恒大地產陷安陽崩盤漩渦 “快速走量”遇阻

非法集資的“崩盤”令安陽房企措手不及，當然，安陽唯一的全國性房企恒大地產（03333.HK）也不例外。

身陷河南安陽這個三線城市的復雜漩渦中，強大的恒大亦未能幸免受損。“市場萎縮明顯，購買力嚴重不足，根本難以滿足恒大項目快速走量需求。”安陽恒大綠洲項目相關人士對《投資者報》記者表示。

加上安陽恒大本就有些“水土不服”，龍頭房企的品牌也不能彌補其戶型方面的諸多缺陷，因此面臨的挑戰更為嚴峻。

安陽恒大綠洲“表現欠佳”

“低于預期，表現欠佳。”對于記者關于項目近來銷售量的詢問，安陽恒大綠洲項目相關人士任強（化名）含蓄答道。但他沒有透露今年1~2月份該項目的銷售數據，僅表示去年7月開盤后半年銷售了900套（總套數約1500套），銷售額6億元。

事實上，恒大半年900套的銷售量已能當上安陽的銷售冠軍。任強估計，安陽市場去年前五名的項目累計全年消化僅在1700~2000套之間。尤其是去年10月安陽民間集資“崩盤”之后，成交更為慘淡。

任強向《投資者報》記者透露，去年11月份安陽房地產市場成交不超過200套，12月份不超過150套，今年1月份不超過100套，2月更跌入冰點。

“回款難，簽約難。”任強感嘆，“恒大項目，向來是‘走量為先’原則，但這個市場局面，根本不足以支撐快速走量的策略。”

業內人士皆知，作為快速成長中的房地產企業，恒大地產素來追求高周轉下的規模擴張，以利于企業獲取市場份額，樹立行業地位。在安陽，“緊密型集團化管理”的恒大也無疑采取了加速周轉、推動業績倍增的戰略，爭取“走量為先”。

只不過，安陽如今的房地產市場已今非昔比。2010年恒大拿地時安陽房價正處于快速上升的頂峰時期，而如今，僅有安陽鋼鐵支撐的安陽經濟體，融資崩盤之后，市場購買力急劇下降。

恒大地產2010年年報披露，公司于2010年下半年拿得安陽地塊，該地塊占地面積38.6萬平方米，總建筑面積42.2萬平方米。而目前開發銷售的僅為19.8萬平方米的北邊地塊，剩下的南邊地塊據稱將于今年下半年開盤。

當地業內人士王為（化名）透露，由于安陽當地政府非常支持恒大在此投資開發，因此恒大的購地價格非常便宜。但任強未能向《投資者報》記者證實，稱“不方便說”。

據當地媒體報道，安陽恒大綠洲首期推出的近1000套房源，吸引了千余名購房者到場，8.5折的優惠力度使其開盤勁銷2.5億元。然而，“勁銷”僅僅只是開盤而已。恒大安陽項目之后再難快速走量。

難逃安陽房地產“降價無市”困局

2011年10月，隨著安陽集資崩盤，眾多老板“跑路”，百姓的錢被套，購買市場迅速萎縮。之前風光無限的安陽房地產瞬間陷入崩潰前夜。外來的恒大也開始措手不及。

“10月之后市場冰火兩重天，大家已經瘋了，低價甩貨保命，跑得晚都得死在今年。”任強說，“整體市場去年底更走入‘降價無市’局面，尤其是德寶（置業）降價事件，直接引爆市場信心全部垮塌。”

任強估算，安陽房地產市場今年2月成交量兩位數的項目不超過3個，恒大綠洲所在的安東新區10多個項目加一起成交應不超200套。市場的形勢，可謂嚴峻。

王為告訴《投資者報》記者，去年10月崩盤風波之后，樓市成交一度極其慘淡，一直崇尚高周轉的恒大于是開始啟動降價促銷策略，最厲害時甚至每平方米從5800元降至3800元。

不過任強表示：“恒大綠洲更早就走（降價）了，且降價并不是針對安陽市場，這是恒大集團全國性的戰略。”

但是回顧恒大地產集團去年下半年的價格走勢，除了少數幾個城市外，基本上沒有如此大幅的降價。更多的安陽業內人士認為，安陽恒大綠洲開盤的特價折扣為恒大的“慣用伎倆”，而年底的降價的確是因為對市場的悲觀。

據稱，降價促銷后，作為安陽房地產行業中幾乎唯一的一家不參與民間集資的房企，恒大獲得了不少安陽人的信任，項目的銷售稍有起色。但是王為表示，在降價后期，再大的降價幅度也難以吸引購房者。

任強對安陽房地產今年市場的態度較為悲觀：“我對下半年市場還是持悲觀態度，市場持續走低，‘跑路’項目增多，市場恐慌性拋售在五月份前后應該會出現，信貸政策即使在第二季度放松，對安陽資金缺口還是補不足的。”

“此外主要還是要看上半年政府對融資的態度，如未能給出明確解決方案，持續積壓問題，安陽地方經濟的‘陣痛’將難以緩解。”任強繼而補充道。

“整體市場雖然悲觀，但我對恒大綠洲項目有信心，擅長戰略的恒大還是有辦法打贏市場的。”任強又補充道。

在《恒大傳奇》一書中，作者張守剛曾提到了恒大集團的“紅海戰略”。而恒大能否在此殘酷的“紅海”中獲得涅槃，還需拭目以待。

中國指數研究院的一位房地產分析師曾對《投資者報》記者表示，從長遠來看，三線城市與一、二線城市相比，城市發展潛力有限，市場購買力增長不穩定，房企大規模的進入開發存在不少風險。

特別是在恒大營口項目滯銷之后，恒大再陷安陽漩渦，其三線戰略或許該更為謹慎。對此，安陽市場所屬的恒大地產鄭州公司未能對《投資者報》記者的采訪給予回應。

戶型“水土不服”

一方面要面對安陽萎縮的房地產市場，另一方面不符合當地人審美習慣的戶型，也影響恒大銷售的一大阻礙。

當地人士楊先生表示，恒大“標準化”設計出來的戶型并不太受當地人認可，“恒大綠洲的房子邊邊角角很多，而安陽人對戶型極為挑剔，喜歡方方正正的戶型。”

《投資者報》記者在現場調查中也發現，安陽恒大綠洲雖然漂亮的園林和精致的裝修非常誘人，但戶型的確缺陷不少，而與其僅一街之隔的“紫薇一號”的戶型就非常規整，因此也成為當地最受認可的高檔樓盤。

另外，“公攤”太多及精裝“詐騙”也是安陽恒大綠洲一直被詬病的。“1套150平方米的房子，公攤面積要38平方米，按恒大標榜的1500元/平方米裝修費計算，凈賺差不多6萬元一套房。一個32層樓每層2梯4戶，光裝修就賺我們600多萬，相當于整個樓的公共部分都是業主出錢裝修的，賺錢就是高明。”一業主抱怨道。■