微焦點 能聚焦

《焦點快評》是搜狐焦點網(wǎng)昆明站自成立以來推出的一檔原創(chuàng)性評論欄目，旨在針對樓市重點事件進行及時、深度的解讀和分析，幫助廣大網(wǎng)友更清晰地了解房地產(chǎn)市場的變動，至今已運行五年時間，并得到一致好評。為優(yōu)化房地產(chǎn)評論類欄目的傳播效果，2012年7月5日《焦點快評》全新改版升級為《微焦點》，以更具吸引力的表現(xiàn)形式和更豐富精彩的內(nèi)容面世。

升級過的《微焦點》欄目，更新周期縮短為每日一期。內(nèi)容上將選取當日房地產(chǎn)新聞熱點事件為背景，提出當日焦點話題，并通過微博等多種信息渠道，集納業(yè)內(nèi)人士和廣大網(wǎng)友的評論和看法，同時和業(yè)內(nèi)及網(wǎng)友開展有效互動。此外，作為房地產(chǎn)專業(yè)門戶網(wǎng)站，搜狐焦點網(wǎng)將以專業(yè)、及時、多角度地報道并點評新聞熱點話題，并對由熱點事件展開的討論進行歸納整理，通

過動態(tài)更新的方式發(fā)布欄目。

欄目節(jié)選：

【微焦點·第01期】樓市回暖 房價過底谷了嗎?

聚焦點：

4日，《人民日報》發(fā)表文章稱：“樓市全面回暖，或許已是不爭事實”。根據(jù)最新發(fā)布的百城房價數(shù)據(jù)，6月百城住宅均價近9個月來首次止跌。就昆明樓市而言，6月份商品房成交量同比翻番，成交套數(shù)和成交面積漲幅分別高達135.42%與128.17%，然而6月房價環(huán)比上月僅微跌1元。 在各地樓市紛紛出現(xiàn)回暖跡象的背景下，房價是否已過了底谷？有專家稱調(diào)控重點非房價下跌，業(yè)內(nèi)又有些什么看法？讓我一起走進本期《微焦點》。

微觀點：

搜狐焦點網(wǎng)昆明站：近段時間，無論全國還是昆明，樓市都一掃多月陰霾，呈現(xiàn)出熱鬧景象。分析認為，樓市之所以“回暖”，與政策微調(diào)和信貸支持密不可分，此外購房者的扎堆購房心理也有影響。樓市開始回暖，很多人開始擔心是不是已經(jīng)錯過了房價“底谷”，但這個底谷其實是缺乏統(tǒng)一標準的，難以界定。在房地產(chǎn)業(yè)市場化運營日趨成熟的今天，樓市波動在所難免，樓市是真回暖還是假回暖，仍有待市場的考驗。

昆明至祥研究中心：昆明與全國市場相比總是慢半拍，近期開發(fā)企業(yè)通過降價進一步拉動銷售的措施才真正進入高峰期，且取得良好效果。房地產(chǎn)銷售更多是講究“勢”，看市場的大勢，看樓盤的起勢，現(xiàn)在正是昆明一輪轉(zhuǎn)勢之際。對潛在置業(yè)者和開發(fā)企業(yè)都需要更好的把握機遇，對于未來也仍需謹慎，后續(xù)大勢仍有一定的不確定性。

業(yè)內(nèi)人士“闊別陶醉”：個人覺得：當下房價就沒到過谷底，至少在昆明是這樣的。政策的調(diào)控對購房者的心態(tài)影響比對開發(fā)商的影響更大開市場的回暖之說，數(shù)據(jù)僅只能做參考，說不定是開發(fā)商為了掙脫困局而給市場暗示與說辭！

業(yè)內(nèi)人士“創(chuàng)新就是生命力”：一線城市部分項目和區(qū)域有所回暖，但也有部分人認為是假回暖。局部確實有所回暖，價格有個小抬頭，量也有所增長，這主要得益于產(chǎn)品和價格的合理定位。再加上宏觀上有點點松。我覺得，現(xiàn)在會是一個小上揚和趨于平穩(wěn)的過程，如宏觀有所調(diào)整的話，會直接影響到市場層面。但如果按現(xiàn)在這個局勢發(fā)展下去，難保還有宏觀調(diào)整，但目前經(jīng)濟形勢不容樂觀，這種針對地產(chǎn)行業(yè)的宏調(diào)估計還是不會輕易出臺，限購已經(jīng)是很厲害的一個政策了。

就昆明本地而言：我覺得一是各開發(fā)商迅速對產(chǎn)品和價格做出相應的調(diào)整；二是購房者在觀望了一段時間之后，在沒有新的宏調(diào)政策的情況下，實時做出了購房決定；三是各開發(fā)商使出渾身解數(shù)，做了各種優(yōu)惠促銷；四是金融政策有所松動；五是業(yè)內(nèi)專家和開發(fā)商共同托市；綜上使得最近昆明樓市處于回升的調(diào)整階段。

業(yè)內(nèi)人士“禹若從軍”： 6月份昆明成交了8284套，成交面積創(chuàng)13個月以來新高，看來回暖已非個案，不過從全國來看，觀點分歧還很大。

業(yè)內(nèi)人士“唐僧的世界”：回暖是好事，但千萬不要暴熱。因為暴熱就意味著泡沫重現(xiàn)。

業(yè)內(nèi)人士“林-嵐”：房地產(chǎn)的基本特征之一是地域性，每個地方的房地產(chǎn)處在不同階段，長遠看會趨同，但針對當下的昆明市場，尚未進入回暖通道，發(fā)展商應冷靜分析市場，結(jié)合自身發(fā)展情況選擇營銷策略。

網(wǎng)友“肖佚名”：每個購房者都有一顆抄底的心，等累了、怕反彈，觀望群體擇機出手很正常。銀行政策及地方微調(diào)帶有一定誤導性，購房暗流涌動。值得商榷的是，樓市是真實的回暖？還是數(shù)據(jù)假象？

網(wǎng)友“黨菲菲1983”：高房價的本質(zhì)大家都知道，面粉貴面包怎么會便宜？

網(wǎng)友“蜜棗mi”：專家都說了調(diào)控的重點不是要房價下跌，只是溫和的上漲，那么高企的房價怎么會跌得下來，怎么存在谷底一說呢？

網(wǎng)友“倦小貓”：剛需們要開始緊張了吧！

網(wǎng)友“風小惘Oo”：對絕大多數(shù)人而言，葬送生活、透支青春的“低谷”... 何處是下限？至少我們知道，沒上限。

【微焦點·第03期】發(fā)發(fā)微博 真能賣房子嗎？

聚焦點：

7月8日，在翠湖君樂酒店舉行的“2012昆明·政企微博應用交流峰會”上，華藝傳媒集團創(chuàng)始人杜子建用了6個多小時，給近百名云南企業(yè)界的精英們上了一堂輕松實用的企業(yè)微博營銷課。對于地產(chǎn)行業(yè)的微博營銷，杜子建說：“總共56套房子，一套是1億，1天之內(nèi)全部賣出了。 在昆明，你要先了解有購房需求的人有多少。潘石屹有一次拿了一套70萬元的房子，最后拍出100多萬元。北京的銀河SOHO樓盤，他們夫妻兩人發(fā)發(fā)微博就賣完了。”

近日來，各地樓市出現(xiàn)回暖跡象，房企也各出營銷奇招，吸引購房者眼球，利用微博釋放房源或活動信息也成為不少房企的營銷新選擇。進入微博時代，房企、業(yè)內(nèi)人士是怎樣看待房企微博營銷的？網(wǎng)友到底能否買賬？帶著這些問題，我們走進本期《微焦點》。

微觀點：

搜狐焦點網(wǎng)昆明站：互聯(lián)網(wǎng)時代崛起，微博已從單純的人際交往渠道向大眾互動平臺轉(zhuǎn)變。微博在傳播信息方面具備無可比擬的快捷、匿名、公開、公平、廣泛等特點，在此背景下企業(yè)微博營銷也紛紛亮相。對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，調(diào)控政策持續(xù)不放松，不少房企面臨著較大生存壓力，如何利用微博進行營銷，也納入房企考慮范圍。發(fā)微博門檻不高，但微博營銷卻不是一蹴而就的事情，真正檢驗營銷效果的還是購房者的腳步。如何把微博營銷做到購房者的心坎里去，應當是這一課題的重點。

悅眾互動秦松齡：從目前的情況來看，房企做微博營銷最大的錯誤，就是把微博想成是一個推送項目資料的渠道。微博營銷最大的作用即作為整合營銷傳播活動的引爆點、放大器，以及為營銷傳播活動持續(xù)吸引注意力，讓潛在的購房者參與進來，并推動他們傳播或生成信息，甚至是讓他們“擁有”品牌塑造權，而非僅僅是在微博上發(fā)信息，搞抽獎，說俏皮話，喊幾嗓子促銷這么簡單。如果沒有傳播平臺間、線上線下的協(xié)同作戰(zhàn)，沒有創(chuàng)意性的營銷活動讓微博上的粉絲和潛在粉絲來參與，那么，微博的作用也就是個傳聲筒，效果有限。

成都蕭御哲：1、淡市之下，營銷難度大，重要性增強；2、有些房企脫光裸奔，有些房企內(nèi)衣外穿直降到底，有些房企乘勢而上、超越發(fā)展；3、電子商務，微博營銷勢在必行不可阻擋；4、一二三四線城市營銷梯度踩對點；5.價值觀營銷，品牌房企首選；6.微電影，漸流行；7、營銷者不會失業(yè)，但是會改行。

業(yè)內(nèi)人士“闊別陶醉”：市場的細分、客群的消費習慣生活方式的轉(zhuǎn)變，新媒體營銷更切合市場需求，從目前的受眾和傳播模式，新媒體的價值不可替代，利用好確實是營銷利器。

網(wǎng)友“貓皮夸子安謐”：如果哪個開發(fā)商想做80后精準微博營銷，估計現(xiàn)在半夜就能篩選出來做營銷，誰說微博不能做精準？現(xiàn)在微博上活躍的男性：購房主力。現(xiàn)在微博上活躍的女性：懂球的一般性格及生活獨立，不懂球但陪男人看的，在購房決策上起很大作用。

網(wǎng)友“SteaphFaye”：房地產(chǎn)項目是地域性極強的，項目特征往往和所處區(qū)位、環(huán)境有很大關系，這使得項目品牌在更大范圍內(nèi)沒有共通性，比如同樣是金色系列，甲項目可能主打商業(yè)配套，乙項目可能主打區(qū)位價值，丙項目可能主打性價比。品牌的內(nèi)涵就很難精確傳遞給客戶，也缺乏延續(xù)性，品牌推廣事倍功半。

網(wǎng)友“夜來瘋000”：如何讓決策者認可微博營銷這種新興媒體真的是很有學問。同時在官方微博的維護、管理、執(zhí)行、互動等環(huán)節(jié)如何利用，也是讓將來是否能轉(zhuǎn)為大家問到的，來電來訪量如何的關鍵所在。

【微焦點·第24期】咋看昆公租房或分級定租?

聚焦點：

今年，省政府下達昆明市的目標任務為105423套（戶），其中：新增廉租房租賃補貼34194戶；新建廉租房4470套，公租房50923套，城市棚戶區(qū)改造11000套，國有工礦棚戶區(qū)改造4836套，加之2011年續(xù)建任務，今年將有16萬套保障性住房同時在建。

今年3月，云南省實施的《云南省公共租賃住房管理暫行辦法》中，明確把外來務工人員列入了保障范圍。按照2010年網(wǎng)上公布的《昆明市公共租賃住房建設管理辦法（試行）》，具有穩(wěn)定職業(yè)和收入并在本市居住滿5年的外來務工人員可以分房。但一個最終、正式的行文至今未形成。目前，昆明市正抓緊制定《昆明市公共租賃住房管理辦法》，考慮：公共租賃住房租金低于同地段同檔次市場租金，實行分級定租或者租金補貼，以減輕承租負擔。對此，業(yè)內(nèi)和網(wǎng)友是怎么看的？我們一起走進本期《微焦點》。

微觀點：

搜狐焦點網(wǎng)昆明站：加上去年開工建設的保障房，今年昆明共有16萬套保障房在建。昆明保障性安居工程建設進程加快的同時，公租房如何分配管理等事宜也提上日程。如何確保符合申請資格的流動人口可以申請到公租房，《昆明市公共租賃住房管理辦法》正在抓緊制定中。除了租金低于同地段同檔次市場租金外，實行分級定租或租金補貼，將是切實關系普通底層民眾的民生大事。

業(yè)內(nèi)人士“肖佚名”： 公租房分級可不要成為申請人等級劃分的標志。個人覺得，公租房無論采取何種方式，最重要的是要讓承租人享受到安居的幸福。

業(yè)內(nèi)人士“闊別陶醉”：公租房如果能切實解決夾心層的居住問題，那么就是功德圓滿了。就怕與市場定價結(jié)合，市場化運作又成為形同虛設的建設工程。

網(wǎng)友“後生莫啼”：不超過同檔商品房的70%，還是蠻高的。

【微焦點·第30期】昆明房企合作開發(fā)成趨勢?

聚焦點：

近日，昆明萬科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理沙驥、云南浙聯(lián)地產(chǎn)有限公司董事長張金爐，共同公布了萬科地產(chǎn)與浙聯(lián)地產(chǎn)合作開發(fā)云上城項目的消息，項目具體操作將由萬科主導，將帶來毛坯變精裝、物業(yè)管理等改變。

“我們將對原來產(chǎn)品做了一些改良和升級，云上城會全面升級為精裝修房，我們將根據(jù)這么多年對精裝房的經(jīng)驗，給客戶提供一個全面家居的解決方案，”沙驥表示，萬科在云上城的商業(yè)上面做了一些調(diào)整，但不會有特別大的變化。

繼保利收編美城國際、俊發(fā)地產(chǎn)介入波羅村城中村改造后，近年來昆明市場多出現(xiàn)房企整合的現(xiàn)象。無疑，這也意味著競爭將更加的殘酷，昆明的中小型房企將會面臨洗牌。但對于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展而言，未來是值得期待的。對于目前合作開發(fā)是否已經(jīng)成房地產(chǎn)市場發(fā)展的趨勢？業(yè)內(nèi)和開發(fā)商是怎么看的？我們一起走進本期《微焦點》。

微觀點：

搜狐焦點網(wǎng)昆明站：隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，市場需要更具有競爭力的房企，在這樣的情況下，房企或者整合變身，或者合作開發(fā)，便成為了市場發(fā)展的一個方向。對于普通購房者而言，很多人最關注的還是樓盤未來的品質(zhì)，以及價格是否能接受。房企的合作開發(fā)，是市場對于中小型開發(fā)商的一個考驗，也是房地產(chǎn)開發(fā)水平提高的一次機遇。

昆明萬科總經(jīng)理沙驥：昆明一方面是開發(fā)商整體規(guī)模比較小，另一方面昆明很多開發(fā)商的專業(yè)水平，在全國來說相對不太高。但是我們也能看到這幾年隨著整個行業(yè)的發(fā)展，一些比較優(yōu)秀的開發(fā)商也在不斷的成長和變化，未來這里會是一個以優(yōu)秀的大型開發(fā)商為主的市場。

業(yè)內(nèi)人士“梁旭輝”：合作開發(fā)三大好處：分散風險、規(guī)模效應、提升萬科股東的資產(chǎn)回報率。

業(yè)內(nèi)人士“闊別陶醉”：房地產(chǎn)市場本身就是資源高度集中的板塊，整合使得資源利用更充分，萬科等企業(yè)兼并的做法無非是利用自身優(yōu)勢去整合資源，這樣也會讓市場更為規(guī)范，更具有抗市場風險能力。而被整合的企業(yè)或項目也能有好的歸宿，對市場負責，對客戶負責。之前說了世界上本沒有垃圾，只有放錯地方的資源。資源整合才能共贏。

都市時報-地產(chǎn)周刊：春節(jié)后部分樓盤的確降了，短暫的2、3個月后，很多人還沒反應過來，又悄然反彈了。。。目前上不去，下不來，糾結(jié)中

新地產(chǎn)柒玥：房企強強聯(lián)手，是趨勢？

昆明至祥研究中心：限購導致去化周期延長，原來的中小企業(yè)面臨更大的資金壓力，但大型品牌房企，一手把握品牌優(yōu)勢，一手促成多項目資金運作優(yōu)化，且有更好的資金鏈條，結(jié)合土地資源的稀缺性，通過整合實現(xiàn)資源優(yōu)化配置，推動項目運作，是一個多方共贏的合作。

網(wǎng)友創(chuàng)新就是生命力：合作開發(fā)有幾種：一是項目沒資金找合作；二是項目方開發(fā)實力不足找合作；三是純投資找合作。

萬象屠強：中小房企抱團取暖是度過困難最好的選擇！