房屋租賃合同期限長達30年真的會導致合同無效嗎

律師：

您好！我是一位退休在家的老人，1998年5月我把自家一處120平米的門頭房出租給了一個遠方親戚做經營使用，租賃期限30年，租金每5年一漲，按市場價格確定，每半年交納一次。開始幾年我這位親戚還不錯，每次都按時把租金給我送來。但是近五六年來，他總是無故拖延，每次收租金都成了我和老伴的心病，往往電話打了幾十個，跑上十幾趟才能把他堵在家門口，把租金收上來。我們年紀大了，實在沒有這份精力了。我聽說，法律規定租賃合同不能超過20年，否則是無效的，如果是這樣，我是不是可以不再繼續履行這份租賃合同了呢？

青島 趙華聞

趙華聞：

您好！我國現行的《合同法》是1999年10月1日起實行的，其中第214條規定了租賃合同期限不得超過20年，超過20年的，超過的部分無效；在該法實施前簽訂的租賃合同超過20年的部分，應當適用當時的法律。您簽訂租賃合同的時間是1998年5月，是在現行《合同法》施行之前，應當適用當時的法律，而當時的法律對租賃合同的期限并無限制性規定，因此您這份租期30年的合同是合法有效的。

對于您所說的，承租人不按時交納房租的情況，您可以在每次到期之日發出書面的催繳通知，給他一段合理期限交納房租，通知可以用特快專遞的形式寄送，以便保留證據。如果他在合理期限內沒有合法理由仍未交租金，您就可以要求解除租賃合同了。

現實生活中，存在各種租賃關系，租金的及時交付總是出租人最關心的事情，建議您先把您的立場和難處向承租人闡述清楚，如果承租人并非惡意拖延，只是因為繁忙疏忽，您可以采用銀行匯款等比較便捷的收取租金的方法，以便解決雙方的不便，更好地履行合同。

商品房逾期交付 開發商可以免責嗎

律師：

您好！我2009年6月購買了一套95平米的商品房，合同約定2010年6月30日之前交房，如不能按時交房，則按日支付總購房款的萬分之二的違約金。合同還寫上了，如果因為政府原因、不可抗力、其他特殊原因導致逾期交房的，開發商免除責任。因為購房合同都是房地產公司提前打印好的，也不允許我們購房人改動，我只能一字不改地簽訂了合同。不想，買房后快3年了，開發商才于最近開始交房。而且，開發商提出不能按時交房是因為這兩年夏天氣候不正常，雨天過多無法施工造成的，加之小區修改規劃無法報批才導致不能交房，責任并不在他們，屬于合同約定的特殊情況，所以是不用支付違約金的，只能象征性地補償業主3個月的物業費。我覺得這樣的結果很不公平，請問我是否有權要求開發商支付違約金呢？

濟南 呂婷婷

呂婷婷：

您好！您與開發商簽訂的合同，屬于一方提前統一印刷的格式合同文本。對此，我國《合同法》明確規定，提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效。您與開發商簽訂的合同中，約定的“因其他特殊原因導致逾期交房的，開發商免除責任”這一條款無疑是免除了開發商自己應負的責任，該條款是無效的。

開發商提出的雨天過多，這一理由屬于正常的氣候現象，不是自然災害，不能成為免責的事由。至于小區修改規劃未能獲批，更是其自己的不當行為造成的。逾期交房的事實，并不能因為購房合同中不平等的格式條款而免除責任，您完全可以要求開發商支付逾期交房的違約金，維護自己的合法權利。

婚內夫妻間借款 離婚后還需要償還嗎

律師：

您好！我和妻子結婚12年，妻子娘家弟妹較多，日子比較困難，多年來我也一直幫助妻子的娘家。可是，什么事情都是有限度的，這些年來，妻子包攬了她弟妹上大學、找工作、買房等相當多的花銷，我覺得難以接受。為此，我們兩人經常發生矛盾。后來，我要求妻子的弟弟為我給他的10萬元買房款寫張借條時，妻子表示借條由她來寫，算是她借我個人的錢，我們在借條中約定這10萬元由妻子在5年內償還給我個人。其實，當時我們夫妻間財產是一起管理使用的，我同意妻子來寫借條，也是想給她一些約束，避免再次發生這樣的事情。可是，現在我和妻子感情破裂辦理了離婚手續。我想請問，我可以憑這張借條找她要求還款嗎？

煙臺 劉剛

劉剛：

您好！對于您的問題，我國婚姻法司法解釋規定，夫妻之間訂立借款協議，以夫妻共同財產出借給一方從事個人經營活動或用于其他個人事務的，應視為雙方約定處分夫妻共同財產的行為，離婚時可按照借款協議的約定處理。夫妻間通過借款的方式使部分夫妻共同財產轉移屬于一方個人所有，用于借款一方個人經營活動或其他個人事務，既可以避免或緩解因雙方對財產的處分不一致而對夫妻關系產生不利的影響，又可以使一方通過選擇借款的方式來滿足其個人的追求和其他需要，也是對夫妻之間的和睦、家庭關系的和諧有益的，因而也是為法律所允許的。您與妻子離婚后，可以憑當時兩人達成的借款字據，向她要求在約定期限內還款，您的借條是合法有效并受到法律保護的。

以父母的名義購買房改房

離婚時能作為夫妻共同財產分割嗎

律師：

您好！我于1999年10月結婚，婚后住在婆婆單位分配的公有住房里。2001年，婆婆單位推行住房改革，我和丈夫拿出8萬元錢購買了我們居住的房子，不過因為是婆婆單位的房改房，房產證上仍然是婆婆的名字，但房子確是由我們夫妻出資并一直居住的。如今，我和丈夫的婚姻出現了裂痕，我想請問，如果我們離婚的話，這套房產是否可以按照夫妻共同財產分割？

平陰 張偉

張偉：

您好！夫妻關系存續期間，雙方用夫妻共同財產出資購買以一方父母名義參加房改的房屋，產權登記在一方父母名下的，離婚時另一方是不能要求按照夫妻共同財產對該房屋進行分割的。該處房產只能按照房產證的登記，歸您婆婆所有。至于您當時出資的錢，可以按照債權處理，由您婆婆來償還給您夫妻二人。如果出資時，您沒有約定這筆錢的利息，而您這些年又一直居住這套房子的話，您婆婆是無需支付利息的。（案例由山東李曉明律師事務所 劉洪濤律師提供）