房價不再有泡沫

現代社會，衣食住行是每個人的基本生活需求。而當衣、食、行基本上能夠通過市場方式得以解決的時候，住房就成了現代人考慮最多、最不容易解決的問題。因此，有一個基本的居住條件或有自己的住房，往往成為現代年輕人的最大理想。在市場里，住房既是一種基本的商品，也有公共的性質。如何讓絕大多數人都能夠實現其住房理想，既需要一個更為發達的市場，也有政府之政策責任。我認為，讓國內房價回歸理性，既是當前和未來政府房地產宏觀調控政策的目標，也是實現絕大多數國人住房理想的根本所在。

可以說，在2003年前，國內住房價格在理性的水平上，絕大多數居民都有支付能力，可以逐漸進入市場，居民的住房福利條件也不斷改善。但2003年之后，房地產市場投機現象日益嚴重，房價開始不合理上漲。從那時到現在，國內房地產宏觀調控也從沒有停止過，但在2010年“國十條”出臺之前，中央房地產宏觀調控目標一直放在“穩定房價”上。一般來說，房價應該由市場的價格機制來決定，當政府把其宏觀調控目標只定位于“穩定房價”，而不去抑制房價上漲的源頭，就必然難以達到“穩定”的目標。直到2010年“國十條”出臺，將宏觀調控目標轉變為嚴厲打擊住房投機炒作，讓住房回歸到它的基本居住功能上來，讓房價理性回歸。可以說，把房價理性回歸作為房地產宏觀調控的目標，才基本上形成了共識。

這個目標不僅體現在2011年年底中央經濟工作會議文件中，也寫入了2012年政府工作報告征求意見稿。1月31日，國務院常務會議公告對此也表達得十分清楚，即為了遏制住房投機投資性需求，中央政府不僅會嚴格執行現有的住房政策，而且還會逐漸完善相應的其他政策。最近，溫家寶總理更是直接指出，房地產調控目標有兩個：一是促使房價合理回歸不動搖；二是促進房地產市場長期、穩定、健康發展。

我們可以看到，這兩個調控目標其實是一個目標，或者說一個是短期目標一個是長期目標。也就是說，當前國內房地產宏觀調控目標就是要讓國內住房市場的價格回歸到一個合理水平。這里又有四層含義：

一是當前國內住房市場價格過高，或泡沫過大，如果價格不調整并回到合理水平，這個市場是不可持續的。因為，幾年前，政府用過度優惠政策所造成的國內住房市場，完全是一個嚴重投機炒作盛行的市場。這個市場不僅嚴重超支了中國未來幾年甚至十年的住房需求，而且高房價對住房消費者具有嚴重的擠出效應——在高房價下，絕大多數住房消費者早就沒有支付能力進入市場。當前國內住房市場泡沫之大，在世界歷史上都是空前的現象。比如，北京、上海等一線城市，房價收入比高達20倍以上，已經高于20世紀90年代日本的19倍及1997年香港的15倍；住房租金收益率（2%）嚴重低于一年期存款利率（3.5%）；住房的空置率（主要是指空置在投機炒作者手上的）極高；當前，全國一手房市場嚴重供大于求。如果這個市場泡沫不擠出，其破滅是必然的。所以讓住房價格回歸理性，就是要擠出這個巨大的房地產泡沫。

二是擠出房地產泡沫，讓房價回歸理性，也能讓當前住房市場的性質出現根本轉型。而這種住房市場性質上的轉型就是要嚴厲遏制住房投機炒作，鼓勵住房的消費需求，讓住房市場由以投資炒作為主導轉化為以消費為主導。但如果房價不能回歸合理水平，只能鼓勵消費者進入高價格的市場，而他們的購買能力是無法達到的。

三是讓房價回歸合理水平，這個合理水平的底線是什么？住房價格是由市場的供求關系來決定的（請注意這里市場供求關系是以消費為主導），在這樣的市場上，盡管各地住房價格合理水平會不一樣，但都得以當地居民收入支付水平為底線。這就有了房價收入比。因此，住房價格水平回歸的底線，就是讓絕大多數居民都有能力來購買。這個底線不僅有現成的國際慣例，也容易通過統計指標形成各個地方的一個明確的數字。

四是如果住房價格回歸到理性，房地產泡沫擠出、住房投機炒作受到嚴厲打擊、住房賺錢功能去除等目標就會實現。這樣，城市化進程與住房市場發展與繁榮就會產生良性互動。住房市場不僅能夠成為整個中國社會經濟發展的原動力，也能保證房地產市場長期持續發展，房價回歸理性的短期目標也就轉化為房地產市場發展的長期目標了。

從這個意義上說，住房價格回歸理性，即讓絕大多數國人有能力購買，既是國內房地產市場持續穩定發展的前提與基礎，也是絕大多數居民住房理想得以實現的政策基礎。如果中國的住房價格不能夠回歸理性，不能讓絕大多數居民都有支付能力購買，住房成了少數人投機炒作的工具，那么這個市場不僅不能夠健康發展，也讓絕大多數居民與他們的住房理想越來越遠。

可以說，當對國內住房市場認知清楚了，國內房地產宏觀調控目標就會十分明確。目前房地產市場的疲軟，讓一些地方政府希望通過各種軟性的政策來“救市”，沖擊中央政府抑制房價的政策。只要明確了房地產調控目標，這種軟性政策就不會達到其目的，因為政策一旦超過了“房價理性回歸”這條底線，立即會被中央叫停。而且正如最近溫家寶總理所表示的，今年中央政府將進一步完善相關的房地產宏觀調控政策，表示中央的儲備政策及工具還有很多。中國房地產市場價格全面回歸理性水平將是一種趨勢，是任何地方政府及房地產開發商都無法改變的。這個宏觀調控目標不僅是當前的政策，是未來中國房地產市場發展方向，也是中國絕大多數居民對住房市場所追求的理想，政府應該為廣大居民的這個理想追求創造條件、提供政策基礎。