灰色地帶

為了塑造形象，開發(fā)商往往在打造樣板間上不遺余力，但最后交付給業(yè)主的精裝修，卻總是由于建材質(zhì)量問題或趕工期，留下質(zhì)量隱患。

精裝修領(lǐng)域出現(xiàn)的亂象，很難單純說由哪個因素構(gòu)成，從開發(fā)商報采購上成本用料及施工管理，直到業(yè)主簽訂購房合同與驗收，涉及業(yè)主、開發(fā)商、家裝公司、供應(yīng)商四方，整個鏈條疊加，使得精裝修出現(xiàn)了說不清道不明的“灰色地帶”。

精裝價注水成潛規(guī)則

目前北京多數(shù)普通住宅項目，打出的精裝標(biāo)準(zhǔn)報價多集中在1500-3000元/平米的檔次，一些沾點高端氣息的項目精裝修報價在3000元/平米以上。業(yè)內(nèi)人士指出，對外報高精裝修成本已經(jīng)是多數(shù)開發(fā)商賣房的潛規(guī)則。

事實上，一些樓盤在對外聲稱的“名牌衛(wèi)浴”之類的五金配件，均攤到整個每平米數(shù)萬的房價上并沒有多少。另據(jù)多名建材供應(yīng)商介紹，精裝修房屋在地板和瓷磚兩大主材上成本花費比較高，而主材中又以石材的成本最高，由于不可再生性，石材在不少定位高端的豪宅、酒店公寓等項目中是“常客”。

一名不愿具名的供應(yīng)商在采訪中表示，一般裝修為600-800元/平米的成本（木地板、瓷磚、涂料）、中檔裝修為1000元左右，超過1000元可以算是高檔裝修，含廚房、衛(wèi)生間、墻體、地面的鋪貼。

某家裝公司負(fù)責(zé)人告知，精裝修可以分為三個檔次：一個是基本裝修，如經(jīng)濟適用房，水分不會太大，沒有過多主材，虛數(shù)不大，為百分之二三十。如果是檔次一般的，比如報價2000元/平米的裝修，成本可能只有一半，甚至只有四成。 如果報價在3000-10000元/平米的，可能成本在百分之四十甚至更少，越是高檔的水分肯定會更大。此外，另一名從事裝修行業(yè)多年的人士亦表示，前幾年精裝修的成本可能只占報價的五分之一，現(xiàn)在成本略有所提高。

多名家裝業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，具體精裝修成本是多少，應(yīng)該分檔次而論。裝修的檔次高低取決于主材的檔次，高檔級的裝修一定是主材貴的。加上開發(fā)商標(biāo)實力及標(biāo)準(zhǔn)不同，更應(yīng)做區(qū)別。

精裝價已經(jīng)和房價融為一體，不少業(yè)內(nèi)人士都坦言，很難測算的出具體的成本或利潤。裝修標(biāo)準(zhǔn)既包含了硬件的材料安裝成本，也包含了施工的人工成本。即便開發(fā)商對外有裝修報價估算，實際上加上采購、施工、管理等多方個環(huán)節(jié)，具體到每平方米的價格已很難分清。

合同有“貓膩”

“看房時，聽售樓員介紹精裝修有多好多好，標(biāo)準(zhǔn)有三四千/平米，樣板間看著也確實不錯，但實際收房卻差多了。”去年剛買房的楊先生告訴記者，收房時好幾個地方?jīng)]有使用合同規(guī)定的裝修材料，電視、冰箱也換了牌子，櫥柜、洗手臺等設(shè)施相當(dāng)粗糙。楊先生表示，當(dāng)時簽合同、收房時，看到合同上寫著“名牌廚具”等字樣，也沒細(xì)究，現(xiàn)在看來是開發(fā)商鉆了空子。

據(jù)記者調(diào)查了解，目前開發(fā)商在精裝房銷售過程中，一般會在樣板間及購房合同中標(biāo)注電器及衛(wèi)浴產(chǎn)品的品牌，但是很少出現(xiàn)關(guān)于裝修材料等級、型號、規(guī)格等的詳細(xì)內(nèi)容。

如在精裝修交房標(biāo)準(zhǔn)的附錄表格中，廚衛(wèi)裝修所選用的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)著“水槽、龍頭(“摩恩”或同檔次)、電磁灶(“方太”或同檔次) ”，有的甚至只用“名牌廚具、衛(wèi)浴”或“進口”、“高級”等模糊字樣來代替。

而當(dāng)業(yè)主入住后發(fā)現(xiàn)相關(guān)產(chǎn)品質(zhì)量問題，翻看當(dāng)初的合同時，往往會發(fā)現(xiàn)合同并沒有約定裝修及驗房明細(xì)，如此一來真是“秀才遇到兵，有理說不清”。事實上，合同中只標(biāo)品牌不寫價格，已成精裝房的潛規(guī)則。

一名不愿具名的開發(fā)商告訴記者，實際上房子未裝修時，開發(fā)商只是確定了采購意向，并未對建材廠家進行招標(biāo)，因此很難公布具體的品牌、型號和規(guī)格。即使提前確定采購建材，產(chǎn)品也很可能和零售產(chǎn)品不一樣，或供貨商中途某種材料斷貨、停產(chǎn)。該開發(fā)商表示：“一旦公布裝修材料品牌規(guī)格型號，中途更換材料就違背了合同，這其實是一種留有余地的做法。”

某家裝公司負(fù)責(zé)人告訴記者，即便在合同中約定清楚品牌，同一品牌低端產(chǎn)品和高端產(chǎn)品的價格也能拉開很多。

業(yè)內(nèi)人士建議，業(yè)主可要求開發(fā)商明確所用裝修材料的規(guī)格、等級、質(zhì)地、價位等，盡量避免使用“優(yōu)質(zhì)”、“高檔”、“先進”、“相當(dāng)于”、“不低于”等含糊字眼。

精修難有“好料”

“去年年底收房時心都涼了。”東部某精裝修項目一名業(yè)主告訴記者，驗收時發(fā)現(xiàn)房子到處都是硬傷，地磚和洗手池石板有裂縫，壁紙好幾個地方已經(jīng)翹起，房門也有磕碰的痕跡。

據(jù)該業(yè)主透露，整幢樓的業(yè)主都反應(yīng)房子存在很多問題，與開發(fā)商交涉未有滿意答復(fù)。記者在該項目的業(yè)主論壇上發(fā)現(xiàn)，很多業(yè)主反映該樓盤存在地板不平、墻面脫落、門歪墻斜等諸多問題。這個號稱精裝修成本達(dá)3000元/平米的項目，前幾期就一直出現(xiàn)裝修質(zhì)量問題。

實際上，開發(fā)商為節(jié)省成本，普遍選擇檔次較低的用料。如地板材質(zhì)，實木地板、竹地板等價格較貴，一般精裝修房會選用實木復(fù)合地板和強化地板，此次安信事件中的萬科所采用的地板即柚木、柞木實木復(fù)合地板。而地板中的甲醛，恰恰主要來自于復(fù)合材料里的膠黏劑，實木地板在生產(chǎn)中則沒有膠黏劑。

多名供應(yīng)商透露，走工裝的產(chǎn)品質(zhì)量往往不如零售。據(jù)一名陶瓷供應(yīng)商負(fù)責(zé)人介紹，瓷磚產(chǎn)品有等級之分，主要分為優(yōu)等品和合格品（或B類產(chǎn)品）。一般情況下，優(yōu)等品流向終端零售市場，而質(zhì)量相對較差的合格品則多數(shù)用于家裝及工程采購。一位櫥柜業(yè)人士亦認(rèn)可此說法，他表示，很多櫥柜品牌用于精裝修的煙機和灶具，一般都是已經(jīng)不賣的牌子或是淘汰產(chǎn)品。

施工管理混亂

據(jù)了解，房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題，除了建材質(zhì)量外，施工問題也是主因。

以常出現(xiàn)質(zhì)量問題的地板為例，俗話說“三分地板七分鋪裝”，地板本身有問題的并不多，往往都是由鋪裝不到位引起。住過一段時間后，諸多問題就暴露出來，比如鼓包、上翹、裂縫、冒灰。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，目前品牌開發(fā)商普遍會聘請專業(yè)的家裝公司來做裝修。但往往由于趕進度，可能要求一兩個月內(nèi)全部裝完，這樣就會導(dǎo)致工期縮短，后期可能會請業(yè)余工人來幫忙，導(dǎo)致出現(xiàn)隱患。

闊達(dá)裝飾董事長曹安閩表示，小家裝公司一般都會比較服從甲方要求，工期快會導(dǎo)致墻面、水泥未干以及膠、螺絲都有問題，各種工藝都不可能達(dá)到。而不按照工序操作，交叉作業(yè)，檢驗也沒去做。

家裝最賺錢的部分是主材采購，但開發(fā)商已將這部分業(yè)務(wù)獨攬。大部分精裝修都是設(shè)計完的，主材由開發(fā)商指定，家裝公司只是做一些基礎(chǔ)施工。對此，曹安閩認(rèn)為，家裝公司最本質(zhì)的目的，應(yīng)該是以設(shè)計供應(yīng)主材的搭配，從而保證質(zhì)量。即使做得寬泛一點，也是家裝公司按指定的主材去購貨，如果建材由開發(fā)商自己采購，出了問題家裝公司自然無法承擔(dān)其責(zé)任。

建材商利潤遭擠壓

“地板起泡、瓷磚開裂、馬桶漏水，精裝房建材產(chǎn)品質(zhì)量及安全問題在整個家居行業(yè)已是老問題”，一名家居業(yè)人士如此感嘆，建材企業(yè)本身利潤很低，再擠壓只能迫使供應(yīng)商想辦法以次充好。

開發(fā)商在建材采購招標(biāo)中，往往采取價低者得。多名建材供應(yīng)商告訴記者，目前房企大部分是通過與品牌廠家直接聯(lián)系建立合作關(guān)系，省去了中間賣場和經(jīng)銷商的利潤。由于批量采購，可以把價格壓得很低，甚至比市場價要低出1/3。

甚至有業(yè)內(nèi)人士指出，精裝房越來越多，開發(fā)商通過對精裝房建材產(chǎn)品價格打壓，從建材采購及裝修費用上縮減成本，已經(jīng)成為開發(fā)商獲利的一個環(huán)節(jié)。中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長童悅仲表示，開發(fā)商在做精裝修上應(yīng)有利潤，否則就沒有市場動力，他認(rèn)為，未來開發(fā)商在做精裝修房上的利潤空間有很大。

對于精裝修房市場，國內(nèi)一線品牌并非沒有有應(yīng)對之策，比如以“品牌質(zhì)量”著稱的TATA木門與德嘉印象。TATA木門大多會選擇與地方性房地產(chǎn)開發(fā)商合作，可以避免被大開發(fā)商壓低利潤；德嘉印象進入工裝市場時，更是堅決放棄與那些壓價太低的開發(fā)商合作。

家裝報價