一個中部城市的房市抗爭

歲末年初，一直堅守“絕不降價”的中部城市，房價也有了松動跡象。

在過去的一年，長沙房市經歷了地產老板“跑路”、售樓部被堵、購房者持幣觀望、駐足不前等種種風波。和北上廣等城市一樣，價格合理回歸，已經成為樓市成交能否走出低谷的重要因素。

圍堵

2011年11月28日，湖南岳麓區保利地產麓谷林語項目出現一起業主“維權”事件。因為房價下跌，一群憤怒的業主將油漆潑灑在售樓處的大門、招牌上，年邁的老太太與保安對峙，售樓處只得暫告歇業。望東方周刊》記者在此項目看到，售樓部外窗貼上了公安部門對“維權”事件的通告，一名項目銷售人員向本刊介紹時頗感委屈：“如果價格上漲，業主們難道會把上漲的錢退還？”

保利業主“維權”事件前一天，長沙市開福區萬科城同樣發生業主“維權”事件。

一群蒙著口罩的男子出現在萬科城售樓部門口，口罩上有“我要退房”幾字。一條要求退房的橫幅蓋在沙盤上，業主李江對本刊記者說：“購房不到一周，就聽到下跌千元的消息，誰能受得了？”

消息不脛而走，部分業主了解，單從法律上說，退房的理由不夠充足，他們四處搜羅支持退房的問題和理由。李江向本刊坦言，如果不是降價，他不會這樣做。同時，萬科也發表措辭強硬的聲明，拒絕補償，呼吁業主遵守契約精神。對峙一直到持續到下午3點。

據國家統計局公布的數據，自2011年10月，國內房價首次負增長之后，2011年11月，全國70個大中城市住宅銷售價格環比指數再次下跌，49個城市房價下降。同時，大中城市房地產成交量萎縮，房價漲幅得到有效抑制，調控成果初顯。

本刊記者從長沙的樓盤銷售情況觀察到，一些房地產開發商銷售量已經下降，部分房企資金鏈緊張、土地市場趨冷。

類似圍堵事件，早在10月份就在各地上演。

10月下旬，上海嘉定龍湖酈城、嘉定新城綠地秋霞坊、浦東中海御景熙海岸，均出現老業主“維權”風波，幾個售樓處先后爆發沖突。

慢半拍

這波始于2010年的樓市調控，至今并未停歇。2011年11月6日起，高層領導先后在不同場合表態，要求繼續堅持樓市調控政策，進一步鞏固調控成果。

2011年的兩次限購、限貸成為此次調控的焦點，也讓一些業內人士吃驚。長沙一些樓市觀察人士認為，從現狀來看，內地二線城市的降價促銷時間，比一線城市稍顯緩慢。

2011年11月，《望東方周刊》記者走訪長沙北辰三角洲、萬科城市花園、聯美品格等多個樓盤售樓處，前來咨詢購房的人并不少，開盤項目認購率也較為可觀。

從全國范圍看，部分地區約有80%左右的樓盤有降價促銷活動，20%左右的樓盤按兵不動。但是，長沙某房地產公司銷售經理陳平對本刊記者說，長沙則相反，截至2011年12月才有20%的樓盤降價促銷。大房地產商先知先覺，首先降價。他們經驗深厚，較早降價能夠占據市場份額，還能滿足沖刺年度銷售數據的需要。

陳平分析，因為對政策和市場的把握還不精準，一些中小型房企對降價并不熱衷，這些房企原本“存貨”就不多，降價將直接影響企業的持續開發能力和運營維持，“他們會死死地握住這根價格稻草?！?/p>

有業內人士認為，降價促銷，仍有成交量，證明“以價換量”仍然可行。等到降價卻換不回成交量之時，那才糟糕。春節前后，房地產企業會面臨一個比較嚴峻的資金鏈緊張時期。

跑路

中部城市對價格的嗅覺似乎永遠慢于北上廣，但是，這并不表明它們能逃過危機。部分中小房企的危機已于2011年上半年萌生。

2010年至2011年，地處湖南長沙縣星沙鎮的“東方航標”在項目尚未封頂、不具備開盤條件的情況下，搞起內部認購，以辦理VIP卡的方式，多次向公眾購房者收取現金，并拋出“VIP5000抵1萬”、“2000抵2萬”的誘餌。

2011年上半年，東方航標資金緊張的消息慢慢傳出。8月，該項目停工，業主開始維權，工人討要工資。8月18日，公司高層石湘中因涉嫌非法吸收公眾存款，被公安機關立案偵查。其名下的資產被查封凍結。

事發后，《望東方周刊》前往“東方航標”現場，售樓部大門關閉，建筑工地一片冷清。

坊間有種說法，石并非大股東，其股份只占有25%。石湘中在2009年拿到土地后，因為資金緊缺，后由長沙縣牽線，引進了另外一個大股東。

一名知情人士向《望東方周刊》介紹，2010年開始，國家對房地產展開調控，這時“體弱”的房企無法從銀行獲得開發貸款，石湘中私刻項目公司公章，瞞著大股東，假借工程合作之名對外高息集資，以籌集項目后續開發資金。不久案發，長沙縣公安局將石執行刑事拘留，債權債務清理工作隨即展開。

東方航標或許是中小房企因為銀根緊縮、資金鏈運轉不良，導致生存困境的一個縮影。

2011年7月，因無力償還巨額貸款，長沙中遠公館樓盤開發商石羅其逃跑。這成為2011年樓市調控加碼后，湖南首例因資金緊張而“跑路”的房地產老板。一個月后，開發商抽走資金開發湘潭項目，并與承建商產生經濟糾紛的長沙“利璞金立方”也停工。

萬科集團總裁郁亮曾對媒體表示，企業現在已是“冬天模式”，“現金為王、積極銷售、審慎買地、節流、鍛煉身體”成為房產商的5大過冬策略，其中一些“身量較小”“體質較弱”的房企開始考慮從行業退出。

黃金時代過去了

開發商雖然降價了，但貸款利率正與之逆向賽跑。消費者減少的購房支出與開發商的讓利幅度并不成比例。

有報道稱，在2011年末央行下調存款準備金率之前，住建部已知會地方政府，對于“限購令”即將到期的城市，如果沒有極其特殊情況，須出臺政策對限購令有效期進行延續。

“史上最強宏觀調控”之下，首當其沖的是購買首套房屋的剛需一族。這些“剛需客戶”原本應是樓市調控政策著力保護的群體，卻不得不受到調控政策牽連。

除了取消首付比例的兩成優惠、恢復三成首付之外，首套房貸利率的提高才是誤傷“首套購房者”的關鍵。

隨著2011年商業銀行存款準備金率提至21. 5%的歷史最高水平，銀行的貸款額度受到較大擠壓。首套房貸7. 5折、8. 5折的利率折扣被取消，大多還上浮了5%到10%。

在長沙，限貸令取代限購令成為樓市的最大影響因素，首套房貸利率大多上浮了20%到30%，即使如此，多數銀行貸款還難以及時發放。為免違約，業主不得不私下找尋關系以便打通關節。

時下，一些地產人士在分析了政策效力、開發商的資金壓力和庫存水平、購房者預期、新增市場供應量之后，普遍認為2011年第四季度是開發商局部降價階段，2012年一季度將迎來全面降價階段，二季度房價將觸底。

面對越來越高的資金門檻、越來越低的整體利潤，房企如何找到合適的資金解決方案，正成為行業關注的焦點。

長沙某房地產公司銷售經理陳平認為，不要過多指望政策救市，房地產業的發展環境已經改變，黃金時代已經過去，做好產品質量，提高服務，回歸所有銷售行業的本源才是王道。