撥開降價(jià)迷霧

“誰(shuí)是北京樓市‘林書豪’?北苑特價(jià)房‘瘋狂’優(yōu)惠40萬(wàn)”，這是某房產(chǎn)網(wǎng)站登出的北京城建筑華年的特價(jià)房消息。

近段時(shí)間，“北京城建筑華年優(yōu)惠40萬(wàn)”、“富力又一城直降69萬(wàn)”等樓盤降價(jià)消息頻出，而龍湖、華業(yè)等房企的明降、暗降行動(dòng)也紛紛登場(chǎng)。

隨著以價(jià)換量逐漸取得效果，二三月京城樓市成交量也有所回調(diào)，開發(fā)商們樂(lè)于抓緊這個(gè)重要的銷售窗口，開展低價(jià)入市和優(yōu)惠促銷，使得越來(lái)越多的樓盤加入到這一波降價(jià)大軍之中。

降價(jià)潮涌動(dòng)

“你可以看看我們最近推的錯(cuò)層，83平米戶型，總價(jià)不到110萬(wàn)。”3月上旬，北京市通州華業(yè)東方玫瑰售樓處一名銷售人員對(duì)記者表示，項(xiàng)目B6號(hào)樓最近推出的特價(jià)房源均價(jià)13000元/平米。據(jù)記者了解，這一成交均價(jià)與去年其二期特價(jià)房均價(jià)每平米1.4萬(wàn)—1.5萬(wàn)元相比，最高降了2000元/平米。

“這個(gè)活動(dòng)過(guò)兩天可能就截止了，馬上還會(huì)提價(jià)”，該名銷售人員如是對(duì)記者表示。但是記者3月23日再次致電該項(xiàng)目時(shí)，獲得的信息是B6號(hào)樓的特價(jià)房促銷仍在繼續(xù)。

記者另從北京城建筑華年售樓處了解到，該項(xiàng)目目前推出的特價(jià)房為戶型面積133平米和122平米的3居室，總價(jià)在330萬(wàn)-370萬(wàn)/套，目前購(gòu)房總房款可優(yōu)惠40萬(wàn)元。此外，位于北京市南四環(huán)的商住項(xiàng)目藍(lán)光云鼎，也推出19000元/平米的特價(jià)房源，相較于前期26000元/平米的價(jià)格，均價(jià)直降7000元/平米，相當(dāng)于7折優(yōu)惠。

記者從多個(gè)售樓處了解到，北京市香悅四季、K2百合灣、龍湖時(shí)代天街等樓盤都出現(xiàn)不同程度的降價(jià)促銷。最搶眼的莫過(guò)于位于北京市東三環(huán)邊的世茂宮園，其推出了3居特價(jià)房產(chǎn)品，起價(jià)29500元/平米，總價(jià)600萬(wàn)起，一次性付款享5折優(yōu)惠。

“萬(wàn)科現(xiàn)在有一個(gè)去庫(kù)存的策略，如果是尾盤的話，會(huì)盡快選擇出貨”，北京萬(wàn)科副總裁肖勁表示，但正常項(xiàng)目還是正常銷售，未必會(huì)降價(jià)銷售。中弘北京像素相關(guān)負(fù)責(zé)人亦表示，由于春節(jié)后的低成交，加之3月是一個(gè)重要的推貨窗口，不少項(xiàng)目的價(jià)格下降觸動(dòng)了剛需購(gòu)房者的心理價(jià)位，取得了一定的效果。

特價(jià)房噱頭多

“我們一套的總價(jià)才80萬(wàn)”，北京富力又一城一名銷售人員告訴記者。3月6日，記者來(lái)到位于北京東五環(huán)的富力又一城售樓處，現(xiàn)場(chǎng)有幾組中青年客戶正在咨詢。記者在現(xiàn)場(chǎng)了解到，目前該項(xiàng)目主推戶型為54平米0居及126平米3居，均為精裝修。

銷售人員告訴記者：“價(jià)格降了，目前項(xiàng)目折后均價(jià)15400元/平米左右，而且我們是精裝修。據(jù)記者了解，該項(xiàng)目原來(lái)價(jià)格大概為21000元/平米，從目前的折后均價(jià)來(lái)看，相當(dāng)于推出了7.3折的優(yōu)惠幅度。

事實(shí)上，該項(xiàng)目推出的口號(hào)也是樓市促銷打廣告的常用噱頭。如該項(xiàng)目聲稱的“直降69萬(wàn)”是依據(jù)最大戶型得出的，以該項(xiàng)目售最大戶型126平米三居計(jì)算總價(jià)優(yōu)惠可達(dá)69萬(wàn)，而并非54平米的小戶型也可優(yōu)惠69萬(wàn)。

此外，北京綠城百合公寓亦爆出5.3折賣房的消息。記者致電該項(xiàng)目售樓處，售樓人員告知5.3折是最低折扣，僅針對(duì)414平米頂層復(fù)式。據(jù)記者了解，該項(xiàng)目目前不到20套尾房在售，大部分為頂層復(fù)式戶型，414平米5居復(fù)式，起價(jià)8500元/平米。

據(jù)該銷售人員介紹，根據(jù)房源的情況不同，折扣也不一樣，位置和戶型好的，折扣自然也少。如200平米左右復(fù)式折后均價(jià)10000元/平米，190平米平層戶型折后均價(jià)則為12600元/平米。

五環(huán)外降價(jià)蔓延

有北京樓市“晴雨表”之稱通州地區(qū)，目前不少項(xiàng)目正在打折促銷。其中，富力金禧花園、珠江拉維小鎮(zhèn)、京洲世家等項(xiàng)目的價(jià)格均已有所下調(diào)，而K2百合灣、華業(yè)東方玫瑰等項(xiàng)目，近期更憑借降價(jià)幅度的加大而得了較好銷售業(yè)績(jī)。

此外，北京市房山、大興、昌平等區(qū)域也都有不少項(xiàng)目?jī)r(jià)格出現(xiàn)下調(diào)，如房山的中糧萬(wàn)科長(zhǎng)陽(yáng)半島、昌平的金隅萬(wàn)科城等。據(jù)北京中原市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前北京在售樓盤在800個(gè)左右，其中近半年有成交量的約有400個(gè)，相比2011年的市場(chǎng)最高價(jià)，90%以上的項(xiàng)目折扣都已經(jīng)達(dá)到了5%左右。其中，不少北京五環(huán)外區(qū)域項(xiàng)目?jī)r(jià)格下調(diào)得尤其厲害。數(shù)據(jù)顯示，五、六環(huán)外成交均價(jià)下跌明顯。據(jù)偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2月北京純商品住宅均價(jià)為18700元/平米，同比去年2月價(jià)格下降25%。

北京市降價(jià)幅度呈現(xiàn)從郊外向城市核心區(qū)遞減的趨勢(shì)，五六環(huán)成為降價(jià)“重災(zāi)區(qū)”。據(jù)偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院提供數(shù)據(jù)顯示，五六環(huán)之間降幅達(dá)18.3%；六環(huán)以外降幅高達(dá)24%。相比之下，四、五環(huán)之間成交均價(jià)為26970元/平米，環(huán)比下降了11.4%。四環(huán)以內(nèi)價(jià)格較為堅(jiān)挺，環(huán)比僅下降3.9%。

偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院院長(zhǎng)陳亮認(rèn)為，五環(huán)以外成交量占據(jù)北京樓市八成以上的比重，該區(qū)域價(jià)格下調(diào)必將拉動(dòng)全市成交均價(jià)的下滑，此外，還應(yīng)根據(jù)各區(qū)域情況判斷，區(qū)域內(nèi)的庫(kù)存量及潛在供應(yīng)量決定了區(qū)域內(nèi)房?jī)r(jià)下調(diào)的深度。據(jù)了解，一些往日熱點(diǎn)區(qū)域也出現(xiàn)了較大幅度降價(jià)。據(jù)北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部發(fā)布的報(bào)告，海淀區(qū)以東北五環(huán)為界，不包括五環(huán)以南的上地區(qū)域，房?jī)r(jià)一年跌幅達(dá)16.5%。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)副總經(jīng)理任啟鑫表示，在限購(gòu)政策下，如北京通州等區(qū)域價(jià)格深度回落，是前幾年新城規(guī)劃熱炒之后的擠泡沫過(guò)程。盡管部分區(qū)域房?jī)r(jià)接近見底，但只要調(diào)控不放松，這些區(qū)域價(jià)格很難反彈。

價(jià)格或?qū)⒗^續(xù)下探

值得注意的是，此前一直成交火熱的北京房山與大興區(qū)域，除龍湖時(shí)代天街之外，兩區(qū)域多數(shù)項(xiàng)目近期均陷入沉寂。多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這或是區(qū)域降價(jià)不到位的結(jié)果，只有價(jià)格降至合理水平，才會(huì)重新獲得購(gòu)房者的青睞。任啟鑫指出，目前市場(chǎng)成交緩慢，庫(kù)存累積嚴(yán)重已成為事實(shí)，在房地產(chǎn)調(diào)控繼續(xù)從嚴(yán)之下，降價(jià)打折才能帶動(dòng)銷售的回暖。

北京中原分析認(rèn)為，目前市場(chǎng)決定銷售量的最主要因素依然是降價(jià)幅度，價(jià)格下調(diào)超過(guò)20%的項(xiàng)目占據(jù)了市場(chǎng)銷售榜的前列。近期，除了龍湖時(shí)代天街等低價(jià)入市項(xiàng)目保持火爆銷售外，K2百合灣項(xiàng)目則是通過(guò)贈(zèng)送面積攤低平均售價(jià)取得熱銷。

部分開發(fā)商也通過(guò)以價(jià)換量取得了較優(yōu)業(yè)績(jī)，如此次降價(jià)“標(biāo)桿”富力又一城的開發(fā)商富力地產(chǎn)，其2月協(xié)議銷售額為人民幣24億元，其中北京區(qū)域的協(xié)議銷售額為4.9億元，環(huán)比上漲約220%。富力地產(chǎn)聯(lián)席董事長(zhǎng)張力日前表示，北京尤其是三環(huán)以外不少區(qū)域仍有一定的降價(jià)空間。

而世茂房地產(chǎn)2月份單月合約銷售額達(dá)20.70億元，環(huán)比增加127.5%，但銷售均價(jià)由1月份的18064元/平米，下調(diào)至10089元/平米。據(jù)悉，造成均價(jià)下調(diào)的部分原因?yàn)槭烂本┲髁︿N售樓盤世茂宮園的降價(jià)行動(dòng)。

北京中原調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，已經(jīng)基本確定在3月份增加或維持折扣的項(xiàng)目達(dá)到了200個(gè)左右，占到了目前市場(chǎng)上活躍項(xiàng)目的一半左右。在3月份，降價(jià)主要依舊來(lái)自北京大興、順義、通州和昌平等區(qū)域的項(xiàng)目，且城區(qū)項(xiàng)目也逐漸開始參與。

相比之下，一些地段優(yōu)越及品質(zhì)過(guò)硬的項(xiàng)目仍價(jià)格堅(jiān)挺。據(jù)偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)顯示，2月北京成交面積排名前十的項(xiàng)目中，有6個(gè)項(xiàng)目實(shí)際成交均價(jià)出現(xiàn)小幅上漲，如國(guó)貿(mào)商圈的金茂府和西山區(qū)域的西山壹號(hào)院等品質(zhì)項(xiàng)目仍保持價(jià)格小幅上漲。北京融創(chuàng)西山壹號(hào)院營(yíng)銷負(fù)責(zé)人樓艷青對(duì)記者表示，西山壹號(hào)院目前仍是順銷，由于品質(zhì)定位及配套的不斷成熟，今后項(xiàng)目?jī)r(jià)格會(huì)保持穩(wěn)步增長(zhǎng)。

對(duì)于北京市場(chǎng)下一步價(jià)格走勢(shì)，中弘北京像素相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，即便以價(jià)換量成功，這也不意味著接下來(lái)開發(fā)商會(huì)在價(jià)格上有所回調(diào)。由于目前市場(chǎng)仍然低迷，開發(fā)商還是應(yīng)依據(jù)市場(chǎng)定價(jià)。肖勁亦表示，盡管在價(jià)格面上不好判斷，但在當(dāng)前市場(chǎng)上開發(fā)商無(wú)疑應(yīng)加快出貨。