優化房產調控長效機制

7月以來，樓市調控緊鑼密鼓，步步推進：1日，閑置土地處理辦法正式開始運行；

19日，國土部、住建部下發的《關于進一步嚴格房地產用地管理鞏固房地產市場調控成果的緊急通知》，其中大部分內容闡述了下半年土地市場的治理問題；

26日，財政部表態，嚴格實施差別化住房稅收政策，加強交易環節和持有環節相關稅收征管，抑制投機投資性購房需求；

同日，上海市政府辦公廳發布《關于進一步嚴格執行房地產市場各項調控政策的通知》，稱下半年開展房地產調控政策執行情況檢查，加強限購方面違法違規的查處力度；

27日，中國銀監會網站披露，尚福林在“2012年年中監管工作會議及2012年第二次經濟金融形勢通報分析會議”上指出，今年下半年，銀監會將堅決貫徹落實國家房地產調控政策，繼續強化房地產貸款風險防控，加強房地產信托風險管理。

以上強化和“硬化”調控的跡象，首先是對“穩增長”壓力下房地產調控松動預期的應急反應。盡管在國務院強化“穩增長”的政策微調行動中，房地產調控尚不在此列，但中國的內部與外部經濟形勢并未出現根本性好轉，經濟放緩壓力仍然巨大?，F有的政策邏輯也沒有有力地證明房地產調控一定能善始善終。

實際上，自2011年下半年以來，在全國105個監測城市中，已有33個城市對樓市政策作出微調。其中，包括上海在內的4個城市，微調政策因為觸及“限購”而被叫停。這說明地方政府尚未找到房地產之外高效的替代手段，來實現“穩增長”的目標。

這樣的背景之下，以“限購”為中心的調控邏輯，將始終面臨政策退出之時房地產價格報復性上漲的困境。無論是投資者還是所謂剛性需求者，“理性”地預見了前述后果，其行動便構成對“限購”政策施行期間調控效果的逆動或消解。這就造成“限購”措施雖然嚴厲，但中長期效應并不突出。

數據顯示，6月份環比上漲5.2%，與去年同期基本持平，房價出現上漲趨勢。同時，全國100個城市（新建）住宅平均價格為8688元/平方米，環比5月上漲0.05%，結束自2011年9月以來的連續9個月環比下跌態勢。7月23日至29日，八成城市樓市成交同比上升，較前一周有所增加。監測的40個城市中，34個城市同比上升，6城市同比漲幅超過150%，其中蘇州同比增幅最大，達297.06%。重點城市周均成交僅深圳有所下跌，其余城市均同比上漲，其中杭州漲幅最大，達196%。南京及杭州主城區漲幅亦超過100%，重慶、廣州和成都漲幅均在50%以上。

我們必須告別若干政策集中突擊的調控方式，轉而尋求一條邏輯自洽的可信賴的有效路徑，來宣示中央關于房地產調控的長效機制。但是，這一路徑要發揮作用，必須滿足若干條件。

首先，需要各項政策（尤其是長期的政策和短期的政策）相互配合，建設性地滿足資本所有者的投資需求。長期來看，特別應當放松國內其他行業尤其是壟斷性行業的進入門檻，采取有力的政策措施引導和鼓勵社會資金進入創新性行業。

其次，需要創新財政投融資體制，滿足地方政府符合“土地中性”的資金訴求。核心是讓地方政府能夠因為對城市本身的有效經營和運作而獲得相應的財政收入增長，而不是單純依靠一次性的土地出讓金作為“第二財政”?，F在越來越多的大城市都開始面臨土地約束，政府進行土地整備和收儲的成本越來越高，未來這個趨勢會更加明顯。

以土地作為“股份”而非“商品”投放市場，更能夠提升地方政府對土地長期價值而非即期價格的關注，從而注重提高土地利用的效率，并強調對附著在土地之上的產業價值的經營提升。

第三，保障性住房的建設規劃及實施要有戰略性、長期性，在分配方式上應當公開、公正、透明，解除所謂剛性需求者的住房顧慮。

只有兼顧投資者、地方政府、低收入階層等各類利益相關主體的核心訴求，房地產調控政策退出的補漲預期才能消除，房地產價格才能摒棄泡沫，保持一個與國民經濟狀況相適應的增長。