房地產(chǎn)市場稅收管理中存在的問題及對策探討

一、房地產(chǎn)市場稅收管理中存在的問題

（1）收取定金預(yù)售款后不按稅法規(guī)定時限申報納稅。為了達(dá)到少申報或不申報營業(yè)稅等稅費的目的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不按定金或預(yù)收款項申報相應(yīng)的營業(yè)稅等稅費，對房產(chǎn)銷售收入，對按揭銀行劃轉(zhuǎn)過來的按揭貸款售房收入，不及時計提和申報相關(guān)稅費。（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)虛列、互串開發(fā)成本。在開發(fā)環(huán)節(jié)，開發(fā)商為虛增開發(fā)成本，除了增加前期工程費用外，通過與施工單位協(xié)商虛開施工環(huán)節(jié)建筑業(yè)專用發(fā)票從而虛增開發(fā)成本，不按照非關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的決算合同自開或代開建筑業(yè)專用發(fā)票，將應(yīng)計入財務(wù)費用的借款利息串記入開發(fā)成本增加加計扣除金額，將屬于以后期間建設(shè)的商業(yè)用地計入土地成本在各期均攤。上述行為的結(jié)果一是擠占當(dāng)期利潤，影響當(dāng)期企業(yè)所得稅，二是增加了土地增值稅的直接扣除項目。（3）稅務(wù)機(jī)關(guān)房地產(chǎn)稅收管理不到位。主觀方面，稅務(wù)人員政治業(yè)務(wù)素質(zhì)不能適應(yīng)房地產(chǎn)市場稅收專業(yè)化管理的要求，對該行業(yè)稅收管理到力不從心，無法實現(xiàn)稅務(wù)機(jī)關(guān)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從征地到售房的全程跟蹤監(jiān)管，不能取得稅收征管主動權(quán)。（4）二手房交易稅費流失嚴(yán)重。尤其是個人之間買賣房屋稅費流失嚴(yán)重，編造成交額較低的虛假交易合同，或者干脆不辦理過戶手續(xù)，逃避契稅、土地增值稅、營業(yè)稅及附加。（5）房屋出租偷逃稅嚴(yán)重。目前房屋租賃市場火爆，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的商品房出租、行政事業(yè)單位及個人擁有的門面房出租和用于個人住宿“出租屋”遍地開花，由于個體工商戶、個人租用一般不需要索取發(fā)票報銷，所以無法從發(fā)票方面控制房屋出租市場稅收。

二、形成上述問題的原因

（1）房地產(chǎn)行業(yè)巨大的資金需要量成為企業(yè)偷逃稅費的動力。從征地、開發(fā)、保有到最終銷售，該行業(yè)需要巨大的資金，從征地開始需要繳納土地出讓金和耕地占用稅、契稅，隨著工程進(jìn)度需支付建筑施工方開發(fā)成本和銀行利息等開發(fā)費用，同時需繳納土地增值稅、營業(yè)稅、城建稅等稅費，所以開發(fā)商老板自開始千方百計遲繳或少繳稅費以維持開發(fā)項目運轉(zhuǎn)，這樣房地產(chǎn)企業(yè)實際上是運用應(yīng)納稅費作為無息貸款。（2）房地產(chǎn)企業(yè)納稅意識不強(qiáng)。房地產(chǎn)行業(yè)是近年迅速發(fā)展起來的產(chǎn)業(yè)，企業(yè)老板和辦稅人員將大部分的精力用在了前期征地準(zhǔn)備、項目廣告策劃、推銷宣傳上，主觀上沒有靜下心來認(rèn)真學(xué)習(xí)稅法的動力和依法納稅的意識。（3）稅務(wù)人員房地產(chǎn)稅收業(yè)務(wù)素質(zhì)不高，亟待學(xué)習(xí)提高。由于部分稅務(wù)人員業(yè)務(wù)水平不高，他們在相關(guān)政策宣傳和稽查工作中力不從心，達(dá)不到到快速處理有關(guān)涉稅問題的效果，直接影響房地產(chǎn)稅收的征管水平。（4）相關(guān)職能部門配合力度不夠，協(xié)稅護(hù)稅體系有待完善。通過發(fā)改委可以了解立項情況，通過房管部門發(fā)放預(yù)售許可證和房產(chǎn)證可以確定房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售房產(chǎn)收取的預(yù)收款項時間、銷售商品房情況和出租房備案情況，通過國土資源可以獲得房地產(chǎn)企業(yè)征地面積信息。（5）房地產(chǎn)相關(guān)稅費設(shè)置重復(fù)，計算復(fù)雜，不易操作。有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)稅收單行動文件多且內(nèi)容變動頻繁，尤其是土地增值稅和企業(yè)所得稅計算相當(dāng)復(fù)雜，這給征納雙方帶來了巨大的工作量，同時容易帶來納稅爭議。（6）稅費負(fù)擔(dān)偏重。據(jù)測算，房地產(chǎn)企業(yè)從征地、開發(fā)到銷售環(huán)節(jié)，應(yīng)納稅費支出占收比率達(dá)百分之二十；房屋出租依法計算應(yīng)納稅費負(fù)擔(dān)率達(dá)百分之三十。對于二手房交易市場，144平方以下普通住宅交易優(yōu)惠稅費負(fù)擔(dān)率高達(dá)百分之六，144平方以上非普通住宅稅費負(fù)擔(dān)率最高達(dá)百分之十一，結(jié)果大部分業(yè)主為了逃避較重稅費負(fù)擔(dān)不辦理房屋轉(zhuǎn)讓手續(xù)。根據(jù)拉弗曲線原理，一定的稅收收入的可以通過設(shè)置較高稅率和較窄稅基來完成，也可以通過設(shè)置較低稅率和較寬稅基來完成。前者由于較高的稅負(fù)使納稅人不堪負(fù)重，納稅人為了減輕稅負(fù)將想方設(shè)法偷逃稅款抑制了該行業(yè)的持續(xù)發(fā)展；而對于后一種情況，納稅人可以在輕松承擔(dān)稅負(fù)的基礎(chǔ)上提高稅法遵從度，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以將大部分精力用在提高現(xiàn)代化征管水平和優(yōu)化服務(wù)水平上。（7）地方政府庇護(hù)房地產(chǎn)企業(yè)。具體做法包括要求有關(guān)部門減少有關(guān)收費，不支持稅務(wù)部門甚至指示稅務(wù)部門延遲征收、少征收稅款。（8）尋租現(xiàn)象影響稅務(wù)機(jī)關(guān)公正執(zhí)法。地方政府庇護(hù)房地產(chǎn)企業(yè)多收取土地出讓金而影響稅收盡管做法欠妥。

三、解決房地產(chǎn)稅收存在問題的建議

（1）改革現(xiàn)行房地產(chǎn)行業(yè)涉及稅費，改變稅負(fù)偏重的現(xiàn)狀。現(xiàn)行政策規(guī)定的僅房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)買賣雙方共需繳納6種稅，交易環(huán)節(jié)稅收負(fù)擔(dān)總額占成交價的百分之十以上，這種偏重的稅負(fù)對加速房地產(chǎn)市場的流通和活躍是不利的。（2）健全相關(guān)法律法規(guī)，加強(qiáng)以政府牽頭的部門協(xié)稅護(hù)稅機(jī)制。要制定稅收基本法，法律法規(guī)應(yīng)規(guī)定由當(dāng)?shù)卣疇款^的發(fā)改委、財政、稅務(wù)、房產(chǎn)、城建、國土等部門定期聯(lián)席制度。（3）加強(qiáng)稅務(wù)人員業(yè)務(wù)素質(zhì)，提高專業(yè)化管理水平。要根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)雜性和特殊性，加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)會計程序和稅收相關(guān)法律法規(guī)的學(xué)習(xí)和運用。（4）依托信息化技術(shù)，實現(xiàn)信息管稅。結(jié)合各省市實際現(xiàn)狀借鑒推廣廣東地稅開發(fā)應(yīng)用“建安房地產(chǎn)業(yè)稅源控管信息系統(tǒng)”的做法，該系統(tǒng)以項目為基本登記單元，以項目開發(fā)經(jīng)營流程為鏈條，以內(nèi)外部信息采集為基礎(chǔ)，以數(shù)據(jù)監(jiān)控分析為目的，以納稅評估為主要方式，實現(xiàn)開發(fā)項目稅源全程控管。