嘉德置地600億深耕中國

盡管正經(jīng)歷空前嚴厲的地產(chǎn)調(diào)控，但外資開發(fā)商卻絲毫未停止在華擴張的腳步。新加坡房地產(chǎn)企業(yè)嘉德置地對外發(fā)布的2011年度財務報告指出，嘉德置地在華總資產(chǎn)增至600億人民幣，占集團總資產(chǎn)38%，已超過新加坡所占比，中國是其除新加坡以外最重要的核心市場之一。

作為最早進入中國的外資企業(yè)之一，嘉德置地被諸多內(nèi)地房企引為榜樣。如萬通集團董事局主席馮侖在去年宣布專注大萬通戰(zhàn)略發(fā)展，其目標正是學習“嘉德模式”。

全產(chǎn)業(yè)鏈擴張

在內(nèi)地住宅調(diào)控之際，嘉德置地并未停止在華業(yè)務增長步伐。新加坡嘉德置地在華的投資業(yè)務統(tǒng)稱凱德中國，包括了凱德置地（主打住宅）、凱德商用（主打商業(yè)地產(chǎn)）、雅詩閣（主打服務式公寓）、凱德惠居（主打平價商品房）四大業(yè)務單位以及房地產(chǎn)金融業(yè)務，可以說覆蓋了完整的商住產(chǎn)品線。

國巨創(chuàng)業(yè)投資集團總裁孫飛認為，相比內(nèi)地房企單一的住宅開發(fā)模式，嘉德成熟的全產(chǎn)業(yè)鏈模式，優(yōu)勢在于進行房地產(chǎn)集成式的開發(fā)。通過各個平臺的通力合作，創(chuàng)造出競爭優(yōu)勢。

根據(jù)凱德置地方面提供的數(shù)據(jù)，目前嘉德置地在華業(yè)務中，住宅占比約38%，商務房產(chǎn)和商業(yè)綜合體約22%，購物商場業(yè)務約30%，服務公寓約7%。

其中，2011年凱德商用在中國市場業(yè)績最 強，凈資產(chǎn)收入同比增長20.7%。去年凱德商用共投資237億港元，在內(nèi)地增持上海凱德龍之夢閔行廣場等5個項目。

業(yè)內(nèi)普遍看好嘉德置地的全產(chǎn)業(yè)鏈模式，正是由于嘉德并不把“雞蛋”放在一個“籃子”里，使得調(diào)控之下，依舊保持良好的發(fā)展態(tài)勢。凱德置地在住宅開發(fā)上就堅持精致高檔的定位，目前銷售業(yè)績穩(wěn)定。如在上海的市中心豪宅項目茂名公館，自2011年11月末開盤直至2012年3月1日，已經(jīng)以9.3萬元/平米的均價成交7套，總銷售金額達1.2億元。

同策咨詢研究中心數(shù)據(jù)顯示，凱德中國2011年在售住宅項目有12個，主要分布在上海、北京、天津、廣州和佛山。

房地產(chǎn)信托護航

目前在中國，嘉德推行“地產(chǎn)+金融”模式，房地產(chǎn)金融的支持滲透到了產(chǎn)業(yè)鏈的各個環(huán)節(jié)。

目前，嘉德置地集團旗下?lián)碛屑蚊磐?、嘉康信托、雅詩閣公寓信托等共計6只房地產(chǎn)投資信托（REITs）和17只私募基金，其中有9只私募基金和1只房地產(chǎn)信托基金（REITs）關(guān)注中國業(yè)務，總規(guī)模近40億美元。

REITs和私募基金作用不同，通常由私募基金對物業(yè)進行孵化和培育，提供早期資金支持，物業(yè)成熟后，私募基金則向REITs輸送項目，并退出物業(yè)。私募基金在物業(yè)成熟后可分享利潤，這就是馮侖所期盼的“資本家”角色及“以錢生錢”的模式。

以凱德旗下來福士中國基金為例，項目建成后，先把項目注入來福士中國基金，待項目能產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流時，再把項目注入REITs。這樣一來則前者分享利潤，后者則形成長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流。萬通地產(chǎn)獨立董事杜麗虹表示，凱德憑借此種模式，形成集投資、開發(fā)、運營、物業(yè)管理的整條房地產(chǎn)金融鏈條，在這種模式下，凱德中國不至于過分依賴銀行貸款等融資渠道，從而能實現(xiàn)靈活布局。

依托集團成熟的房地產(chǎn)金融運作，凱德在融資上擁有內(nèi)地房企艷羨的低融資成本。今年1月11日，凱德商用宣布其全資子公司CapitaMallsAsiaTreasury公開發(fā)售總額1億新元債券，后又額外發(fā)行兩億新元債券，第一年至第五年年息率僅為3.8%。相較之下，內(nèi)地房企境外融資成本超過10%，通過高息借貸的利息甚至超過20%。

此外，相對于內(nèi)地房企高周轉(zhuǎn)高負債擴張的模式，凱德置地保持了不超過50%的總資產(chǎn)負債率。嘉德置地2011年負債率僅為30%，遠低于內(nèi)房企如萬科72%的負債率。

押注內(nèi)地長遠市場

凱德最近的一個大手筆運作案例，發(fā)生在去年11月，凱德置地與凱德商用等兄弟公司聯(lián)手在重慶朝天門奪得一處黃金地塊。這塊被重慶市市長黃奇帆高調(diào)稱之為“中國地王”的地塊，總投資211億元、每平方米樓面地價達8000元/平米以上。

凱德置地方面表示，朝天門項目是凱德中國在華投資最大的一個單體項目，預計該項目將建成一個涵蓋住宅、寫字樓、商場以及服務式公寓在內(nèi)的地標性綜合體項目。此外，就在2011年多數(shù)內(nèi)地房企收縮“過冬”時，凱德置地先后在廣州、杭州、重慶等多個城市拿地，產(chǎn)品涉及住宅、商業(yè)綜合體等多種物業(yè)。

中國一直是嘉德置地集團在新加坡之外的最大戰(zhàn)略目標，凱德中國此前就將“在中國再造一個嘉德置地”提上議程。此前凱德中國常務委員會副主席林明彥此前亦公開表示，未來幾年內(nèi)，凱德中國資產(chǎn)值占集團資產(chǎn)的比率將上升至45%。

凱德置地方面表示，事實上早在2010年初，凱德置地以22億美元收購東方海外發(fā)展（中國）有限公司后，凱德中國業(yè)務比值已從此前的28%上升至了36%，此次在華資產(chǎn)增至600億人民幣，占集團總資產(chǎn)38%，正是看好內(nèi)地市場的表示。

此外，從凱德商用增持內(nèi)地也可看出嘉德在華的決心。2011年，凱德商用共投資237億港元，在中國增持5個項目，而2012年預計將在中國再開業(yè)7家購物中心，未來將在中國的商場總數(shù)增至56個。