泰康進軍養老地產:投資大 風險高

“昨天，泰康正式開始銷售跟養老社區掛鉤的終身養老產品，目前已經賣出三單。”4月26日，泰康人壽董事長陳東升在北京塞瑟論壇上如此表示。

購買第一單的是一位大型企業的總工程師，43歲，繳期十年，每年交38萬元，十年交380萬元，70歲開始進入養老，在養老院可以從70歲養到95歲，活得越長活得越好，95歲可以把本金還給他。

養老產品的正式上市，這也意味著泰康人壽的養老社區正式進入運營階段。

泰康人壽的媒體負責人告訴《投資者報》記者，“5月中旬將會召開記者發布會，公布具體事宜?！?/p>

事實上，不僅泰康人壽看中了養老社區的發展潛力，新華保險、中國人壽、合眾人壽也都扎堆這一行業，養老社區將成為壽險公司新的增長極。

險資加快布局養老產業

保險公司進軍養老產業步伐在加快。

2009年11月9日，泰康人壽在國內首倡和實施的養老社區項目獲得保監會的批準，成為國內第一個獲得試點資格的保險公司。2010年，泰康人壽宣布將在北京昌平購買一塊30萬平方米的土地建養老院。為此，泰康人壽專門成立了一家叫泰康之家的管理公司，為養老院提供管理服務。

此后泰康人壽一直力推養老社區概念，遺憾的是兩年來只聞樓梯響，不見人下來，直到今年才進入實質操作階段。

除了正式銷售跟養老社區掛鉤的終身養老產品，養老社區也開始動工建設。據《投資者報》記者了解，經過漫長的籌備，昌平養老院今年將會動工，大概能提供三千張床位，預計在2013年建成，接待第一批養老住客。

泰康養老社區計劃，除了在北京，還相繼在上海、三亞布局，以后還要在30多個省區發展連鎖養老社區。去年5月，陳東升曾宣布三亞養老社區爭取在三年后投入使用。

除了終身養老產品，泰康人壽還開發了喪葬保險，未來還會進軍墓地?！澳壳埃覀冋诓邉澬碌囊唤M文化墓地，衍生養老社區概念，真正實現從搖籃到天堂一站式服務。”陳東升透露。

泰康并不是唯一一家盯上老齡人口的壽險公司。中國人壽的投資機構與中冶置業簽署了協議，開發河北廊坊的一塊土地用于養老院建設。去年11月，國壽廊坊生態健康城正式啟動，占地面積475公頃。

新華保險更是將開發養老和健康產業寫進公司的下一個五年計劃。目前新華保險在西安、武漢建立的兩個健康管理中心項目以及在北京延慶和密云的兩個養老項目均已獲得董事會批準。

新華保險還計劃獨資設立新華家園尚谷（北京）置業有限責任公司，作為延慶養老社區前期建設工作的開發主體。

和上述幾家大型保險公司相比，總部遠在武漢的合眾人壽早已經破土動工。2010年年底，“合眾健康谷”在武漢蔡甸破土動工，拉開了合眾投資養老產業的序幕。

新的增長點

“養老產業將是下一輪保險業新的增長點?！标悥|升認為，近幾年來是銀保業務的繁榮時期，而未來保險公司將在養老、醫療方面展開競爭。

新華保險董事長康典在接受采訪時也曾表示，壽險行業的高速增長遇到了挑戰，但其他新興業務如養老、健康、醫療等可與壽險業務產生協同效應，是公司轉型的焦點。

陳東升認為，中國作為一個最大的新興工業化國家，現在正在向一個中等發達國家邁進，這個邁進是中產階級的崛起，而中產階級對于養老具有很高的需求。

在美國成熟的養老社區，入住率可以達到95%，遠高于酒店的平均入住率。更重要的是，老人在養老社區的平均居住年限超過10年，很多人從退休開始在養老社區的生活時間達到20至30年。

“這么高的入住率，平均居住年限超過10年，相當于簽了一份10年的酒店式公寓支票。想想看，這對于保險企業是什么概念？”陳東升說，老人養老不受經濟周期的波動，可以為保險公司帶來持續穩定的現金流。

民政部社會福利和慈善事業促進司司長王振耀給出了一組數據，中國有將近1.7億60歲以上的老齡人口，占總人口數的12%。而且，這個數字還以約每年1000萬的水平遞增。老齡產業涵蓋了從醫療保健到地產開發等產業，年總產值可達1萬億元人民幣。

據記者了解，現在北京、上海好一點的養老院都是有入門費的，而且要排隊。北京養老院的入門費基本上從七八十萬到100萬元，上海還要貴一點，要90萬到100萬元。

除了行業潛力，進軍養老地產，也是壽險資金本身的投資需求。近年來，壽險資金一直在尋找開拓與長期資金相匹配的投資渠道。在壽險公司保險費收入里大概有40%左右是長期壽險資產，即有1.6萬億元的長期資金。養老地產，對壽險資金長期利用和投資是非常有發展前景的渠道。

蘊含其中的風險

養老產業是塊香餑餑，不過其中也蘊含著巨大的風險。

養老地產目前不僅有保險公司參與，眾多的地產開發商也涌入這個領域。后者目前的定位主要是中低端的市場，而保險公司適合高端路線，但是也意味著投資大、風險高，保險公司必須面對土地、建筑、運營等成本的挑戰。

“一般國際上養老社區的回報周期是10年以上，保險公司如果大手筆投資公建項目和配套設施，回報周期有可能長達20年以上?！币晃粯I內專家說，這就需要保險公司有充分明確的市場定位和盈利模式。

目前，地產商推出的養老社區項目，經營狀況并不好，仍然面臨收回成本的壓力。

最成功的項目上海親和源，總投入接近6億元，2008年營運至今，運營上盡管基本實現平衡，但投入的成本還沒有完全收回，推出的834套房源，目前還有200多套沒有售出。綠城的藍庭項目的養老公寓銷售也曾一度陷入僵持。

中低端養老社區項目尚且艱難，何況走高端市場的保險公司？但是在陳東升看來，這并不是一個問題。目前保險公司瞄準的主要是高端市場，門檻很高，未來可以進入中低端市場，這是一個漸進的過程。

“我們學習國外的成功模式：先規劃，后建設，進而吸引富裕的老年人群入住，國際上被證明是成功的商業思想，同樣也能在中國落地?！标悥|升曾如此表示。

過去養老是一項福利事業，中央和地方政府也比較支持發展養老地產，但政策偏向中低端的養老地產。在高端養老地產方面，獲得的政策比較少。保險機構如何拿到低廉的價格，獲得當地政府出讓土地的認可，也是一個需要考慮的問題。

在業內人士看來，保險公司投資養老社區，能否盈利的關鍵在于是否得到政府的支持，這也是很多保險公司已經計劃推出養老社區，但遲遲沒有推進的原因。