房企試水養老地產

地產調控，房企謀求轉型。商業地產、旅游地產等與產業相結合的復合地產成為不少房企發展的方向。近期，萬科、保利地產、首創置業把目光瞄準了養老產業，期望從中國社會老齡化的現狀中尋找商機，紛紛試水養老+地產的新模式。此外，險資也看中養老地產的發展前景，試圖通過進軍養老地產延伸養老保險的產業鏈。

房企險資布局養老地產

今年2月，保利地產在北京宣布進軍養老地產，并成立養老產業專業管理公司，將在北京西山區域試點首個養老地產項目。而早在2010年， 地產大佬萬科就宣布在北京房山竇店試點養老地產項目，采用租、售并舉兩種養老地產模式，為萬科養老地產領域鋪路。

萬科集團副總裁兼北京公司總經理毛大慶表示，萬科養老地產首先試點的是一線城市，因為這些城市年輕人工作繁忙，沒有時間照料老人，有很多“空巢”老人，需求量更大。而此前也有消息稱首創置業聯合河北建設集團，投資70億元在河北香河開發一個養老項目，總建筑面積近200萬平米。另外，華潤置業也組成了養老地產的研究團隊，伺機進入該領域。

與此同時，保險資金也將養老地產視為有潛力的保險產品，從保險的角度介入養老地產。據悉，泰康人壽首期投資40億元在北京市昌平小湯山溫泉鄉興建養老社區，這是中國保險業第一個養老社區投資試點項目，將于2013年至2014年建成。據悉，建成后的養老社區約有1.5萬張養老床位。建成后不予出售，而是用于長期經營。此外，保險業巨頭中國人壽也宣布了其計劃進入養老地產的消息。

雖然養老地產逐步開始成為各方追逐的投資熱點，但是清華規劃院養老產業研究所所長陳首春指出，到目前為止，各大開發商主體仍是各自為戰，均是以單個項目來建設和運營，還沒有形成規模，沒有可供全國化復制的成熟商業模式，加上養老地產前期投資大、投資回報周期長，因此現在企業仍處于摸索過程中。

養老市場缺口正擴大

國家統計局發布的第六次人口普查數據顯示，我國目前60歲以上人口約為1.78億人。根據國家“十二五”規劃，“從2011年到2015年，全國60歲以上老年人將由1.78億增加到2.21億”，如果按照“每千老人30張床位”來計算，據此推算至2015年國內市場需要近700萬張床位。如果按照國際成熟養老市場經驗，60歲以上老齡人口中約有4%－6%會選擇到養老機構養老，則床位數的需求會超過1000萬張。

根據2011年6月16日民政部發布的《2010年社會服務發展統計報告》，截至2010年底，全國各類老年福利機構39904個，床位314.9萬張，年末收養老年人242.6萬人。即十二五期間，養老市場缺口需要在現有規模上翻一番，約450萬張床位。

德勤中國在最新房地產投資手冊中分析認為，在房企繼續面對住宅市場調控等難關時，賓館酒店及養老地產正崛起為有潛力的市場。中國人口急劇老齡化，以及社會對養老房屋的需求增加，都將會為房地產企業帶來機遇。

目前，除傳統的公益性福利機構提供養老服務外，商業型養老產業也逐步發展起來。目前，房企險資基于國內巨大的養老需求，看好國內養老地產，各試點項目正緊鑼密鼓進行。

按照陳首春的觀點，養老產業可以分為福利型養老和商業型養老，福利型養老多數特指有政府主導（當然也不排除民間資本介入的），帶有社會福利性質的養老機構；而商業型養老則是應對目前社會上具有一定支付能力同時對服務品質要求較高的養老機構。

成本過高發展緩慢

據了解，養老地產前期投資過高，導致目前叫好不叫座，各路投資機構僅僅探路，而無法大規模發展。據清華規劃院養老產業研究所所長陳首春測算，商業型養老機構，前期投入分攤到每個床位上約為2000元-3000元/月，后續運營成本也需要2000元-3000元/月，照此計算，一張床位的收費要達到4000元-6000元/月才能勉強運營。養老地產要想盈利十分困難，因此目前養老地產的發展面臨不少現實問題。

現在商業型養老項目基本都是建設在國有出讓用地上，由于在城市規劃領域沒有養老產業用地這一土地用途，多數養老項目只能選擇以招拍掛方式獲得居住用地、商業用地、醫療用地，這樣前期土地成本會非常高。據悉，土地成本是開發商和保險資金開發養老地產共同面臨的難題。另外，當前還沒有如何發展養老地產的法律法規，而行業發展也沒有產業政策支持。

有專家認為，養老地產的融資也是個難題。養老地產是一個投資回報周期長的行業，投資后獲得回報少則七八年，多則一二十年，全部用自有資金而不允許銷售的話，則發展很難。目前如果以養老項目向銀行融資，銀行擔心如果項目出現資金鏈問題，是不可以把老人從作為抵押物的房子中趕走的。因此銀行不愿意給養老地產項目貸款。

還有一個實際問題，是養老地產的得房率太低，老百姓覺得買養老地產吃虧。據了解，一個養老地產，其配套設施占建筑面積的30%，再加上樓座本身的公攤，算下來一套房的得房率只有50%，買房人心理難以接受。

此外，養老地產作為中高端養老消費，主要分布在一線城市和省會城市，銷售也受目前限購政策的影響，這也約束了養老地產的發展。

險資做養老地產更有優勢

盈利難成為目前養老地產的發展瓶頸，不過，房企險資也正在通過試點，尋找合適的商業模式來發展養老地產。

中國建筑設計研究院原副總建筑師、中國房地產研究會人居環境委員會副主任開彥認為，養老地產從一定意義上講，為社會提供了養老產品，為政府分憂，政府應該給予政策支持。如將養老地產土地等同保障房對待，鼓勵開發商建設養老地產。

清華規劃院養老產業研究所所長陳首春認為，現在養老地產發展體系還不健全，養老屬于民政部門管、土地屬于國土部門管，而規劃又屬于規劃部門管，相互協調起來 比較困難。

他認為推進養老地產，還是應在現有政策體系之下發展。如果開發養老地產決心大的房企，可以將社區定位為養老社區，將30%-60%的房源賣掉，這樣回收大部分投資，緩解壓力，剩下40%-70%則可以用于運營。而小步試點的企業，則可以將社區10%-20%的房源設計成適老化住宅，未來可以通過運營公司來管理。而老年人也可以與子女居住在一個小區方便相互關照。

此外，開彥和陳首春兩位專家都認為，談到未來養老和投資，險資最為合適。在資金量上，保險公司不需要融資，并且可以直接將養老地產變成保險產品銷售。如這一保險產品投保時間可以長達20年，按照分期付款的方式每年繳納保費，購買某一處房產的使用權，而到某個年齡保險公司兌現本金加投資收益，現在保險產品需要支付大量的現金，而未來增加養老地產這一產品后，保險公司向投保人支付的就不是現金，而是養老地產的使用權，產權還是在險資手里，還能享受物業增值收益。