待，期待未來的升值，可能會(huì)失望。2010年之后，以洛杉磯地區(qū)為例，這一地區(qū)的房?jī)r(jià)雖然在跌，但是跌幅不大，暴跌的可能性也很小，但是短期之內(nèi)房?jī)r(jià)升高的機(jī)率也不高。從2008年美國(guó)經(jīng)濟(jì)危機(jī)以后，盡管政府對(duì)房屋貸款的要求非常嚴(yán)格，可是貸款利息放得非常低，利率僅為3.25%至4%， 達(dá)到史上最低點(diǎn)。可以看出，政府還是支持具有還貸能力的公民買房子。

王先生夫妻可以選擇購(gòu)買的是100萬(wàn)美元以內(nèi)的房子，可以購(gòu)置中等價(jià)格的獨(dú)立別墅或者康斗別墅。

康斗別墅沒有獨(dú)立別墅有自主權(quán)和隱私權(quán)。康斗別墅的特點(diǎn)是房主必須繳納物業(yè)管理費(fèi)來維持其基本的維護(hù)、修理等。物業(yè)管理費(fèi)包括樓房的維修費(fèi)、火災(zāi)保險(xiǎn)、園丁費(fèi)、公用水電費(fèi)和垃圾費(fèi)等。越是高級(jí)的康斗，物業(yè)管理費(fèi)就會(huì)越高。物業(yè)管理費(fèi)一般每個(gè)月從300美元到1000美元不等。康斗別墅的價(jià)格從30萬(wàn)到100萬(wàn)美元不等。但康斗別墅的年人工維修房屋設(shè)備等的費(fèi)用一般沒有獨(dú)立別墅的貴。

而獨(dú)立別墅的私密性要好于康斗別墅，戶主可以自己進(jìn)行房屋的修理維護(hù)、改裝、擴(kuò)建等，而且這些費(fèi)用可以由戶主自己掌握。獨(dú)立別墅沒有物業(yè)管理費(fèi)，管理由戶主自己負(fù)責(zé)。事實(shí)上，無(wú)論是獨(dú)立別墅還是康斗別墅，房屋維護(hù)的人工費(fèi)用都很高。

在美國(guó)無(wú)論是獨(dú)立別墅，還是康斗別墅，除了購(gòu)房費(fèi)用之外，購(gòu)房人每年必須繳納房地產(chǎn)稅（地稅）。地稅是購(gòu)房?jī)r(jià)格的1.25%左右，因城市而稍有差異。如果房主連續(xù)五年不交地稅，政府就有權(quán)利拍賣該房屋。除了地稅之外，房主一般都會(huì)買火災(zāi)保險(xiǎn)，火災(zāi)保險(xiǎn)是房屋價(jià)格的0.35%左右。

如果假設(shè)王先生夫妻購(gòu)買一棟100萬(wàn)美元的別墅，王先生夫妻可以在洛杉磯購(gòu)置半豪宅級(jí)的別墅。任鮮英建議王先生貸款購(gòu)房，首付40%，貸款30年，利息為3.25%，貸款60萬(wàn)美元。王先生需要每年支付1.25%的地產(chǎn)稅，平均每月1042美元，房屋有關(guān)的保險(xiǎn)費(fèi)為每月300美元左右，房貸中的本金和利息為2611美元。這樣，王先生夫妻每月需為自己的房子支付4000美元左右的費(fèi)用。如果王先生選擇全款購(gòu)房，那么每個(gè)月只需支付地稅和保險(xiǎn)費(fèi)一共1342美元左右。

任鮮英分析說：“如果王太太和兒子在美國(guó)選擇租房居住，這種房子的租金為3000美元左右。可是王先生不需繳納地稅和房屋火災(zāi)保險(xiǎn)。但為了保護(hù)自己的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，王太太需要購(gòu)買個(gè)人財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)。”一般情況下，簽租賃合同時(shí)，房客要給房東提供信用報(bào)告、信用分?jǐn)?shù)、最近的報(bào)稅單、雇傭信等能證明收入來源的資料。房客應(yīng)先交付相當(dāng)于4個(gè)月的租金，其中包括兩個(gè)月的押金和兩個(gè)月(第一個(gè)和最后一個(gè)月)的租金。租賃合同最短是一年，一年之后按月續(xù)簽。