“地王”和高溢價地塊踴躍出現的2009年和2010年仿佛還在眼前，然而就在今年前兩月，北京乃至全國土地市場，卻驟然呈現一番“千里冰封”之狀。上海、天津等地頻現低價成交地塊，北京土地市場前兩月36塊各類地塊，溢價率干脆全部為零。

底價成交進行時

1月，北京土地市場20宗地塊均以底價成交，總成交金額21.92億元，環比大幅下跌83.69%。

當人們還在熱議土地為何“冰封”之時，2月北京土地市場16塊出讓土地，再次全部低價成交，其總出讓建筑面積為116.6萬平方米，土地出讓金為42.22億元。至此，2012年前兩月北京成交的36塊各類地塊，出現了近年罕見的集體底價成交。

在全國范圍內，土地市場同樣缺乏資金涌入。中原地產統計數據顯示，今年前兩月13個主要城市合計土地出讓金為660億元，比去年前兩月的1258億元減少47.5%。

其實，土地市場的冷清，早在去年就已埋下伏筆。2011年北京住宅供地僅成交59宗，成交量創近5年來新低。土地出讓面積為468萬平方米，同比下降39%，年均樓面地價為5088元/平方米，較上年下降30.5%，平均溢價率僅為8.9%，而年底收官階段絕大多數土地更是不斷上演底價成交。

同時，據中原地產數據顯示，去年全國130個城市土地出讓金總額為19052.3億元，同比減少11%。其中住宅類用地12666.8億元，同比減少23%。

另據偉業我愛我家市場研究院統計顯示，“京十五條”執行一年以來，北京共計出讓250宗土地，土地出讓金為1054億元，環比減少32%。自2011年以來，更有9宗掛牌出讓的住宅用地至今仍無人問津，而該9宗土地規劃建面達到174.8萬平方米，按起始價計算總市值高達106.2億元。

整理中原地產歷史數據可知，在“國八條”頒布前兩年，各地地王接踵出現，僅上海地區就產生了4個單宗價格超過70億元的地王。但2011年以來，伴隨著房價漲幅回落，直至出現下降，各地土地市場成交也隨之大幅萎縮，去年全國重點城市經營性土地流標率不斷走高，平均流標率為9.65%。

有業內人士表示，面對深入而持久的調控政策，當前房地產開發商拿地行為恰可用“謹小慎微”來形容，在房價反彈遙不可知的情況下，拿地資金自然會精打細算，預計短期內底價成交，甚至是流拍現象都有可能成為趨勢。

拿地熱情銳減

土地市場住宅用地的結構性變化，或許是影響房企拿地熱情的重要原因之一。

在政府保障房工程的推動下，包含保障房用地的數量和占比去年已明顯增加。以北京為例，2010年成交的82宗居住用地，其中有15塊是純、配建保障房地塊，占比為18%；2011年成交的59宗居住用地，其中有22塊是純、配建保障房地塊，占比為37%，大幅上漲了19個百分點。而業內普遍預計，今年北京土地市場，保障房配建仍將是主流。

北京中原市場研究部總監張大偉分析，政府提出的“限房價、限套型、競地價、競配建”等土地出讓競爭方式，在鼓勵配建保障房的商品住宅用地成交的同時，也壓縮了開發商的利潤空間，雖然避免了“地價推高房價”，但也會帶來低利潤阻礙拿地熱情的現象。

與此同時，緊繃的資金鏈也使拿地熱情陷入低谷。據了解，當前大部分中小房企資金回籠緩慢，多數采用現金為王、謹慎拿地的“過冬”政策，而拿地積極的房企主要是資金鏈穩健、銷售成績良好的大型房企。

有數據顯示，在今年前28宗土地出讓地塊中，包括5宗住宅用地、3宗商業和多功能用地，而在這8塊土地的競得企業中，就有招商地產、九龍倉和金泰地產等資金雄厚房企。

業內人士同時指出，日益增加的存量房也會稀釋房企拿地熱情，大部分大型房企在一線城市的存房量正在不斷上升，如何消化庫存正在成為這些房企的首要任務。

冷清或成常態

在土地供應量方面，國土部在今年早些時候指出，2012年將不低于過去五年土地供應量的平均值。根據國土局歷年公布的數據統計，2007年到2011年五年的平均土地供應量為107673公頃。然而鏈家地產方面則表示，今年調控繼續從嚴，房企資金壓力仍然存在，2012年土地實際供應量或再次下降。

土地供應目標已定，但政府預期土地財政收入卻再次減少。2月21日北京市財政局公布的數據則顯示，北京2012年土地收入預計為900億元，比去年減少了300億元，降幅約27%。

有業內人士表示，由于政府土地財政壓力減小，加之多項措施綜合防范出現“高價地”，即使后市有部分城市的樓市成交量回升，發出回暖信號，但地價應該仍不會出現大幅上漲。

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉也指出，今年政府預算土地收入減少，政府在保證保障房用地量的同時，不再有土地財政收入方面的壓力，這意味著商品房供地可能會進一步縮減。由于前期拆遷、材料費用較高，當前政府儲備用地成本較高，即便是開發企業拿地積極性不高，土地出讓底價也不會隨著房價的回落而大幅下調。

北京中原市場研究部分析亦認為，北京土地市場冷清主要原因是北京的調控政策執行力度為最嚴厲，同時也與北京土地供應中郊區化日漸明顯有很大關系。2月中旬，招商局地產聯合大連盈致企業管理有限公司拿下的來廣營地塊，雖說是最近一年多來位置、配套等最優越的接近純住宅地塊，卻出人意料的并未出現房企扎堆的現象，依然以底價成交，可見目前樓市冷清對于土地市場的影響。