王玨林：“松綁不具備條件”

有人曾如此提煉2011年房地產(chǎn)大佬的經(jīng)典語錄：宋衛(wèi)平嘆“假如真的無路可走，就把房價(jià)降到底”；潘石屹說“很多開發(fā)商就差那么一口氣”；任志強(qiáng)回應(yīng)潘石屹：“開發(fā)商很快就只剩褲衩了”；而王玨林在去年底的一次論壇上，批任志強(qiáng)“吃了肉還罵娘”。

盡管看上去是個(gè)謙謙長者，但談起話來卻立場(chǎng)鮮明，論證嚴(yán)密，絕不含糊。有時(shí)說完一個(gè)問題，王玨林還會(huì)自侃：“你看我把這個(gè)問題說清楚了吧”。

作為一名政策決策參與者，身為住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任的王玨林，在住建部政策法規(guī)司、政策研究中心工作多年，參與了多部法律法規(guī)、政策的調(diào)研和起草工作。而作為業(yè)內(nèi)熟知的房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)＜遥醌k林熟悉城市規(guī)劃、建設(shè)和管理、建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)，對(duì)于政策及宏觀形勢(shì)有著獨(dú)到的見解。

下半年商品房成交量或上浮

房地產(chǎn)世界：從二三月份情況來看，各地成交量有所回暖，現(xiàn)在有人預(yù)計(jì)說三四月份有波小陽春，然后到下半年成交量會(huì)上調(diào)，您怎么看待這個(gè)觀點(diǎn)？

王玨林：從去年10月份開始，全國房地產(chǎn)市場(chǎng)都不景氣，主要原因還是我們資金吃緊。貸款難已經(jīng)波及到整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銀行的貸款和消費(fèi)者的購房貸款基本上處于停滯狀態(tài)，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)低迷屬于很正常的。從今年的二三月份商品房成交量看，市場(chǎng)有所回暖，尤其是二手房成交有所回升，當(dāng)然這些指標(biāo)是相對(duì)1月和去年第四季度不景氣而言的。下半年商品房的成交量會(huì)上調(diào)的這個(gè)觀點(diǎn)我也認(rèn)同，原因是隨著CPI的穩(wěn)定，貨幣釋放量增加，再加上剛性消費(fèi)的需求，商品房的銷售量下半年應(yīng)當(dāng)會(huì)好于上半年。

房地產(chǎn)世界：不少開發(fā)商對(duì)于今年的形勢(shì)比較悲觀，在兩會(huì)上甚至有代表建議放松調(diào)控，你如何判斷現(xiàn)在的宏觀經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)發(fā)展形勢(shì)？

王玨林：去年，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)存在地區(qū)上的差異化，一線城市普遍低迷，北京、上海商品房銷售數(shù)量下降還是比較大的；二三線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)都不錯(cuò)，有的城市的商品房銷售量好于前幾年；全國商品房銷售量是10.99億平米，應(yīng)當(dāng)算歷史上最多的年頭。加上經(jīng)濟(jì)還不錯(cuò)，通貨膨脹的壓力還很大，說明目前調(diào)控沒有任何能松綁的條件。一旦調(diào)控政策有所放松，房價(jià)會(huì)快速反彈，市場(chǎng)發(fā)展穩(wěn)定的目標(biāo)就難以實(shí)現(xiàn)了。

房地產(chǎn)世界：現(xiàn)在地方政府救市的心情很急切，在各地也出現(xiàn)了一些政策微調(diào)的試探，怎么看待這些地方的“小動(dòng)作”？

王玨林：現(xiàn)在正處于調(diào)控的關(guān)鍵期和敏感期，既是“十二五”規(guī)劃的第二年，也是換屆之年，調(diào)控政策一旦有風(fēng)吹草動(dòng)，就會(huì)影響全局。不僅房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策會(huì)失敗，政府的信任程度也會(huì)降低。地方對(duì)土地的依賴性是必然的，但長期依靠土地資源來發(fā)展，也是不可持續(xù)的。要調(diào)整發(fā)展思路，多方面尋找發(fā)展之策。

實(shí)際上今年調(diào)控的方向早就明確了，從國務(wù)院到各部門包括兩會(huì)，所表明的主方向是要保持調(diào)控的穩(wěn)定和持續(xù)，是要房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展，而非打壓房地產(chǎn)企業(yè)。

房地產(chǎn)世界：目前出現(xiàn)的貨幣層面的放松有何信號(hào)意義？

王玨林：國家一直支持剛性需要，包括前年的“國八條”里都有提到，并不是政策發(fā)生變化。政策必須要傾斜，尤其是貨幣政策應(yīng)當(dāng)給予最急需及弱勢(shì)群體一定的支持，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的成果要惠及更多的家庭，這才是房地產(chǎn)業(yè)改革和發(fā)展的方向。

經(jīng)適房“共有產(chǎn)權(quán)”不合適

房地產(chǎn)世界：保障房作為地方政府的重點(diǎn)任務(wù)之一，部分地方在保障房模式上做了一些新的探索，包括經(jīng)適房的“共有產(chǎn)權(quán)”和“先租后買”等，您怎么看待這種模式？

王玨林：隨著保障房任務(wù)加劇，政府資金上的困難越來越大。所謂的共有產(chǎn)權(quán)就是主要解決資金問題，能快速回收資金。但我認(rèn)為，產(chǎn)權(quán)多，管理就難，有些界線就很難劃清。最好不要搞多種產(chǎn)權(quán)，法律對(duì)資產(chǎn)的界定越清楚、越簡單越好。所以包括共有產(chǎn)權(quán)這樣的混合型產(chǎn)權(quán)模式并不合適，產(chǎn)權(quán)不清晰會(huì)造成未來管理的模糊和混亂。

房地產(chǎn)世界：您如何看待近年保障房發(fā)生的變化，以及未來的發(fā)展方向？

王玨林：房改前，一般單位都有員工宿舍，解決年輕人居住問題；房改后，保障房類型多樣化，廉租房、公租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房，還有貨幣補(bǔ)貼等。解決低收入家庭住房問題，不在于有多少品種，而在于這種政策能惠及更多家庭。我認(rèn)為要多發(fā)展廉租房和公租房，廉租房提供給城市里的雙困家庭，公租房為年輕人、低收入家庭提供過渡性住房，它們的功能比以前強(qiáng)了，都有獨(dú)立的廚房和衛(wèi)生間。

房地產(chǎn)世界：地方政府建設(shè)保障房動(dòng)力不足，其中一個(gè)原因就是保障房資金不足，隨著保障房建設(shè)量增大，地方政府該如何解決保障房資金問題？

王玨林：保障房資金只有兩條來源，一是拿錢置換，一是拿地置換。地方政府如果資金充裕，就自己花錢建。另外像北京，就是拿地置換，用商品房配建保障房的做法。我認(rèn)為合作方式比較重要，只要有好的建設(shè)方式就會(huì)有企業(yè)和資金參與進(jìn)來。

房地產(chǎn)世界：另外，也有些企業(yè)參建保障房的積極性不高，如何提高企業(yè)參建保障房的積極性？

王玨林：企業(yè)不能白建保障房，政府可以用多種方法和企業(yè)開展合作，在土地、稅收方面給予優(yōu)惠，調(diào)動(dòng)企業(yè)積極性。如果政府拿保障房的地賣錢了，保障房和商品房一樣算賬，那保障房就沒法建了。總的來講，保障房就是政府干的活，不能用市場(chǎng)方式解決。

開發(fā)商定指標(biāo)不應(yīng)虛高

房地產(chǎn)世界：現(xiàn)在整個(gè)市場(chǎng)環(huán)境發(fā)生變化，房地產(chǎn)市場(chǎng)由賣房市場(chǎng)變?yōu)橘I方市場(chǎng)，房地產(chǎn)企業(yè)也開始轉(zhuǎn)型求變，你認(rèn)為接下來開發(fā)商應(yīng)如何應(yīng)對(duì)市場(chǎng)？

王玨林：首先企業(yè)要轉(zhuǎn)變思路。如果再用過去的思路，等著市場(chǎng)火，已經(jīng)不現(xiàn)實(shí)了。尤其是指標(biāo)制定上要轉(zhuǎn)變思路，如果業(yè)績?cè)僭谇耙粌赡甑闹笜?biāo)上增加百分之20%或30%，這么高利潤，價(jià)格下不去，最后肯定無法完成。

房地產(chǎn)世界：轉(zhuǎn)變思路之后，在實(shí)際市場(chǎng)戰(zhàn)略及產(chǎn)品定位上又應(yīng)如何調(diào)整？

王玨林：總的來說，開發(fā)商重新思考之后，可以適時(shí)調(diào)整戰(zhàn)略，并培養(yǎng)競爭力。產(chǎn)品戰(zhàn)略上必須做選擇，是繼續(xù)住宅地產(chǎn)，還是延伸到商業(yè)地產(chǎn)或旅游地產(chǎn)等。區(qū)域上也應(yīng)做選擇，是專注在大城市發(fā)展，還是進(jìn)入二三線城市甚至郊區(qū)。

現(xiàn)在已經(jīng)不是過去一張圖紙可以滿天下飛的時(shí)代了，過去那種原始的住宅開發(fā)模式已經(jīng)不適用。企業(yè)應(yīng)著重在產(chǎn)品的品質(zhì)、服務(wù)、特色、環(huán)境上下好工夫，從各方面提高質(zhì)量和水平，這樣才能有競爭力。