太平年報 暗流涌動

3月以來，上市公司迎來年報披露密集期。從2011年報看，大型房企依然斬獲頗豐，但受調(diào)控影響，房企存貨量、負(fù)債率明顯增大，而部分中小房企業(yè)績大跌。業(yè)內(nèi)人士指出，全國樓市成交小回暖如不能保持到3月，上市房企為了保住2012年增長的業(yè)績勢必進行新一輪降價。

光鮮年報下負(fù)債率和存貸量增大

據(jù)Wind資訊統(tǒng)計，截至3月15日，滬深兩市共有60家房企以年報或業(yè)績預(yù)報的方式發(fā)布2011年經(jīng)營情況，其中有41家企業(yè)報喜，占總量的68%。

據(jù)記者不完全統(tǒng)計，目前滬深兩市和H股發(fā)布業(yè)績的有近百家房企中，七成房企業(yè)績?nèi)詫崿F(xiàn)同比增長，近日披露的公司如合景泰富2011年銷售額達(dá)115億元，同比增35.6%；碧桂園總收入較2010年大增34.7%達(dá)347億元；金地2011年簽約額同比增9.1%達(dá)309.2億元。

以萬科、中海、保利、龍湖為代表的龍頭房企業(yè)績依然喜人。萬科2011年凈利潤大增32.2%達(dá)96.2億元，保利地產(chǎn)實現(xiàn)凈利潤65.14億元，同比上漲32%；中海地產(chǎn)實現(xiàn)凈利潤122.1億元，同比大增66.6%。

中海成為龍頭最大亮點，作為內(nèi)地首個連續(xù)兩年凈利潤過百億的房企，中海以31%的凈利潤成為“內(nèi)地最賺錢房企”，而去年銷售1215億元的萬科凈利潤僅為中海地產(chǎn)的77%（96.2億元），凈利潤率不足中海的一半。

恒大地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，公司3月底將披露年報，2011年凈利潤將出現(xiàn)“顯著增長”，2010年恒大凈利潤75.89億元，同比增長6.26倍。而據(jù)瑞銀證券預(yù)計，上市房企整體2011年凈利潤增速超20%。

在紅火的業(yè)績之下，上市房企負(fù)債率上升、現(xiàn)金流下降、存貨量進一步增長都顯示出隱憂。

由于銷售遇阻，已發(fā)布年報的房企中有66%的企業(yè)出現(xiàn)存貨周轉(zhuǎn)率下降，存貨量大幅上升，28家房企總存貨量上升至3378億元，總體上漲幅度達(dá)到55%。

記者從投行分析人士了解到，目前保利、萬科等多數(shù)上市房企都普遍出現(xiàn)了可售存貨增大，主要是因為去年下半年取證的項目，受樓市調(diào)控影響，銷售速度緩慢，預(yù)計2012年上半年市場將以銷售存貨為主。

部分中小房企業(yè)績大跌

大多數(shù)房企雖仍實現(xiàn)了同比增長，但“增幅”明顯減緩，包括萬科、金地、龍湖、綠城、SOHO中國在內(nèi)的多家房企都未能實現(xiàn)其2011年初制定的增長目標(biāo)；而部分中小房企業(yè)績更現(xiàn)大跌。

據(jù)Wind資訊統(tǒng)計，滬深兩市60家已披露2011年經(jīng)營業(yè)績的房企中，有19家房企出現(xiàn)虧損、預(yù)減、續(xù)虧或首虧，其中津濱發(fā)展和ST珠江凈利潤同比下降幅度在300%以上，陽光股份、嘉凱城、萬方地產(chǎn)、榮豐控股、海德股份等企業(yè)凈利潤同比下降幅度超過80%，虧損房企幾乎都為中小房企。

SOHO中國董事長潘石屹告訴記者，一旦市場出現(xiàn)變化，全國布局的大型開發(fā)商能迅速調(diào)整推盤結(jié)構(gòu)，但依靠幾個重點項目銷售來支撐業(yè)績的小開發(fā)商調(diào)整余地較小。

受調(diào)控影響重點項目銷售不利，成為中小房企業(yè)績下滑的重要原因。“2011年公司業(yè)績不進反退是毋庸置疑的，主要原因是北京等地高端項目沒有按期取得預(yù)售許可證，錯過了銷售節(jié)點”。億城股份相關(guān)人士告訴記者。

億城股份2011年營業(yè)收入為21.56億元，凈利潤為3.62億元，分別同比下降29.86%和33.7%；去年僅完成了不到20億元的銷售額，主要是因為此前被寄予厚望的北京高端項目燕西華府、西山公館入市較晚，并直面四季度市場斷崖式下降，前期積累的客戶大比例轉(zhuǎn)為觀望，造成銷售未能完成預(yù)定計劃。

中弘股份2011年實現(xiàn)營業(yè)收入18.54億元，同比下降了49.36%；實現(xiàn)凈利潤5.6億元，同比下降54%；據(jù)中弘股份相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，公司目前在售的主要項目是北京像素和海口的西海岸華府項目，由于2011年北京像素銷售不理想，銷售金額同比降了四成以上。

值得一提的是，不少中小房企在“調(diào)控今年難以放松”的信念下開始嘗試多元化，億城和中弘都表示將積極參與投資其他如礦業(yè)等新產(chǎn)業(yè)。

二季度成銷售沖刺關(guān)鍵

記者從多家房企了解到，由于房地產(chǎn)銷售收入的確認(rèn)周期較長，大多數(shù)公司2011年報中的主要銷售結(jié)算收入來自于2010年或更早期的銷售，以2011年的房地產(chǎn)銷售情況而言，業(yè)內(nèi)普遍預(yù)計房企2012年仍將實現(xiàn)正向增長。但多家房企負(fù)責(zé)人表示，如果2012年的銷售情況再不改善，2013年報會非常難看。

北京一家上市房企的營銷負(fù)責(zé)人告訴記者，公司去年銷售超過百億元，但他負(fù)責(zé)一個京郊項目僅貢獻(xiàn)了不足5億元，這使得總部在2月初大幅調(diào)低了售價“以價換量”，并暫時不會考慮拿地。

2月銷售小回暖給了很多開發(fā)商出貨的動力。上述北京房企營銷負(fù)責(zé)人表示，從公司各大區(qū)的數(shù)字看，2月銷售明顯回升，全國多地的樓市都有了小回暖現(xiàn)象。

“現(xiàn)在明顯能感覺市場開始活躍，去年底感覺比周邊項目貴100塊都賣不動”，金地集團華北區(qū)域地產(chǎn)公司副總經(jīng)理遇繡峰對記者坦言。

上述多位業(yè)內(nèi)人士表示，成交回暖主要是因為剛需結(jié)束了1月的觀望入場，同時銀行對購房貸款的發(fā)放速度也明顯加快，雖然現(xiàn)在政策收緊的情況基本不會出現(xiàn)，但成交量放大未來能否持續(xù)有待觀察。

“尤其是3月14日溫家寶總理表示房價還沒有回歸到合理價位以后，售樓處明顯又冷清了。”北京一家國企項目負(fù)責(zé)人對記者坦言：“關(guān)鍵是看3月、4月銷售量能不能保持，不然為了沖2012年的業(yè)績勢必還要再降價，但很多項目拿地成本很高，再降就是虧本”。

而另一些上市開發(fā)商為了保住業(yè)績增長率先表示了降價決心。合景泰富董事局主席孔健岷表示，對于政策的放松沒有太大期望，由于公司土地成本比較便宜，只要能保證15%-18%的利潤就將促銷。