房地產(chǎn)業(yè)的財(cái)政“病根”

房地產(chǎn)業(yè)矛盾重重，雖然近幾個(gè)月房?jī)r(jià)有所下跌，但仍難掩蓋諸多深層次的問(wèn)題。比如，3月14日溫家寶總理答記者問(wèn)時(shí)表示：為什么2003年以來(lái)調(diào)控不見(jiàn)成效？群眾也在責(zé)怪我們，說(shuō)房?jī)r(jià)越調(diào)越高，政策不出中南海。我覺(jué)得房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)系到財(cái)政、金融、土地等各項(xiàng)政策，涉及到中央和地方的利益關(guān)系，涉及到金融企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)的利益，調(diào)控的阻力相當(dāng)之大。

此話說(shuō)得明白，調(diào)控房?jī)r(jià)有很多制約因素，部分是盤根錯(cuò)節(jié)、根深蒂固的因素，比如地方政府對(duì)于房地產(chǎn)收入的追求。去年下半年以來(lái)，先后有20個(gè)左右的城市放松了調(diào)控措施，少數(shù)城市如佛山、蕪湖尺度偏大，即被叫停。地方有放松的沖動(dòng)，主要原因是市場(chǎng)低迷影響了當(dāng)?shù)谿DP和收入。

地方政府對(duì)房地產(chǎn)的依賴度到底有多高？不妨讓數(shù)據(jù)說(shuō)話。首先，聊聊土地出讓金。自從1990年前后，我國(guó)開(kāi)始實(shí)行國(guó)有土地批租制度，土地出讓金就成為地方政府的一項(xiàng)重要財(cái)源。2004年實(shí)行“招拍掛”制度后，地價(jià)猛漲，地方政府獲利甚豐。2011年調(diào)控史無(wú)前例的嚴(yán)厲，但全國(guó)土地出讓金達(dá)到3.3萬(wàn)億元，比2010年的2.8萬(wàn)億還要多。

這么多的收入，與中央財(cái)政無(wú)關(guān)，全部收入地方囊中。按當(dāng)前體制，土地出讓金不列入政府財(cái)政預(yù)算內(nèi)，而是列入政府性基金，而且是政府性基金的絕對(duì)主力。不妨看下結(jié)構(gòu)。2011年，全國(guó)地方財(cái)政收入52434億元，地方政府性基金收入33609億元，那么土地出讓金占前者的六成多，占這兩塊總收入的近四成（2005年只有不足三成）?？梢?jiàn)，土地出讓金是地方財(cái)稅總收入的核心組成部分，是地方政府最主要的收入來(lái)源，短期內(nèi)仍具有不可或缺、不可替代的地位。

其次，分析一下房地產(chǎn)稅收。與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收有十項(xiàng)，其中完全屬于房地產(chǎn)類的稅種有五個(gè)：房產(chǎn)稅、契稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅，皆屬地方稅種，另外包含有房地產(chǎn)的稅種還有營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。

單論五類直接稅，由2004年的1208億元增加到了2011 年的8223億元，增長(zhǎng)近6倍。從占地方稅收收入的比重來(lái)看，呈現(xiàn)出上升的態(tài)勢(shì)，由2004年的12.6%上升至2011年的20.6%?？梢?jiàn)，房地產(chǎn)類稅收在地方稅收中起著越來(lái)越重要的作用，對(duì)地方財(cái)政的貢獻(xiàn)逐漸加大。如果算上其他五類間接稅，則可能高達(dá)30%-40%。

最后，看一下房地產(chǎn)總收入。將五類直接稅和房地產(chǎn)稅收二者相加，除以地方稅收和地方政府性基金，則這一比重由2004年的39.9%上升至了2011年的48.3%，總體上呈現(xiàn)在波動(dòng)中上升的態(tài)勢(shì)。如果加上五類間接稅，則這一比重已經(jīng)超過(guò)50%，可能達(dá)到60%左右。由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)類收入，是地方政府收入的“主力軍”。

今年1-2月份，全國(guó)地方本級(jí)財(cái)政收入同比增長(zhǎng)15%，增幅比去年全年下滑14個(gè)百分點(diǎn)，但支出同比增長(zhǎng)34.5%，卻比去年全年增幅增加15個(gè)百分點(diǎn)。尤其是，受1-2月全國(guó)商品房銷售額下降20.9%（銷售面積下降14%）的影響，房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅下降22.7%。另外，今年財(cái)政部預(yù)算中土地出讓金比去年下滑18.6%。

由上述數(shù)據(jù)，可知今年地方政府的日子將是緊巴巴的。按兩會(huì)上溫總理的表態(tài)：房?jī)r(jià)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有回到合理價(jià)位，房地產(chǎn)調(diào)控如果放松，將前功盡棄。政策依舊從緊，房地產(chǎn)市場(chǎng)不可能出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性的回暖，土地出讓金和房地產(chǎn)稅收總體下滑難以避免。在這種形勢(shì)下，期望地方政府都能百分百執(zhí)行國(guó)家調(diào)控政策，并不現(xiàn)實(shí)。2012年，中央和地方在房地產(chǎn)上面的利益關(guān)系，將更加曖昧、晦澀。