全球房價漫步下坡路

最新全球房價指標暗示危機后的平靜可能即將結束。

從上世紀90年代末房價在發達國家中瘋狂的上漲，在高價位中誕生了大量的廉價資本。在2006年高估的房價市場開始崩潰。然而，直到最近，矯正才似乎步入正軌。美國和愛爾蘭的房價暴跌，放棄了前十年的所有收益，但其他國家卻沒有如此大幅度的價格下跌。而最新的全球房價指標暗示這段危機后的平靜可能即將結束。

除了德國外，歐洲的危機最引人注目。很多大型房地產市場在2000年初開始繁榮，然后在危機中出現衰退。但是它們的命運卻分道揚鑣。愛爾蘭的房價大幅下挫，而且還在繼續下沉。房價在大多數其他市場仍遠遠高于“公允價值”，這種公允價值是我們用兩項長期平均指標來確定的。價格和收入比，這是一種承受能力的測量工具。雖然房價下跌，但是通過這些指標可以確定，西班牙的房價仍然被高估了25％。在比利時和法國，價格遠高于公允價值，而且價格還在繼續上升。

這樣的浮動在很大程度上要歸因于，低利率和浮息按揭的優勢。但從2011年第三到第四季度期間，由于經濟不景氣和債券市場的不穩定，歐洲房價受到了被迫下降的壓力。貶值的步伐加快了對周圍歐元區的影響。在德國和法國升值也逐漸放緩。歐元區的衰退也許會一直持續到2012年第一季度或者可能持續更久。

房地產市場在更加健康的經濟體已經冷卻。中國2011年的大部分時間都花在限制購買多套住房來，提高利率和不斷調整銀行的準備金要求來抑制其灼熱的樓市。鑒于如今的物價飛漲回顧一下過去的現象：物價實質上從老早以前到2011年的第四季度是平緩的。一個脆弱的歐洲和逐漸平息的中國已經把這種趨勢席卷到了其他的亞洲房地產市場。新加坡的物價持續上升，但幅度遠低于去年的第三季度。澳大利亞房價第四季度相比第三季度而言跌得幅度大得多。

美國的市場比其他大多數國家做了更進一步的修整。據估算，價格低于全國19％的公允價值。經濟形勢正逐步改善，失業率也一年前開始急劇銳減。房產成交量和施工量相對于正常水平明顯有些蕭條，但是從前一年到2012年早期也基本上有一些上升。然而，價格持續下跌。

形勢好轉有望在即。買房似乎正變得比租房更劃得來。事實上，直線上升的租金成為了削減未售房庫存的得力助手。二月份，23％的房屋銷售給了投資者，而其中很多將用于出租。