土地零溢價(jià)

“地王”和高溢價(jià)地塊踴躍出現(xiàn)的2009年和2010年仿佛還在眼前，然而就在今年前兩月，北京乃至全國(guó)土地市場(chǎng)，卻驟然呈現(xiàn)一番“千里冰封”之狀。上海、天津等地頻現(xiàn)低價(jià)成交地塊，北京土地市場(chǎng)前兩月36塊各類(lèi)地塊，溢價(jià)率干脆全部為零。

底價(jià)成交進(jìn)行時(shí)

1月，北京土地市場(chǎng)20宗地塊均以底價(jià)成交，總成交金額21.92億元，環(huán)比大幅下跌83.69%。

當(dāng)人們還在熱議土地為何“冰封”之時(shí)，2月北京土地市場(chǎng)16塊出讓土地，再次全部低價(jià)成交，其總出讓建筑面積為116.6萬(wàn)平方米，土地出讓金為42.22億元。至此，2012年前兩月北京成交的36塊各類(lèi)地塊，出現(xiàn)了近年罕見(jiàn)的集體底價(jià)成交。

在全國(guó)范圍內(nèi)，土地市場(chǎng)同樣缺乏資金涌入。中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前兩月13個(gè)主要城市合計(jì)土地出讓金為660億元，比去年前兩月的1258億元減少47.5%。

其實(shí)，土地市場(chǎng)的冷清，早在去年就已埋下伏筆。2011年北京住宅供地僅成交59宗，成交量創(chuàng)近5年來(lái)新低。土地出讓面積為468萬(wàn)平方米，同比下降39%，年均樓面地價(jià)為5088元/平方米，較上年下降30.5%，平均溢價(jià)率僅為8.9%，而年底收官階段絕大多數(shù)土地更是不斷上演底價(jià)成交。

同時(shí)，據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，去年全國(guó)130個(gè)城市土地出讓金總額為19052.3億元，同比減少11%。其中住宅類(lèi)用地12666.8億元，同比減少23%。

另?yè)?jù)偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)顯示，“京十五條”執(zhí)行一年以來(lái)，北京共計(jì)出讓250宗土地，土地出讓金為1054億元，環(huán)比減少32%。自2011年以來(lái)，更有9宗掛牌出讓的住宅用地至今仍無(wú)人問(wèn)津，而該9宗土地規(guī)劃建面達(dá)到174.8萬(wàn)平方米，按起始價(jià)計(jì)算總市值高達(dá)106.2億元。

整理中原地產(chǎn)歷史數(shù)據(jù)可知，在“國(guó)八條”頒布前兩年，各地地王接踵出現(xiàn)，僅上海地區(qū)就產(chǎn)生了4個(gè)單宗價(jià)格超過(guò)70億元的地王。但2011年以來(lái)，伴隨著房?jī)r(jià)漲幅回落，直至出現(xiàn)下降，各地土地市場(chǎng)成交也隨之大幅萎縮，去年全國(guó)重點(diǎn)城市經(jīng)營(yíng)性土地流標(biāo)率不斷走高，平均流標(biāo)率為9.65%。

有業(yè)內(nèi)人士表示，面對(duì)深入而持久的調(diào)控政策，當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商拿地行為恰可用“謹(jǐn)小慎微”來(lái)形容，在房?jī)r(jià)反彈遙不可知的情況下，拿地資金自然會(huì)精打細(xì)算，預(yù)計(jì)短期內(nèi)底價(jià)成交，甚至是流拍現(xiàn)象都有可能成為趨勢(shì)。

拿地?zé)崆殇J減

土地市場(chǎng)住宅用地的結(jié)構(gòu)性變化，或許是影響房企拿地?zé)崆榈闹匾蛑弧?/p>

在政府保障房工程的推動(dòng)下，包含保障房用地的數(shù)量和占比去年已明顯增加。以北京為例，2010年成交的82宗居住用地，其中有15塊是純、配建保障房地塊，占比為18%；2011年成交的59宗居住用地，其中有22塊是純、配建保障房地塊，占比為37%，大幅上漲了19個(gè)百分點(diǎn)。而業(yè)內(nèi)普遍預(yù)計(jì)，今年北京土地市場(chǎng)，保障房配建仍將是主流。

北京中原市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉分析，政府提出的“限房?jī)r(jià)、限套型、競(jìng)地價(jià)、競(jìng)配建”等土地出讓競(jìng)爭(zhēng)方式，在鼓勵(lì)配建保障房的商品住宅用地成交的同時(shí)，也壓縮了開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)空間，雖然避免了“地價(jià)推高房?jī)r(jià)”，但也會(huì)帶來(lái)低利潤(rùn)阻礙拿地?zé)崆榈默F(xiàn)象。

與此同時(shí)，緊繃的資金鏈也使拿地?zé)崆橄萑氲凸取?jù)了解，當(dāng)前大部分中小房企資金回籠緩慢，多數(shù)采用現(xiàn)金為王、謹(jǐn)慎拿地的“過(guò)冬”政策，而拿地積極的房企主要是資金鏈穩(wěn)健、銷(xiāo)售成績(jī)良好的大型房企。

有數(shù)據(jù)顯示，在今年前28宗土地出讓地塊中，包括5宗住宅用地、3宗商業(yè)和多功能用地，而在這8塊土地的競(jìng)得企業(yè)中，就有招商地產(chǎn)、九龍倉(cāng)和金泰地產(chǎn)等資金雄厚房企。

業(yè)內(nèi)人士同時(shí)指出，日益增加的存量房也會(huì)稀釋房企拿地?zé)崆椋蟛糠执笮头科笤谝痪€城市的存房量正在不斷上升，如何消化庫(kù)存正在成為這些房企的首要任務(wù)。

冷清或成常態(tài)

在土地供應(yīng)量方面，國(guó)土部在今年早些時(shí)候指出，2012年將不低于過(guò)去五年土地供應(yīng)量的平均值。根據(jù)國(guó)土局歷年公布的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2007年到2011年五年的平均土地供應(yīng)量為107673公頃。然而鏈家地產(chǎn)方面則表示，今年調(diào)控繼續(xù)從嚴(yán)，房企資金壓力仍然存在，2012年土地實(shí)際供應(yīng)量或再次下降。

土地供應(yīng)目標(biāo)已定，但政府預(yù)期土地財(cái)政收入?yún)s再次減少。2月21日北京市財(cái)政局公布的數(shù)據(jù)則顯示，北京2012年土地收入預(yù)計(jì)為900億元，比去年減少了300億元，降幅約27%。

有業(yè)內(nèi)人士表示，由于政府土地財(cái)政壓力減小，加之多項(xiàng)措施綜合防范出現(xiàn)“高價(jià)地”，即使后市有部分城市的樓市成交量回升，發(fā)出回暖信號(hào)，但地價(jià)應(yīng)該仍不會(huì)出現(xiàn)大幅上漲。

偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉也指出，今年政府預(yù)算土地收入減少，政府在保證保障房用地量的同時(shí)，不再有土地財(cái)政收入方面的壓力，這意味著商品房供地可能會(huì)進(jìn)一步縮減。由于前期拆遷、材料費(fèi)用較高，當(dāng)前政府儲(chǔ)備用地成本較高，即便是開(kāi)發(fā)企業(yè)拿地積極性不高，土地出讓底價(jià)也不會(huì)隨著房?jī)r(jià)的回落而大幅下調(diào)。

北京中原市場(chǎng)研究部分析亦認(rèn)為，北京土地市場(chǎng)冷清主要原因是北京的調(diào)控政策執(zhí)行力度為最嚴(yán)厲，同時(shí)也與北京土地供應(yīng)中郊區(qū)化日漸明顯有很大關(guān)系。2月中旬，招商局地產(chǎn)聯(lián)合大連盈致企業(yè)管理有限公司拿下的來(lái)廣營(yíng)地塊，雖說(shuō)是最近一年多來(lái)位置、配套等最優(yōu)越的接近純住宅地塊，卻出人意料的并未出現(xiàn)房企扎堆的現(xiàn)象，依然以底價(jià)成交，可見(jiàn)目前樓市冷清對(duì)于土地市場(chǎng)的影響。