首付分期重現(xiàn)“江湖”

日前，借著“一成首付”的宣傳造勢，深圳一個(gè)爛尾了十多年的樓盤港澳8號(hào)成功實(shí)現(xiàn)“逆勢突圍”，吸引了一大批來自香港的投資客入市。與此同時(shí)，廣州、南京、武漢、合肥、惠州等地開發(fā)商也紛紛“暗度陳倉”，絕跡已久的“一成首付”現(xiàn)象大有卷土重來之勢。

記者采訪發(fā)現(xiàn)，北京一些樓盤也悄然實(shí)行首付分期的策略，以期吸引消費(fèi)者下單成交。值得注意的是，首付分期并非高枕無憂，其風(fēng)險(xiǎn)不得不防。

現(xiàn)象

開發(fā)商的首付貓膩

3月10日，記者以購房者身份致電北京多個(gè)樓盤，其中珠江國際公館的樓盤銷售人員稱，77平方米的房源可先付9萬，余下的首付款半年內(nèi)付清。北京方糖則表示，首付至少交15%的房款，因現(xiàn)臨近放貸期限，其余房款需要在6月底前交齊。

此外，包括中建玲瓏山、北京方糖、綠地國際花都、北京城建N次方等售樓處也均表示，首付可以分期，首次付款從兩成到三成不等，余款需在一月至半年左右繳清。

在當(dāng)前首付要求30%-60%的情況下，制定分期支付首付款的促銷策略，幫助購房者提高資金杠桿率，對(duì)于剛需客群無疑具有一定吸引力。按照目前的主流住宅項(xiàng)目120萬-150萬的總價(jià)，以及部分商住項(xiàng)目100萬左右的總價(jià)計(jì)算，開發(fā)商前期為每套房墊付的款項(xiàng)在40萬-50萬，購房者等于享受了開發(fā)商最長半年時(shí)間的無息貸款，最多能夠省下近1萬元的貸款利息，還提前買上了房子。

而對(duì)于開發(fā)商來說，1萬元的投入相當(dāng)于售價(jià)再打一個(gè)9.9折，優(yōu)惠幅度并不大，卻能換來一套成交，也是一筆劃算的買賣。“雙贏”結(jié)局之下，促成近期為購房者提供“首付分期”方式的項(xiàng)目有所增加。

然而盡管如此，多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，該方式僅限于個(gè)別項(xiàng)目，所占比例較小，不會(huì)成為市場主流。記者從萬科負(fù)責(zé)人處了解到，之前采取首付分期的萬科金域華府、中糧萬科長陽半島、萬科藍(lán)山等項(xiàng)目已取消該項(xiàng)促銷活動(dòng)，同樣在經(jīng)歷了一段時(shí)間的試驗(yàn)后取消首付分期的還包括合生世界花園、億城西山公館等項(xiàng)目。而從已經(jīng)實(shí)施首付分期的項(xiàng)目來看，多數(shù)項(xiàng)目的操作都是較為謹(jǐn)慎的。

探因

樓市僵局致首付花招

首付分期為何會(huì)在此時(shí)出現(xiàn)？據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)相關(guān)數(shù)據(jù)分析，截至2月22日，京商品住宅存量已經(jīng)達(dá)11.7萬套，如果樓市僵局未解，預(yù)計(jì)上半年庫存即可達(dá)到2008年11月房價(jià)跳水時(shí)的15萬套頂峰。在調(diào)控政策持續(xù)發(fā)力下，成交量的持續(xù)走低對(duì)開發(fā)商造成了較大的影響，尤其是對(duì)于追求高周轉(zhuǎn)率、有一定業(yè)績要求的上市房企來說壓力會(huì)更大一些。

“首付分期”的促銷手段，在業(yè)內(nèi)早已不是新鮮招數(shù)，早在樓市低迷的2008年底，已被很多開發(fā)商大規(guī)模使用過。由此可見，開發(fā)商在巨大的去庫存壓力下，銷售策略上也不得不大做文章。

天潤集團(tuán)副總裁胡宇宙認(rèn)為，首付分期現(xiàn)象的出現(xiàn)，源于市場上半年仍處于相對(duì)艱苦的狀態(tài)，價(jià)格方面的調(diào)整估計(jì)將有10%左右的波動(dòng)。部分開發(fā)商分析，現(xiàn)在的市場購買力依然存在，因而希望能從滿足剛需方面增加力度。對(duì)于剛需人群來說，排除限購、限貸等問題，如果有一部分業(yè)主確實(shí)在首付分期上存在需要，此舉在提高售房率上會(huì)產(chǎn)生一定作用。但是，胡宇宙也預(yù)計(jì)，到下半年后，市場將會(huì)出現(xiàn)一定松動(dòng)，首付分期將不再需要。

“目前，北京的首付分期現(xiàn)象主要集中在商住項(xiàng)目，這與目前商住項(xiàng)目整體市場的投資屬性降低有關(guān)。房企在巨大的資金壓力下，不得不尋求新的銷售方式。而由于商住客群與普通住宅客群有所區(qū)別，因此對(duì)于整體市場而言，不會(huì)產(chǎn)生大的波動(dòng)。”鏈家地產(chǎn)市場研究部分析師馮聯(lián)聯(lián)如是分析。

亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅對(duì)此也持相近態(tài)度，她認(rèn)為，可以墊付首付的開發(fā)商，往往需要具備一定的資金實(shí)力，此舉只能在少數(shù)個(gè)案中發(fā)生，不會(huì)成為大的趨勢。

提示

首付分期隱藏多方風(fēng)險(xiǎn)

業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，嚴(yán)格來講，首付分期的操作手法屬于違規(guī)操作。政府出臺(tái)限貸政策的主要目的是為了防止投機(jī)性炒房、防止金融風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，在現(xiàn)有調(diào)控政策不放松的情況下，開發(fā)商擅自降低購房門檻，在一定程度上挑戰(zhàn)了調(diào)控的底線。

針對(duì)首付分期涉及的相關(guān)法律問題，北京市浩東律師事務(wù)所張春杰律師表示：從民事法律關(guān)系角度講，開發(fā)商代墊首付款，購房人與開發(fā)商之間就墊付的首付款數(shù)額形成借貸關(guān)系。從房屋買賣關(guān)系來看，首付款應(yīng)由買受人支付。但是，如果開發(fā)商愿意為業(yè)主先期墊付，法律層面是不禁止的。

“是否采用首付分期需要看開發(fā)商自己的現(xiàn)金流，平衡各方資金關(guān)系，找到符合自身的銷售策略”，胡宇宙在采訪中說。

然而，據(jù)記者了解，從刑事法律關(guān)系角度講，購房人與開發(fā)商涉嫌共同虛構(gòu)事實(shí)向銀行套貸的行為，一旦發(fā)生斷供或其他損害銀行利益的行為，購房人與開發(fā)商可能面臨承擔(dān)刑事責(zé)任。

為此，張春杰律師提醒購房者，面對(duì)首付分期現(xiàn)象，需要有一個(gè)比較理性的心態(tài)與綜合的考量。在資金方面，購房者需要根據(jù)自己的支付能力進(jìn)行合理評(píng)估并進(jìn)行積極籌措。

業(yè)內(nèi)人士表示，在具體的購房過程中，應(yīng)注意約定剩余首付款的支付時(shí)間，盡可能延長以減輕自己的資金壓力；注意協(xié)議中逾期還款的違約責(zé)任條款，盡可能通過談判降低自己的違約責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)；另外，相應(yīng)期間購房人是否承擔(dān)利息、發(fā)生斷供如何處理、如果未通過銀行貸款審批如何處理等事項(xiàng)也應(yīng)該在和開發(fā)商的合同中進(jìn)行明確的約定。