蘇寧置業 逆勢擴張

就在近年來大多數以房地產為副業的企業，紛紛退出地產圈之時，家電零售巨頭蘇寧卻一再逆勢擴張地產版圖。

蘇寧集團董事長張近東在“兩會”期間明確表示，未來10年蘇寧將不再是傳統家電連鎖企業，將擴大零售網點并在網購上大做文章。而在這張零售網點的發展藍圖中，以蘇寧電器、蘇寧置業、蘇寧百貨三大產業構成的蘇寧集團，必將更加重視蘇寧置業在地產板塊中的拉動作用。

逆勢大舉拿地

2月21日，蘇寧置業消息顯示，已和釣魚臺美高梅酒店管理有限公司簽訂相關協議，將在中國合作進行酒店開發。據了解，雙方合作開發的酒店將位于上海外灘，產權由蘇寧所有，預計2015年竣工。

據蘇寧置業方面回應，這次與美高梅集團的合作，只是為了加速10年內完成100家高星級酒店的目標，而其到2020年將要完成的目標中，還包括300個電器旗艦店、50個大型購物中心和60個物流基地的建設，并成為中國高端綜合地產領袖企業。

事實上，在此目標的指引下，即使是在2011年地產界的寒冬年里，有著蘇寧集團強大支持的蘇寧置業，以開發為目的的拿地動作也從未停止，相比較某些大型房企，其拿地魄力也不落下風。

據不完全統計，僅2011年蘇寧集團拿地金額就超過50億元。蘇寧置業方面表示，包括去年進軍的青島等地在內，蘇寧置業已在全國范圍內60多個城市擁有項目。其商業地產涉足北京、上海、南京、天津、成都等全國眾多一、二線城市，并儲備開發了八十余座蘇寧廣場、蘇寧電器廣場等系列產品，業態涵蓋大型購物中心、電器旗艦店、五星級酒店、甲級寫字樓、酒店式公寓等；而住宅產品項目也有紫金東郡、鐘山國際高爾夫別墅、蘇寧睿城、蘇寧徐莊總部基地等。

“零售”“地產”互為支撐

盡管蘇寧在2011年豪舉幾十億元圈地的行為，足以讓業內驚嘆，但按照蘇寧方面的說法，這一切只是在按計劃進行。

據不完全資料統計顯示，在更早一些的2010年，蘇寧在上海、北京兩地就已投入二十多億購買土地。縱觀近幾年蘇寧置業的擴張，恰好也印證了其在2009年所描繪的地產版圖：公司將依托蘇寧電器強大的品牌與實力，用三年左右的時間成為中國知名的商業地產品牌。

拿地、蓋樓、自持物業，以蘇寧置業為地產“先行軍”的蘇寧集團在全國范圍內的雄心，或許并不亞于任何一家大型房企。據蘇寧置業提供的資料顯示，當前蘇寧置業已累計開發、儲備土地500萬平米，投資總額超過400億元，除少數住宅及其他業態外，多數為以蘇寧廣場為核心的商業綜合體項目。

或許正是電器零售商與商業地產商這兩點上的相互支撐，才讓蘇寧集團擺脫了傳統的房地產企業單純“對外租售”的尷尬境地。蘇寧集團方面曾表示，優質物業租金成本上漲是必然的趨勢，對連鎖發展的店面選址及后續經營帶來了一定的壓力。對此，蘇寧集團的主要應對措施之一就是自建店面。

除此之外，戴德梁行華北區商業部董事張家鵬也表示，“地產化”能夠讓蘇寧電器與蘇寧置業在資金方面實現協同，資金互為補充，最理想的方式是蘇寧電器的資金在地產低谷時給予蘇寧置業支持，在地產形勢好的時候，蘇寧置業的資金又能反過來支持蘇寧電器的擴張，這也正是蘇寧置業在去年敢于逆勢拿地的重要原因之一。

運營風險凸顯

雖然與幾千萬元的租賃開店成本相比，自建店的成本動輒要上億元，但業內人士普遍認為，蘇寧置業在資金方面暫時還不會出現風險。

易鋪網CEO陳建明表示，在電器銷售方面通常都有一個賬期優勢，這種先賣貨后付款的方式，能讓集團為蘇寧置業的發展提供一個重要的資金緩沖。同時，鑒于當前蘇寧集團已有的實體優質資產，蘇寧置業在獲取銀行貸款方面，也同樣相對容易。

盡管資金充裕，但人力資源與商業模式等管理方面的短板，仍舊有可能對蘇寧置業的發展構成風險。

張家鵬認為，作為一個傳統的電器運營商，蘇寧如何盡快適應地產運營商的角色是當前亟待解決的問題。一方面，地產商業團隊人員配備按時到位，需要龐大的招聘團隊支持；另一方面，伴隨著快速的商業地產擴張，運營團隊由“青澀期”走向成熟，其中的不確定風險也難以把控。

而在商業模式方面，陳建明則直言，蘇寧大量自建商業綜合體，雖然有蘇寧電器為依托，但相比較萬達、新世界等成熟的模式，蘇寧置業還是略顯突進。

陳建明表示，電器產品的目標性消費十分明顯。蘇寧開發的商業地產項目，以蘇寧電器旗艦店為主力店，雖然聚集了一定的人氣，但對娛樂人群、休閑人群等仍缺乏強烈吸引。陳建明同時指出，當前蘇寧置業的商業地產模式還處于探索階段，還不算是一個成功的商業綜合體模式，擴大招商、豐富業態都是其必須解決的問題。

其實，在當前商業地產日益飽和的局面下，蘇寧地產版圖擴張也面臨著市場容量危險。21世紀不動產的統計數據顯示，去年底上海在售的商業地產項目庫存總量已經超過了住宅，達到1000萬平米以上，需要32個月的時間才能售完。“一線城市商業地產市場飽和問題確實已經出現，在北京已經有一些購物中心出現招租難的情況。”張家鵬向記者表示。

對于業內人士的憂慮，蘇寧置業方面并未做出正面回應，但其表示，目前還處于發展期，在合適的時候，將會對外公布詳細計劃。