淺論產業地產的發展與河南“三化”建設的關系研究

【摘 要】產業地產是我國工業地產的新興形態，文章從產業地產對河南省工業化、城鎮化、農業現代化的促進角度進行分析和研究。

【關鍵詞】產業地產；河南三化

一、產業地產概述

產業地產是以產業為依托，根據制造業的微笑曲線，以獨棟寫字樓、高層辦公樓、標準化廠房、中試研發樓等為開發對象，整合自然資源、社會資源、經濟資源等，地產為載體，以企業為最終服務對象的，以推動產業聚集、轉移、升級為最終目的的新型業態。產業地產歷經百歷程，是近代和現代化國家實現工業化的必由之路。產業地產脫胎于工業地產，工業地產概念起源于19世紀末工業化國家如英美等，是簡單工業廠房聚集區。恩格斯所指出的“帝國主義時代社會化大生產”的具體載體其實是工業地產園區，如德國的魯爾區、美國的底特律等，1945年以后，簡單的工業地產已經不能滿足發展所需，隨著新科技革命的推動，工業地產綜合集成了生產、研發、制造、創意、服務等多種功能，成為“產業地產”。印度的班加羅爾、法國的安蒂波利斯、日本的筑波、臺灣的新竹甚至美國的硅谷，都是產業園區。產業地產是國民經濟的發展有著重大的意義和作用。據統計，日本的產業地產占全世界的30%，對日本GDP貢獻在40%以上；美國產業地產占全世界的27%，對本國GDP貢獻也超出了30%。產業地產往往是一個城市乃至國家的經濟支柱，因為其整合產業資源、社會資源、經濟資源、公共服務資源的高度效應，被日美等強國列為國家政策。

二、產業地產的發展對于河南三化建設的作用

（1）產業地產是工業化的載體和助推器。產業地產的發展有利于提高河南省的工業化水平和質量。首先，產業地產是承接東部地區產業轉移的首要載體。《國務院關于中西部地區承接產業轉移的指導意見》中明確指出，“中西部地區要發揮資源豐富、要素成本低、市場潛力大的優勢，積極承接國內外產業轉移，在全國范圍內優化產業分工格局”，但是東部地區企業進行轉移不僅僅考慮成本優勢，更關注配套和載體。后者才是轉移企業關注的首要問題。我們縱觀長三角、珠三角、環渤海地區的發展，第一步是承接制造業進行產業轉移，而這個載體就是產業地產，因此，在河南省創造優秀的產業園區，有利于實現轉移的快速對接，有利于引進東部地區的先進經驗和管理技術等，同時彌補河南戰略性新興產業的不足，為工業發展奠定騰飛基礎。其次，產業地產有助于提高河南省工業發展水平和質量。目前，河南工業化率為57.8%，但是仍然存在著發展方式單一，增長方式粗放等問題，而通過產業園區吸引和聚集企業進駐，更容易形成特色產業和產業集群，發揮主導產業的優勢，比如洛陽的裝備制造業、信陽的飼料加工和養殖業、漯河的食品飲料產業等，不僅要做大，更要做強，這些都要依托產業的聚集效應和規模效應和互補效應，促進互相學習和交流交易，因此，產業地產對提高產業增長的質量有著深刻意義。再次，產業地產有助于河南工業發展的速度和效率。河南省因為地處中部，信息相對不暢，導致大批優質和高成長企業遲遲未能對接資本市場，實現跨越發展。以新政的奧星實業為例，一直到2010年才實現上市。產業地產因為企業資源的富集，容易規模化的利用外界資源和資本，用資本的力量推動實體企業的跨越式發展。以鄭州臺灣科技園為例，目前國內領先的創投公司清華紫光創投看好園區富集的高成長企業，正擬出資與臺科置業共同建立一支10億元左右規模的產業引導基金，一方面加快河南省高成長企業海內外上市、對接資本市場的步伐；另一方面以資本的力量吸引東部地區入駐中原。（2）產業地產是城鎮化的發動機和助燃劑。產業地產的發展有利河南省城鎮化的速度和效率。城鎮化表面上看是農村人口轉化為城鎮人口，城鎮規模、功能的不斷發展與完善的過程，實質上是人們生活方式、生產方式轉變的過程。產業地產能大力推動城鎮經濟產業結構的轉化。產業園區位于城市近郊或城鄉結合部，聚集的都是制造企業、服務企業，以第二三產業為主，自身的體量、創造的產值、主導產業的不同會深刻影響城鎮經濟結構，促進城鄉經濟從以農業為主轉變為以第二第三產業為主。產業地產能拉動就業，推動人口就業結構的改變。產業園區勞動力需求巨大，要求門檻不高而工資收入又相當可觀，這就會大量吸引農村人口轉化為產業工人，以鄭州臺灣科技園為例，園區占地兩千畝、總建筑面積200萬平方米，按照100平米5個工人計算，鄭州臺灣科技園就能提供10萬個就業崗位，不但能夠解決大量農村富余勞動力和未就業大學生的就業問題，而且離土不離鄉，促使他們從農民轉變為產業工人，產業地產巨大的吸納能力和引導能力會推動農村人口就業結構根本性的改變。產業地產能有效推動城鄉空間結構的變遷。產業地產園區一般在城市近郊或者城鄉結合部，生活與商務配套設施相對滯后。通過產業地產開發，能有效提升所在區域的產業配套環境，帶動生活、娛樂、文化等相關產業的發展，由農民轉化而來的產業工人的工資收益，又會轉化為當地消費，促進消費結構的升級和與產業地產的良性互動，達到藏富于民，進而推動農村和城鄉從居住習慣、思維習慣到消費習慣、建筑風格一系列深刻的變革。對于推動城鎮化進程具有深刻意義。（3）產業地產可以加快河南農業現代化的步伐并獲得騰挪空間。一方面可以直接作用于土地，規模化高效率的開展現代農業。產業地產可以針對資源稟賦專業開發示范性農業產業園，以現代工業、現代科學技術和現代經濟管理方法武裝土地，提高土地的利用效率和直接單產，實現土地的規模化經營，使農業生產力的由落后的傳統農業日益轉化為當代世界先進水平的農業。另一方面，產業地產可以解放農民，擺脫單個低效率的農戶種植，緩解土地瓶頸約束，有助于農業規模化經營和社會化服務體系。河南省盡管農戶數量眾多，但是除有限的國有農場和極少數農村實行規模經營外，基本上是一家一戶的小農經濟，難以形規模經濟，單位產量少，勞動生產率低。而產業地產對于富余勞動力甚至直接農業勞動力有較強的吸引和吸納作用，他們因為收益的關系，可以轉租自己的土地，使用農業用地得以實現規模化經營有了可能，有利于提高農業的生產效率和現代化速度。第三方面，產業地產可以改善民生，有利于主管部門實現城鄉統籌協調，推進農業結構戰略性調整。2011年，河南省工業化率為57.8%，城鎮化率僅39.5%，相差18.3個百分點。原因在于第三產業的發展程度滯后于工業化進程，財政稅源保障力度不夠，不能真正有效的解決如何吸納人口、留住人口的問題。產業地產的高就業需求、穩定收入來源、高工業產值、高土地利用效率可以幫助有關主管部門在工農城鄉利益協調機制、土地節約集約利用機制和農村人口有序轉移機制上獲得騰挪空間和經濟基礎，在統籌城鄉發展上有了基礎和底氣。總之，產業地產完全不同于一般的別墅、洋房等消費性地產，能對河南的三化建設起到積極作用，它是支撐型地產，服務對象完全是實體制造企業或服務企業，為區域經濟發展提供重要的實體支撐，不會浮躁、不易被炒作，是稅源型地產。以鄭州臺灣科技園為例，園區占地兩千畝、總建筑面積200萬平方米，每年的稅收就能達到10億元左右，而且會持續45年以上，是民生型地產，產業地產帶來的就業持續，能夠避免農業周期性好壞，同時，集約化規模化的開發土地，能夠最大限度的減少單個企業單獨拿地的土地浪費和重復建設，提高土地的利用效率和單產。

總之，產業地產是全球發展的趨勢，也是東部崛起的重要手段和措施，結合每年長三角、珠三角產業轉出額在3～5萬億，河南省僅承接產業轉移和升級就還需至少2.5億方產業地產的供應，因此，大力發展產業地產，不僅是河南省實現“三化”的抓手和推動力，還將直接有利于產業結構的升級和調整，更會惠及到政府財政收入的寬裕和百姓民生的改善。

參 考 文 獻

[1]周起業等.區域經濟學[M].中國人民大學出版社，1989

[2]張紅.房地產經濟學講義[M].清華大學出版社，2004

[3]河南統計網http：//www.ha.stats.gov.cn__