北京房展“秋收”未現：調控進入“膠著期”

宿希強

和往年相比，今年的北京秋季房展會非常特殊：“金九銀十”風光不再，北京本地項目鮮有新盤入市，銷售冷清卻又幾無促銷優惠。種種跡象顯示，樓市調控陷入最艱難的膠著期。

北京房展非北京本地項目占八成

9月20日上午，為期四天的2012年北京市秋季房展會在北京國際貿易中心國貿展廳開幕。

和往年相比，這大約是最特殊的一屆房展會：僅國內參展項目就達到的180多個，創下了歷史新高。但這180多個項目中，北京本地項目卻鮮有新盤入市。展會組織方發布的數據顯示，在180多個參展項目中，來自北京以外的項目有140余個，占總比例的80%。參展的大多數項目，是海景房和三線城市樓盤等，甚至有一個展廳近70%的展區都被海南樓盤占領。

北京市秋季房展歷來是北京樓市的助推利器，但現實情況是，這個房展已經逐漸變成非北京地區樓市的主戰場。北京市內，參展樓盤僅剩50個左右，主要集中在五環和六環以外的地區。樓盤主管告訴記者，北京在限貸，限購政策以后，購買量縮減了50%左右。

值得注意的是，本次北京秋季房展會還匯集了140多個海外項目參展，也創下了2008年以來的新高。

偉業我愛我家副總裁胡景暉表示，北京房展會的這種項目結構，北京本地項目不再占據主流地位，眾多的是外地項目甚至是海外項目，這也反映出在限貸、限購政策實施以來，仍然有房地產投資，不過，有很多需求已經開始轉向非限購城市和二三線城市甚至開始轉向海外。

據不完全統計，過去的兩年，由于限貸限購政策國內轉向海外的購買的金額已經超過了一千億元。

“金九銀十”不再，卻幾無促銷優惠

按往年經驗，北京秋季房展被看作樓市銷售的“助推器”，開發商形象地稱參展為房地產市場的“秋收”行動。

但今年情況明顯不一樣。

盡管處于傳統的“金九銀十”銷售旺季，但中國質量萬里行記者在現場看到，本次房展會上頗顯冷清，貌似展會人員和發樓盤廣告的人員還多于看房人。記者隨機問了幾位看房人，大多并未確定購買意向，很多人表示“就是過來看看行情”。

有趣的是，房展會人氣雖然非常淡，但開發商似乎并不在意。記者咨詢多家樓盤得知，除了個別情況，基本沒有促銷優惠。多位項目銷售經理向記者表示，“沒有優惠”，“一次性付款也不打折”。他們顯得底氣十足，臉上似乎寫著“不愁賣”三個字。

“助推器”失靈，開發商緣何不著急？一位資深業內人士認為，這緣于今年三月份以來部分地區的房子銷量上漲與房價小幅上漲。

數據顯示，從4月份開始北京新房庫存92026套，是今年以來的最高點。但是截止到9月5日，全北京市只有77847套住宅可售，庫存跌破了8萬套，創下了今年年內一個新低。這意味著在5個月里，北京一共消化掉了14000多套的庫存。

“這給開發商的感覺是，房子不愁賣。”這位資深人士說。

一方面是開發商不降價、不優惠，一方面是看房人不積極不踴躍，房地產市場似乎陷入了微妙的僵持之中。

樓市銷售下滑，樓盤成交周期變短

不過，也許開發商們淡定不了多久，因為，從總體情況來看，樓市銷售呈下滑之勢。

從二手房市場來看，銷售量呈下降態勢。21世紀不動產門店的區域經理王連江負責華清嘉園小區中關村公館區域兩個門店的業務，他告訴記者，盡管迎來傳統的銷售旺季，但他壓力并未減小。從9月1號到18號，他管的兩家店，“初步達成交易的到今天為止一共是134個有需求的客戶。但實際能夠成交的到現在為止只有兩個，這是一個很低的成交率。”

王連江說，華清嘉園小區周邊分散著大大小小的中介公司近40家。而整個華清嘉園七月份的成交量只有14套，到了8月份，這個數字變成了10套。截止到九月上半月，同期的成交數據遠遠低于7月份。

事實上，華清嘉園緊鄰五道口地鐵站，又是學區房。王連江告訴記者，即便面對這樣的優勢條件，買賣雙方卻都越來越慎重。這樣的市場狀況讓他有些沮喪。

記者走訪的幾家中介公司，銷售狀況很不樂觀。從2008年起就在北京市萬柳地區做中介的宋軍朋告訴記者，這里的小區是北京市最為搶手的重點小學學區房之一，但現在萬柳9月份的樓盤成交量遠低于七八月份。宋軍朋認為，這跟前不久在萬柳地區出現的北京市“新地王”造成的影響有關，業主的觀望態度更強。

二手房市場銷售慘淡，新盤銷售狀況也不容樂觀。

在位于北京北五環之外北苑地區的“福熙大道”售樓處，記者發現前來咨詢的購房者寥寥。營銷總監王淇告訴記者，據他們每天的來電來訪監測和成交的檢測，大概下降15%左右。“我們8月成交了30套，9月份截止到現在呢成交只有15套左右。”

銷售下滑并不僅是福熙大道一家，遠在北京通州的K2百合灣項目也是如此。一位位剛剛從百合灣售樓處走出來的購房者對記者表示，和兩個月前她來這里時相比，前來咨詢購房的人數減少很多。

北京中原市場研究部統計數據顯示，9月上半月，北京一、二手住宅合計簽約10352套，相比上月同期下降了19.3%。其中新建住宅簽約4910套，相比上月同期下降21.4%。

就樓市整體銷量下滑，業內人士分析有兩個原因，一是在于前兩個月北京住宅成交量激增，有效購房者大幅減少；二是，根據國家統計局等多方數據顯示，北京住宅價格持續上漲，部分購房者開始觀望或者轉移購房需求。

不過記者也發現，伴隨著北京房價的回暖，也有一些消費者果斷出手。

在福熙大道售樓處，一位給兒子購置新房的購房者告訴記者，他看房已經有兩年多了，在其將要出手之際，國家開始進行房地產調控，基于對未來房價下跌的判斷，他為兒子買房的計劃便拖到至今。

但讓他沒有想到的是，結果卻事與愿違，由于害怕后市再漲，他也只好咬牙一買了之。

也許正因為“怕漲”，記者發現，和以往相比，雖然不少樓盤的成交量都在下降，但樓盤的成交周期卻較過去縮短了1/3。要么買，要么不買，購房者拍板的速度較以往明顯加快。

調控進入膠著期，樓市糾結徘徊

不得不說，目前的樓市，一種矛盾而又迷惑的情緒正在蔓延。很多人納悶：無論是新房還是二手房，銷售數量都不理想，但很多樓盤的價格依然堅挺甚至有一定上漲，這種“自相矛盾”的現象是怎么回事？

根據國家統計局9月18日發布的8月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示，與7月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有20個，上漲的城市有36個。環比價格上漲的城市中，漲幅均未超過0.6%。雖然房價環比上漲的城市數量依舊過半，但與上月50個城市房價環比上漲相比，8月全國房價的漲幅已經出現了回落。

中華全國工商業聯合會房地產商會會長聶梅生對此表示，“自相矛盾”的現象說明，房地產經過將近兩年的、非常嚴厲的宏觀調控后，達到了一個個“節點”，“到了政策釋放的終點，達到了相對穩定的階段。”在聶梅生看來，與2010年房價全國性上漲20%相比，今年的房價將會達到一個相對平穩的階段，局部地區的交易量將有下降趨勢。

北京師范大學金融研究中心主任鐘偉教授認為，雖然“金九銀十”的現象在部分地區可能還會出現，但供求關系已經倒轉了，“由一個開發商說話為主的市場變成了消費者掏錢說話為主的市場”。與2011年房價整體下滑趨勢相比較，2012年呈現出溫和回升的態勢，且從短期來看房價仍有上升空間。

聶梅生認為，“房價大漲是不太可能的”，現在的小幅漲跌是穩定的自給階段，逐步會走向平穩。房地產價格與經濟增長和通貨膨脹率密切相關，中國的房價應在GDP和CPI之間，因此我國房價目前漲價幅度仍處于合理階段。

對于兩個月前以高端住宅為主的萬柳地王的誕生，鐘偉教授認為，目前的地王不會再締造如2005、2006年大量囤地的財富神話，而是以體量較小單價較高的高端居住區和金融集聚區為主，因此未來地王的出現將會成為個案現象，更多的只是地方經濟的特別精華部分的個案。“它的地價跟全國的地價，甚至跟發生地王的這個城市的地價之間沒有可比性。”

專家指出，種種跡象表明，政府部門關于房地產的調控政策作用正在顯現，樓市的糾結徘徊說明，目前樓市的調控和開發商之間的博弈進入“膠著期”，稍微松懈就有可能導致調控再次失敗。

各級政府部門應繼續堅持國務院關于房價調控的力度不放松，同時加大保障房建設力度，并在保障房分配的過程中堅守公平、公正、公開的原則，杜絕腐敗現象，切實解決人民的住房難題。