論城市存量土地的優化配置

[摘要]存量土地是城市發展中不可避免的產物，尤其是我國這種快速發展的國情，注定了存量土地中有很多急需優化的部分，從定義出發才能從根本上追溯問題的本質從而得到解決，此外也要注意到優化配置本身也是規劃的一部分或補充，因此很多問題是與城市經營規劃相通的，因而在處理問題上我們可以有更多的參照和依據。

[關鍵詞]存量土地；優化；城市經營；規劃

一、存量土地概念

關于存量土地廣義上講是泛指城鄉建設已占有或使用的土地，狹義上講是指現有城鄉建設用地范圍內的閑置未利用土地和利用不充分、不合理、產出低的土地即具有開發利用潛力的現有城鄉建設用地。而我們在研究中往往是將存量土地以狹義上的定義為標準，注重根據“經政府批準而因為各種原因未及時開發的土地”這個本質來斷定。

二、解決方向

之所以需要優化配置，肯定是有更進一步的潛力沒有被利用，甚至是被荒廢，而造成這一現象，很大一部分因素是因為整個規劃管理系統的存在缺陷和漏洞，與此同時我國的市場經濟下土地使用制度和管理制度轉型還認識不足，改革力度和決心還不夠。我國雖然早已進入土地市場化合同階段，但是土地因它的稀有性、不可再生性等特點，在其的出讓和交付使用權的自由上還存在著很大的限制，同時法律的保障力度也相對于其它資源更大，正因為不是完全的市場化，所以導致土地的出讓者和使用者存在著巨大的信息不對稱性，因此土地資源不能被最大優化利用，規劃的合理性不能最大限度體現。此外監控土地的運行狀況的職能部門不確定，規劃部門大多數只是執行出讓和招標這一塊的相關工作，而后續的監管和評價略顯不足。同時如果規劃部門充當土地的監管部門的話，那么權利不能得到有效分化，也容易產業獨權或者腐敗等現象。因此建立獨立的監管評估部門也是很有必要的。

三、管理部門工作

（1）制定存量土地利用長期計劃，完善存量土地儲備制度。（2）有效控制增量，彌補存量，以行政手段去引導盤活存量土地。（3）建立規范的土地市場，并加大市場規范化的監管力度。（4）制訂存量土地開發利用配套政策，做好存量土地的登記造冊工作。（5）對閑置土地及時清查，盡快加入規劃土地利用范圍，使得資源更有效利用。

四、注意誤區與具體方法

盡管在規范方面是管理部門首要考慮到的地方，但是真正要盤活那些低效率甚至是零效率的土地資源，單單是依照條例辦事是遠遠不夠的，在尊重法律原則的情況下，還需要全方面的分析效率不夠的具體原因，也要適當保障開發商的權益，取得雙贏才是真正的成功。制定土地具體使用方式的時候，也要切實的考慮到具體土地的發展與本地區經濟發展的結合，不能盲目以眼前的經濟利益為目的，因此，我們不得不講到對城市的規劃要以一種經營的理念去處理。以土地作為經營的主要客體來獲取經營建設資金，獲取經濟利益的最大化，這就難免以犧牲生態效益和社會效益為代價換取經濟利益，忽略了城市經營更為重要的內容，沒有一種可持續發展的眼光，這樣必將輕則不能實現預期的效益，重則帶來相反的結果。我們談到的存量土地的優化配置也要提高警惕，畢竟，這種優化配置實際上是對城市經營的一種“修復”或者“添加”。因此要有長遠規劃的眼光，同時也要具有應對緊急情況的能力，臨時對于閑置土地的短期利用也是一項十分重要的處理，而對于這一型的土地的處理，我們要注意要以一種“保護性”的開發策略來應對，讓其具有臨時性和可塑性的雙重特點。

五、參照相關措施注重共同原則

（1）城鄉結合，統籌安排。城市總體布局的綜合性很強，要立足于城市全局，符合國家、區域和城市自身的根本利益和長遠發展的要求。因此，城市布局應該與區域的土地利用、山水生態、交通網絡互相協調。（2）功能協調，結構清晰。城市規劃用地結構清晰是城市用地功能組織合理性的一個標志，它要求城市各主要用地功能明確，各用地之間互相協調，同時有安全便攜的聯系。保障城市功能的整體協調、安全和運轉高效。（3）依托舊城，緊湊發展。利用舊城區的資源，在附近開發新的商業聚集區域，能有效的減少運輸成本，同時能發揮舊城區多余的人力資源，減少舊城區人口過于密集帶來的相關民生環境等問題。（4）分期建設，留有余地。城市總體布局是城市發展與建設的戰略部署，必須有長遠觀點和具有科學預見性。對于城市遠期規劃，要堅持從現實出發，對于城市近期建設規劃，必須以城市遠期為指導。

參 考 文 獻

[1]陳雙，賀文主編．城市規劃概論[J]．科學出版社，2006

[2]姚存卓．淺析規劃管理部門在存量土地管理中存在的問題與解決途徑[J]．管理規劃．2009，25（10）

[3]孫哲，朱文興．關于城市存量土地的優化配置問題的探討[J]．科技廣場．2008（2）