京城業委會之典型故事

北京水韻風情莊園小區居民安俊芷根本沒有想到自己會高票入選業委會，在她看來，“傻人才會進業委會”，決定參選也只是受不住鄰居盧有堂的煽乎，“他到我家里來，一遍遍跟我說，一談就談到夜里12點。”

盧有堂是小區第一屆業委會成員，今年換屆，他到處游說各個鄰居，“物權法把大家的利益捆在了一起，社區就是城市的細胞，這是我們每天生活的地方，要想過得更舒心，就要自我覺醒，就要出來做工作。”

主婦不管事，怎么能指望保姆

盧有堂和安俊芷所住的小區位于北京市昌平區北七家鎮，房子是歐美別墅樣式，小區內建有會所、溫泉等設施。

“從表面上看，我們小區很漂亮，可實際問題太多了。”盧有堂告訴《瞭望東方周刊》，“一萬多平方米的會所閑置著！理論上它是屬于全體業主的，但是開發商欠債，私自把會所抵債給了5個債權人，之后開發商本人去世了，所以現在會所產權還不能明晰。”

安俊芷從媒體退休剛兩年，她曾提出設想，把會所建設為社區老年人活動中心，“我們干嘛要把自己送到養老院去，社區就不能建個老年俱樂部嗎？”但她發現首先要做的是想辦法維護業主對于會所的權益，“否則都是空想。”

鬧心的不止會所，小區迄今為止還是臨時供電，這讓很多業主苦不堪言。“這供電就像沒有戶口的北漂族，隨時可能斷電。”安俊芷說。

小區網絡論壇上記述了2009年12月19日的一次停電。當天下午和半夜連續兩次停電，每次40分鐘，一些住戶的家電因此損壞，部分住戶家中供暖中斷導致家庭成員受凍。

盧有堂經歷過數次停電。“我們按時繳納電費給物業，它卻欠了供電局很多錢。一個家庭如果主婦不管事，怎么能指望得上保姆- - -要是有業委會，我們可以有自己的印章，就能跟供電局直接接洽，小區的各種事務我們自己感同身受，而物業作為‘保姆’，不會主動考慮主人需要什么。”盧有堂說。

自從2004年入住小區，盧有堂看到很多綠化區域中的合歡樹因為沒有定時澆水干枯了，而溫泉幾乎沒開放過，小區的水系干涸，中水處理、監控系統、防火防盜系統等閑置，很多住戶感到“小區一天天變得荒蕪了”。

2009年2月，一批熱心業主開始籌劃組建業委會。盧有堂等熱心人士發出呼吁：“如果您不積極參與，我們就沒有好日子過，真的！真心地希望大家都參與到小區里來，盡快改變我們的現狀！”兩個月后，第一屆業主委員會成立，成員中不乏名人，有人大代表、政協委員，還有影視明星。

像盧有堂和安俊芷這樣自我“覺醒”的業主，在北京各社區正不斷涌現。“物業服務打折扣，小區公共停車場、電梯廣告等收益被私用，小區管理賬目不清。”朝陽區百子灣小區業主委員會主任陳鳳山對《瞭望東方周刊》說，“業主自主成立業委會之后，我們可以和物業談判，通過測算，明確真正的服務成本，自己的權利必須要自己主動爭取。”

業委會老齡化

王浙濱是水韻風情莊園小區第一屆業委會主任，從2009年干到今年換屆。她是北京市政協委員，有著北京紫禁城影業公司藝術總監、中國作家協會會員、中國電影家協會會員、中國電影文學學會副秘書長等多個頭銜。

就在業委會成立前，她曾向北京市政協提交了盡快解決小區正式供電問題的提案，“我們請人來給大家講法規知識，開會聽取業主的意見，業委會一成立，我們就分了小組，負責小區的交通、環境、建筑等。”王浙濱告訴《瞭望東方周刊》。

“我的體會是，業委會工作可多可少，這是一份沒有標準的工作。”王浙濱說，為了投入業委會的工作，自己經常在家里開會討論到很晚，“而我的社會工作還很多，本來在外面忙完回家可以休息，但現在一回到小區，還有一大堆業委會的事情要處理。”

3年的業委會工作讓王浙濱感到巨大壓力，“今年改選的時候，我堅決辭去了業委會工作，實在是沒有精力了。”

盧有堂也同樣感到精力不足，他本人擔任北新創佳科技有限公司總經理，“公司里一攤事，有時候去國外出差，影響了業委會會議也不太好。”

不過最終盧有堂和另外兩位前任業委會委員今年還是決定留任，“工作需要銜接和延續，新一屆業委會也需要支持。”

“我們這一屆業委會委員一共9個人，5個男的都是大老板，4個女的中我退休了，時間相對多些。”今年換屆，朱愛麗以第二高票數當選業委會主任，“業委會有太多瑣細的工作，需要的就是我們這種大媽型。我們就在小區養老，會以身作則把工作繼續下去。”

以“大媽大爺”為主的人員結構是目前很多業委會的普遍情況，委員多是退休干部或事業已經發展平穩的商界人士，基本都上了年紀。朱愛麗和安俊芷今年都是57歲，委員中最小的47歲，是個難得的“少壯派”。

北京當代城市家園小區第二屆業主委員會主任孫茂今年已經70歲了，“年輕人沒時間。”孫茂對《瞭望東方周刊》說，“老年人有時間，可還要有知識，各種法律條文我必須弄得明明白白，這要花費大量精力。還要不停地跟物業、居委會、小區辦、街道辦等聯系各種事項，爭取支持。社區雖小，事情卻錯綜復雜，年紀大了真感到力不從心。”

專職化困境

年輕人沒時間，老年人缺精力，因此招聘業委會專職工作人員成了許多小區業委會考慮的選項。水韻風情莊園小區第一屆業委會成立半年后就曾雇了一位專職秘書。

2009年6月底，郭愛洋從北京電子科技職業學院文秘專業畢業，10月通過熟人介紹應聘來到了水韻風情莊園業委會。

“每月工資1500元，由業委會直接給我現金。當時剛畢業，我也沒想太多。和室友在學校附近租的房子，房租每月300元。”郭愛洋對《瞭望東方周刊》說，很長一段時間，她的工資是由各位業委會委員均攤。

這個崗位主要是“接打電話，接待業主來訪，跑鎮政府，做會議記錄”等等，“起初覺得事情特別雜亂，待人接物也沒經驗，哭過，委屈過，另外就是一直沒有社保，幾次想辭職，但手上工作很忙，都沒機會提。”郭愛洋說。

現在郭愛洋是小區新物業公司的正式員工，工資漲到了2000多，有提成，也上了社保，這個工作的得來與她參與小區新舊物業更替有一定關系。

第一屆業委會成立后，在下調物業費、公示財務數據、嚴控違建、整頓行車秩序、改善安全環境等方面與老物業會談，收效甚微，“業委會就啟動了物業選聘程序，我也參與了這個過程，最后選定長城物業公司入住小區。”郭愛洋說，新舊物業交替時，需要她聯系跑動的工作很多，“有時要發文件給業主，比如小區現狀的報告，介紹新物業的說明等，400多住戶，我就推著自行車，挨家挨戶地發。”

長城物業入駐小區之后，業委會委員跟新物業溝通，“雙方都覺得我的位置也要解決，就比較順利地在長城物業入了職。”郭愛洋說，但在她之后，業委會又聘請過其他秘書，“通常沒干幾個月就走人了，現在還沒有專職人員在業委會工作。”

無法保障專職人員，這是目前很多業委會面臨的困境。朱愛麗、安俊芷、盧有堂幾位業委會領袖都認為應該招聘專職人員，但實踐卻不容易。由于業委會本身的局限性，目前它無法給應聘人員提供社保等保障，工資也相對較低，專職人員工作的持續性很難保證。

“而且，專職人員畢竟不是業主，處理問題能否完全站在業主的立場上也是疑問，這不是僅靠愛心和熱情就能堅持的。”

業委會起訴街道辦被駁回

相比于勞累，其他業主的不信任是業委會委員們最難承受的困擾。今年換屆前的一段時間里，安俊芷睡不著覺，時常感到神經衰弱，“剛開始想著就是自己在小區當義工，深入了解卻發現，小小業委會里還有很多‘政治’。”

起初盧有堂把安俊芷請到自己家里動員，“切水果，倒茶水，勸我出來干。我就想，人家也是一個普通業主，這么有熱情，這個時候讓我說‘不干不干’，我說不出口。”安俊芷說，雖然退休，但她還有自己的寫作計劃，“教育部請我做個課題，另外我退休前的工作是管33個記者站，好不容易退休了，指望落個輕松，自己寫寫東西。”

不過不能安心做自己的事，還不是安俊芷心里最大的顧忌。“我也是一個熱心的業主，為小區做貢獻是有樂趣的事，但從被動員開始，我就漸漸發現，這里面真真假假，搞不清楚。”

“小區論壇上那些罵人的話非常尖刻。有人認為業委會是充滿權力和利益的，恨不得自己加進來后，在里面再開個公司。”安俊芷說很難分辨熱心社區事務的人是出自公心還是有自己的考慮，“我不知道支持誰反對誰，但有一點是我認準的，誰為小區干活我就挺誰！”

但來自“不干活的人”的質疑往往使“干活的人”感到失落、寒心。“對于社區會所的產權問題，2009年底，我和另一位委員開車去承德組織承德法院的3次拍賣，他是專業律師，一直無償花費大量時間來做這件事，不過后來法院還是裁定會所歸包含原物業在內的5家債權人所有。”盧有堂說，由于沒有把會所產權要回來，就有些人指責他水平不行。

為了避免閑言碎語，業委會委員們都格外注意自己的言行舉止，“我們不拿任何報酬，也一定不能因為干了業委會，就要求享受什么特殊待遇。像物業要求綠地交費，我一定準時交。”王浙濱說，她不會接受任何物業公司給的額外待遇，“委員們盡量避嫌，比如新物業入駐時，覺得我們都挺辛苦的，送一些很簡單的小禮物，毛巾之類的，我們都堅決不收。”

除了業主的信任，安俊芷感到政府的支持也極為重要，“其實政府部門的人不難打交道，我這些天跑各種備案，跟他們私下都比較熟了，問題在于現在很多規定很復雜。”

另一位業委會主任孫茂就遇到了業委會備案危機。2005年，當代城市家園第一屆業委會成員集體辭職，業委會陷入癱瘓。3年后，小區業主自行籌備換屆，2009年3月選舉出第二屆業委會，孫茂任業委會主任。

根據《物業管理條例》第十六條第一款規定：“業主委員會應當自選舉之日起30日內，向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。”但孫茂在向清河街道辦備案時卻遭到拒絕，街道辦與小區辦聯合發出《不予備案的決定》，理由是他們未按相關規定成立由居委會、社區民警和居民代表組成的工作組組織業委會選舉。

“我們之前反復找了街道辦100余次，街道不支持，所以才沒成立工作組。”孫茂說，小區業委會決定起訴街道辦，但被海淀法院駁回。而《物權法》第七十五條規定：“業主可以設立業主大會，選舉業主委員會。地方人民政府有關部門應當對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助。”

安俊芷給新一屆業委會辦備案的過程還算平順，“我們換屆成功，這是最大的勝利，只要能存在，我們就能發出聲音。”盧有堂和朱愛麗認為業委會走上了軌道，“勢頭非常好，繼續奔著我們的愿景去。”

迄今為止，70歲的孫茂依然在為他的業委會備案而奔波。