房地產調控難全面放松

楊玲

房地產政策牽一發而動全身，不可能如盲人摸象般片面對待之，除非經濟出現巨大的變故，房地產的全面放松難以到來，整個行業的暴利時代也已結束。

經歷了十多年的黃金年代，房地產已經深入到中國萬千民眾的血液中，說它是萬眾矚目也不算夸張。

從世界經濟史來看，房地產周期很長，大約需要18-20年。同時它對經濟的影響也很深遠，通常來說，一個房地產周期的結束，往往伴隨著經濟的重大調整。

這是因為由于房地產價格的粘度高，要清理上一輪周期的存貨，往往需要很長的時間。另外，房地產是一個高杠桿率的行業，它在金融資產中的占比越高，對金融體系產生的沖擊也越大。美國的次貸危機就是由于美國地產泡沫的破滅而帶來的金融危機，沖擊力度之大可見一斑。

中國房地產具有其特殊性。從福利房到商品房，中國房地產不僅受益于城市化進程，而且受益于改革開放的制度紅利。在漸進式的市場化改革中，房地產逐漸形成了完善的產業鏈和傳導機制，對中國經濟的拉動和剎車都是最有效和最快捷的手段之一。

這是開發商如此有底氣的根本性原因。“要是經濟真的下來了，政府還得靠地產來重啟經濟引擎”，很多人都這樣認為。從這個角度看，地方政府的抵御力要小一些。因為除了上述原因外，地方政府還受制于土地財政，少了賣地收入，地方執政空間都要受到很大的制約。這是為什么中央的口風稍有松動，地方政府就急不可耐地推出樓市放松政策，尤其是中小城市地方政府。

各地方政府則趁勢紛紛出臺刺激剛需的樓市放松政策。武漢、南京、南昌、沈陽、廣州等城市上調公積金貸款余額上限，沈陽縮短公積金繳存時間以刺激年輕職工首次購房需求，多地公積金管理中心重申首套90平方米以下住房公積金貸款最低可為兩成。揚州甚至出臺了獎勵購房的措施，“建筑面積在90平方米及以下的，對購房人給予所購房屋合同價款0.6%的獎勵。”

這些都給了大家很大的想象空間，很多人把釋放剛需的政策理解成“救市”，認為再下一步就是全面放松，房地產原有的暴利模式還能維系。

筆者認為不然。從經濟上看，對房地產的全面放松對經濟的傷害更大。如果重啟2008年式的全面放松，房價或許會重歸上升通道，但同時也會給中國帶來全面的通脹泡沫，從而把經濟引入日本式崩潰的可能性；或者更糟，在實業空心化的背景下，房價的上漲引發負反饋，經濟也許會陷入滯脹。無論哪種情況，都會加劇經濟的波動，甚至引發恐慌。

另外，房價下跌未必一定會帶來經濟的硬著陸。一般來講，房價下跌對經濟的沖擊有三方面：一是財富效應的減少帶來的消費萎縮。由于中國的農業人口占大多數，受益于房價的財富效應還不算太廣泛，因此，這部分沖擊并不像國外那么大；二是建筑業產值的減少。在中國政府的及早干預下，房地產泡沫的程度還沒到不可收拾的地步，因此，存貨的消化期也會更溫和些；三是金融危機，由于中國在金融領域的市場化程度并不高，金融衍生工具也不發達，因此銀行在這方面的風險敞口遠比美國小得多。這就是說，房價下跌對中國經濟的傷害應該沒有其他國家那么大。

更重要的是，房地產行業不僅關系到經濟，而且關系到政治。目前，房價已經高到大多數老百姓買不起的地步，再沒有比房地產更能牽動普通老百姓的心了。因此，溫總理的一句“房價遠沒有到合理價位”，讓多少人安了心。

必須承認，在中國，房地產的財富效應只是被少數人享受了，絕大多數人還是渴望房子回歸居住功能的。如果政府看重大多數人的利益，看重在經濟結構轉型期的社會穩定，就不可能不顧絕大多數人的訴求，把已經盡得人心的房地產調控成果白白舍棄，任房價再創新高。

當下，房地產政策牽一發而動全身，不可能從某一個單一的角度來考慮，筆者認為，除非經濟出現巨大的變故，否則，房地產行業的全面放松難以到來，整個行業的暴利時代也已結束。

作者系北京市星石投資管理有限公司總裁、首席策略師