呵護(hù)難得的“暖”市

3月份，北京冷清的樓市有些溫?zé)幔嗉曳康禺a(chǎn)研究機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，北京久違的成交量高漲再次以高昂姿態(tài)走來(lái)。進(jìn)入3月，多家樓盤(pán)成交量回歸到相對(duì)穩(wěn)定的狀態(tài)，給平淡的市場(chǎng)帶來(lái)清新色彩。

樓盤(pán)成交量回暖，成為目前北京樓市的最新變化。此次成交量的平穩(wěn)，顯然不能和熱銷狀態(tài)同日而語(yǔ)。但對(duì)于滯銷多日的市場(chǎng)，略有起色的成交量還是讓人振奮。

調(diào)查發(fā)現(xiàn)，3月份回暖的成交量，主要是一些樓盤(pán)主動(dòng)降價(jià)，通過(guò)合理價(jià)格帶動(dòng)需求釋放。也就是說(shuō)，這些樓盤(pán)售價(jià)達(dá)到了購(gòu)買者的心理預(yù)期。今年初，包括萬(wàn)科、富力、保利、龍湖等多家品牌房企，均有針對(duì)旗下地產(chǎn)項(xiàng)目降價(jià)銷售的舉措。這在一定程度上，推動(dòng)了北京房?jī)r(jià)的合理回歸，也進(jìn)一步拉升了市場(chǎng)的購(gòu)買欲望。也就是說(shuō)，目前市場(chǎng)所呈現(xiàn)出來(lái)的回暖，是眾多房企“以價(jià)換量”的結(jié)果，來(lái)之不易。

市場(chǎng)中供應(yīng)量快速釋放來(lái)自于需求的推動(dòng)，這些需求主要是以剛性購(gòu)買為主，但同時(shí)也是經(jīng)不起價(jià)格考驗(yàn)的需求。現(xiàn)在的交易量，都是建立在購(gòu)買者能夠接受價(jià)格區(qū)間之上的，這些購(gòu)買者的購(gòu)買訴求很明確，其對(duì)價(jià)格的敏感高于產(chǎn)品類型、區(qū)域地段等其他要素。此類人群只能接受合理的，并且自己認(rèn)可的價(jià)格。更何況這一輪的銷售紅火，應(yīng)該是去年積壓的需求造成的，能持續(xù)多久還是未知數(shù)。因此，建立這個(gè)基礎(chǔ)上的剛需是脆弱的，經(jīng)不起任何具有破壞性的價(jià)格出現(xiàn)。

可以這樣說(shuō)，現(xiàn)在樓市出現(xiàn)的“以價(jià)換量”，進(jìn)一步帶動(dòng)交易量增加的局面，需要整個(gè)市場(chǎng)來(lái)呵護(hù)。其實(shí)，開(kāi)發(fā)商也看到市場(chǎng)中暗中涌動(dòng)的交易熱流，3月中旬，市場(chǎng)推盤(pán)量開(kāi)始驟增，甚至有些樓盤(pán)為迎合市場(chǎng)熱潮，快速調(diào)整價(jià)格入市。

預(yù)計(jì)三四月份，北京會(huì)出現(xiàn)樓盤(pán)供應(yīng)集中的局面，隨著部分降價(jià)樓盤(pán)的快速消化，低價(jià)位樓盤(pán)供應(yīng)量也會(huì)減少。當(dāng)供需都在往高走的時(shí)候，后續(xù)入市供應(yīng)就要掌握好尺度，要制定一個(gè)合理的銷售價(jià)格，不能因?yàn)槭袌?chǎng)的增量稍微有所變化，或短期出現(xiàn)供不應(yīng)求，就隨意提高售價(jià)。

目前來(lái)看，不論是市場(chǎng)對(duì)價(jià)格的承受能力，還是購(gòu)買者對(duì)價(jià)格的認(rèn)可程度，都有一個(gè)相對(duì)的臨界點(diǎn)，今年2月份，應(yīng)該是在臨界點(diǎn)后的一種自然回升。北京購(gòu)房者經(jīng)過(guò)一年多的觀望，其購(gòu)買行為逐漸理性，當(dāng)房?jī)r(jià)上漲超過(guò)其預(yù)期時(shí)，觀望局面會(huì)再次出現(xiàn)，市場(chǎng)將會(huì)再次回落到臨界點(diǎn)狀態(tài)，再次出現(xiàn)的觀望對(duì)市場(chǎng)的打擊應(yīng)該是致命的。

因此，這個(gè)階段，對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，要保持一個(gè)理性而良好的心態(tài)。市場(chǎng)底部還沒(méi)有夯實(shí)，不要輕易來(lái)試探市場(chǎng)的接受程度。不要因?yàn)閱蝹€(gè)企業(yè)的利益，而破壞了目前日漸穩(wěn)定的樓市局面，目前樓市穩(wěn)定交易量是首要大事，離提價(jià)銷售還有一段時(shí)間。升得越高，摔下得會(huì)越慘。奉勸那些準(zhǔn)備提價(jià)的項(xiàng)目，要享受目前市場(chǎng)平穩(wěn)而相對(duì)和諧的局面。目前，合理定價(jià)考量開(kāi)發(fā)商的大智慧，甚至比如何銷售更為重要。聰明的開(kāi)發(fā)商應(yīng)該理性定價(jià)，尤其是根據(jù)市場(chǎng)的需求來(lái)定價(jià)。