淺析如何提升房地產成本的控制和管理

池錦云

摘要：房地產實施階段的項目管理包括成本控制、進度控制、質量控制、合同管理、信息管理、組織協調。而成本控制管理是房地產項目管理中重要的組成部分。成本管理應以市場需求為導向，保證質量為前提，過程控制為環節，規范操作為手段，提高經濟效益為目的。成本監控的任務是：遵守國家有關法規政策，落實成本崗位責任制，完善成本管理體系，形成有效的成本監控系統，努力降低成本，提高經濟效益。

中圖分類號：C93文獻標識碼：A文章編號：1672-3791(2012)04(a)-0000-00

什么是房地產的成本?房地產開發企業在城市規劃區內土地上通過基礎設施建設、房屋建設，進行商品房銷售等生產經營活動，以達到盈利的目的，就必須耗費一定的資源（人力、物力和財力），其所耗費資源的貨幣表現稱之為成本。也就是說要想盈利，就必須要進行生產經營活動，而進行生產經營活動就必然帶來成本的消耗。

什么是房地產成本管理？充分調動和組織公司全體人員，在保證工程質量的前提下，對工程建設、營銷策劃等生產經營過程的各個環節進行科學的管理，力求以最少資源消耗來獲取最大的利潤。成本管理不完全等于省錢,花得多會浪費，花得少不一定就節省了，我們要的是價值的最大化，花多花少不是重點，花的有效才是關鍵，就是我們通常說的“物有所值”。

建立成本管理體系，就是按照項目投資的構成進行分解，或直接按照公司的“組織架構”的工作運行職責進行分解，分解到執行主體，落實責任到崗位,落實責任到人,最大程度的減少“目標與執行脫鉤”現象的出現，真正做到“權責明晰，有據可依”。

目標責任成本管理體系中主要的要素是目標成本和對應的責任人，明確工作目標成本，目標成本是公司基于市場狀況、經營計劃及產品的市場定位，根據預期市場售價和目標利潤進行預先確定的，分解到各階段和各部門的目標成本。明確責任人，責任人就是各階段工作運行中動用資源的各個部門或員工，成本管理體系建立的目的：令全員實施自覺的成本管理行為，其要素：（1）目標成本和責任范圍；（2）責任人（3）評價標準；（4）評價人。

目標責任成本管理體系是在“組織架構”建立時就形成的基本框架，這樣各部門的工作流程可以根據各自的目標成本自我約束地運行。成本控制過程中要有專門的部門跟蹤檢查其他各部門目標成本的執行情況，及時反饋動態成本，通過實時反饋的動態成本和目標成本的對比，找出偏差，拿數據說話，用運行的結果和業績評估進行優獎劣罰，最后我們還可以協助有關部門及時發現問題，并解決問題，實現對項目總成本的控制。

目標責任成本管理可以充分調動項目各職能部門及全體職工降低工程成本的積極性。是實現全員參與、全過程、全面管理控制成本的一種管理方式。

房地產項目的工程造價控制貫穿于項目運作的全過程。即項目的決策階段、設計階段、施工招標及合同簽約階段、施工階段、結算及后評等階段都關系到房地產項目的總成本；所對應的全過程成本控制是指包括項目投資估算、概算造價、預算價格、承包合同價、結算價、竣工決算價的控制管理。

項目總投資主要包括土地征用及拆遷費用，前期工程費用，基礎設施建設費用，建筑安裝工程費用，公共配套設施建設費用，不可預見費用，管理費用，開發間接費用，銷售費用，開發期稅費，財務費用等等。

下面簡述一下各階段的成本控制的要點：

1 項目總投資估算階段

項目總投資估算是項目開發前期的重要經濟比較性成果控制文件，是所有的經營活動的經濟數據的估算，是項目的總投資控制性文件。 實事求是地搜集相關數據，杜絕為了論證可行性而脫離實際，盲目設定相關成本經濟技術指標；成本指標的設定必須以事實和數據為依據，科學的反映相應指標。項目總投資估算的內容是指基礎設施費、建安工程費、公共配套設施費、管理費用的制訂和投資估算相關數據的匯總計算等。項目進行了初步構思，初步確定了產品的類型、結構型式、建設標準及相關收費標準等。工作程序是投資估算制訂的基礎為項目定位方案以及相應的指標；從項目意向開始，跟蹤、配合集團相關部門進行調查相關資料，準備、收集項目總投資估算的相應數據指標；按照項目的實際情況進行匯總編制。

2 項目總投資估算深化

項目總投資估算深化方案是項目開發產品定位時的重要經濟比較性成果控制文件，是項目開發期經濟數據的估算，是項目的總投資預算控制性文件。全面客觀、滿足開發大綱確定的利潤要求。項目總投資估算深化方案的內容是土地成本、前期費用、基礎設施費、建安工程費、公共配套設施費、管理費用、開發間接費、營銷費、開發期稅費、財務費用、銷售收入等內容。項目總投資估算深化方案的編制根據，總投資估算、項目總體規劃方案、產品類型、結構形式、建設標準及相關收費標準。

3 工程概算與設計

工程概算與設計一同制定，完整的反映擴初設計的內容，實事求是的反映擴初設計階段建安造價的原則。工程概算的內容是建設項目內各個單項工程的綜合概算書和其他費用概算表，包括制訂說明、總概算表、各單項工程綜合概算書、工程建設其他費用概算表、主要建筑安裝材料匯總表等內容。工程概算的制訂標準及依據，符合國家及行業的規定，客觀反映方案階段建安成本。如果概算結果影響項目投資收益與成本指標，成本管理部可提出擴初設計修改建議。

4 項目施工階段成本管理

施工過程中的成本控制是工作人員投入時間及精力最多的階段，也是成本控制過程中最重要最繁瑣的階段。參與主體工程招標、分包工程招標、甲供材料招標，提出合理化建議，保證工程在投資預算限價內招標。抓好成本預測和計劃工作，強化事前控制和合同管理。通過加強過程成本控制，對施工過程中工程成本進行動態結算管理、成本核算預警，達到過程結算及時、有效反映項目成本。 項目施工階段成本管理的原則，準確計量施工過程中的單項結算，及時反映項目工程動態成本。項目施工階段成本管理的內容，施工過程中的設計變更、現場簽證的計算、審核，材料價差調整、材料認價、審核工程進度款、動態成本分析、成本數據整理及招投標工作；

5 工程竣工結算

工程結算階段是整個項目運作過程中成本人員工作量最大的階段，是成本人員工作的主要的關鍵階段。工程結算要有準確、及時、有理有據、全面的原則。工程竣工結算內容及條件，工程竣工驗收合格后，根據工程竣工結算資料進行工程結算。嚴格按照工程結算計劃進行結算，結算過程要向公司領導及時匯報，讓領導隨時了解項目結算情況，遇到和施工單位分歧較大的項目要及時上報領導并同時向領導提出解決建議，以供領導做出合理決策。

6 項目總投資決算

為全面、詳細、準確地反映項目最終經濟成果，全面評價項目開發的經濟效果，規范項目總投資決算的管理。項目總投資決算編制原則，項目總投資決算按項目實際發生的費用全面準確計入。項目總投資決算內容，全面準確地反映土地成本、前期費用、基礎設施費、建安工程費、公共配套設施費、管理費用、開發間接費、營銷費、開發期稅費、財務費用、銷售收入等內容。

企業的生存取決于效益，成本管理水平的不斷提高是效益最大化的根源。房地產企業的競爭正在由資源競爭轉化為管理的競爭，進而成為成本管理的競爭。