中國商業(yè)地產(chǎn)融資途徑簡析

【摘要】本文簡述了中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀和對資金的需求特點，并詳細分析了目前中國商業(yè)地產(chǎn)主要融資模式及存在的主要問題，在此基礎(chǔ)上提出了一些意見和建議。

【關(guān)鍵詞】商業(yè)地產(chǎn)；資金需求；融資途徑

一、商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀

（1）商業(yè)地產(chǎn)的概念。商業(yè)地產(chǎn)是具有地產(chǎn)、商業(yè)與投資三種特性的綜合性行業(yè)，它兼有地產(chǎn)、商業(yè)和投資三方面的屬性，既區(qū)別于單純的投資和商業(yè)，又有別于傳統(tǒng)意義上的地產(chǎn)。廣義上的商業(yè)地產(chǎn)定義比較寬泛，包括酒店、商場、寫字樓等都被納入到商業(yè)地產(chǎn)的范疇。狹義上的商業(yè)地產(chǎn)，即作為商業(yè)用途的地產(chǎn)物業(yè)，包括各種零售、餐飲、娛樂等經(jīng)營用途的地產(chǎn)。（2）商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀。從2000年起，商業(yè)地產(chǎn)首先興起于北京、上海、廣州等幾個經(jīng)濟比較發(fā)達的地區(qū)，并迅速蔓延到全國。據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2005年后，我國商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出快速發(fā)展趨勢，2010年1至11月完成投資額12675億元，比上年同期增長了41.9％，占房地產(chǎn)投資比重的29.8％，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房銷售面積分別增長了25.9％和35.2％，銷售額分別增長了48.4％和50.2％。

二、商業(yè)地產(chǎn)的資金需求特點

（1）資金需求量大，融資周期長。房地產(chǎn)開發(fā)對資金需求量大，且投資周期長，而商業(yè)地產(chǎn)項目對資金的需求量尤其突出。商業(yè)用地的土地使用權(quán)出讓價格高，商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計水平要求高，建筑結(jié)構(gòu)復(fù)雜且廣泛采用新材料和新工藝，內(nèi)部裝修和陳設(shè)奢華，這些都使得商業(yè)地產(chǎn)所需資金遠高于普通住宅項目或廠房項目。（2）投資風(fēng)險大，融資成本高。住宅地產(chǎn)在房屋出售后，開發(fā)商就可以獲得價值補償和收益，而商業(yè)地產(chǎn)的回收期長，延續(xù)到整個商業(yè)地產(chǎn)的存續(xù)期。商業(yè)地產(chǎn)融資規(guī)模大、融資周期長，投資商、基金、信托公司等資金提供方為保障資金安全并實現(xiàn)較高收益，一般要求非常高的投資回報率，對開發(fā)商而言融資成本非常大。

三、中國商業(yè)地產(chǎn)主要的融資途徑及存在的問題

（1）銀行貸款。中國房地產(chǎn)開發(fā)一直以來對銀行貸款依賴程度比較高，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)也不例外，這與我國的金融市場的發(fā)達程度密切相關(guān)，也與銀行貸款融資具有成本低、貸款額度大等優(yōu)勢有關(guān)。（2）上市融資。上市融資是指股份有限公司公開發(fā)行股票，并在證券交易所掛牌交易進行股權(quán)融資，是房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)資本運營的重要手段和融資方式。上市公司必須遵循有關(guān)法規(guī)并接受監(jiān)督，必須對自身財務(wù)狀況、重大經(jīng)營決策、并購活動、關(guān)聯(lián)交易等按時向社會公眾披露，很少公司能夠符合交易所的上市條件；股權(quán)融資會稀釋原有股東對公司的控制權(quán)，且融資成本較高。（3）房地產(chǎn)信托。房地產(chǎn)信托是指信托投資公司通過資金信托方式集中兩個或兩個以上委托人合法擁有的資金，按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，以不動產(chǎn)或其經(jīng)營的企業(yè)為主要標的，對房地產(chǎn)信托資金進行管理、運用和處分的行為。房地產(chǎn)信托融資規(guī)模小、融資期限短。（4）房地產(chǎn)基金。房地產(chǎn)基金是指通過發(fā)行基金份額，將不確定多數(shù)投資者的小額資金匯集成大規(guī)模的信托資產(chǎn)，交由專門的投資機構(gòu)管理，按照投資組合原理直接投資于房地產(chǎn)業(yè)中的企業(yè)或項目。因受到國內(nèi)政策以及國內(nèi)企業(yè)運作的不規(guī)范和房地產(chǎn)市場不透明的影響，海外地產(chǎn)基金在選擇合作伙伴時要求較苛刻，而且當(dāng)前國內(nèi)地產(chǎn)基金的發(fā)展僅處于起步階段，尚且缺乏相關(guān)運作經(jīng)驗以及法律制度的支持。

四、中國商業(yè)地產(chǎn)融資途徑建議

（1）合作開發(fā)融資。開發(fā)商尋找一家或幾家有實力的企業(yè)進行合作開發(fā)，是一種分散和轉(zhuǎn)移融資負擔(dān)比較好的方法。這種方法對于緩解開發(fā)商自身資金壓力、轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險大有益處。（2）商業(yè)信用融資。商業(yè)信用融資是指企業(yè)利用其商業(yè)信用，在銷售商品、提供服務(wù)的過程中向客戶籌集資金的行為，包括收取客戶的應(yīng)付賬款、預(yù)收賬款、應(yīng)付票據(jù)等。（3）辛迪加貸款融資。辛迪加貸款也稱銀團貸款，是指由兩家或兩家以上銀行基于相同貸款條件，依據(jù)同一貸款協(xié)議，按約定時間和比例，通過代理行向借款人提供的本外幣貸款或授信業(yè)務(wù)。商業(yè)地產(chǎn)融資需求量大，一家銀行很難滿足其資金要求，而僅有一家銀行貸款，銀行承擔(dān)的風(fēng)險較大，通過銀團貸款方式可分散風(fēng)險，同時籌集資金方便快捷。（4）商業(yè)抵押貸款支持證券（CMBS）融資。商業(yè)抵押貸款支持證券（CMBS）是興起于美國的一種房地產(chǎn)金融產(chǎn)品，具體做法是將傳統(tǒng)商業(yè)抵押貸款匯聚到一個組合抵押貸款池中，通過證券化過程，以債券形式向投資者發(fā)行的融資方式。（5）其他建議。中國的金融市場機制尚未規(guī)范和成熟，而房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新離不開法律的保障。房地產(chǎn)公司應(yīng)從兩方面入手：一是盡快了解新出臺的相關(guān)法律法規(guī)；二是加強對現(xiàn)有的法律、法規(guī)的理解和靈活運用。

參考文獻

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